项目投资类别有哪些投资项目分类

记者杜萌

公募又一次上演了“时间之战”。经证监会5月19日核准后，日前，深交所、上交所官网9只公募REITs陆续披露《基金合同》、《基金招募说明书》、《基金托管协议》等法律规定的发行文件。

上述发行文件显示，首批REITs产品的战略配售比例已经确定。从下周一(24日)开始，各REITs产品将陆续进入线下询价环节。价格确定后，可以通过销售机构同时进行线上线下销售。

根据公布的时间表，预计上交所5只基金将于5月31日一起发售。深交所四只基金中，首钢绿色能源预计5月28日发售，其余三只基金将于5月31日发售。

这意味着AVIC首钢绿色能源获得了时间上的第一名。

网下询价：底层资产估值决定了REITs的每份价格

不同于普通公募产品，而这批公募REITs也披露了《询价公告》。

这就是公募REITs和普通公募产品的区别。普通公募产品销售时，每股单位净值为1元，公募REITs采用线下询价确定基金份额认购价格，公众投资者通过销售机构以询价确定的认购价格参与基金份额认购。

具体到询价环节，每个产品的询价间隔完全不同。其中，价格最高的是首钢绿色能源，询价区间为12.50-14.00元/股，其次是广州广和，询价区间为12.47-13.26元/股。最便宜的价格是蛇口产业园，询价区间为2.1-2.42元/股。

界面记者从博塞拉基金了解到，询价环节是在公募之前设立的，这与公募REITs的产品特性有关。简单来说，基础设施公募REITs是基础设施证券投资基金公募的简称，产品结构采用‘基础设施资产支持证券公募’结构。基础设施资产的当前估值和盈利能力对REITs产品的价格起着决定性的作用。

战略配售：广州广河比例最高，张江REIT比例最低

根据各产品的公告，目前已有9款产品设立了战略配售，其中战略配售比例最高的是广州广和，达到78.97%；其次是浙商杭州徽，占74.30%。占比最低的是张江REIT，占比55.33%。

为什么设立这么高比例的战略配售？据界面记者了解，证监会2020年8月公布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》(以下简称《指引》)规定，基础设施REITs需要设立战略配售环节。战略配售参与人是基础设施项目原股权持有人或其同一控制下的关联方，以及符合基础设施基金询价对象要求的专业机构投资者。

但战略配售投资者不得参与基础设施基金份额的线下询价。

以广州广和为例，博塞拉基金表示，蛇口园区REITs的部分战略配售对象是邀请蛇口的原权益持有人。具体来看，原股权持有人吸引蛇口的认购数量为2.88亿股，占发行股份总数的32%；其他战略投资者认购2.97亿份，占发行股份总数的33%。

战队庞大：每只产品均有三位及以上基金经理

从管理这些产品的基金经理来看，基金经理基本都在三人以上，这也是其他公募很少见的情况。基金管理人具体名单如下：

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“从管理人角度来看，由于公募REITs与其它产品的不同，它也很难由其它基金经理兼任，它需要管理人具备成熟的研究能力、管理能力、销售能力和资产运营的能力等，因此基金公司需要组建与其它公募产品完全不一样的团队。”富国基金表示，针对该只产品，公司联合富国资产组织专门团队，由具有基础设施不动产投资经验的项目经理牵头，从各部门抽调具备不同专业背景的人员组成公募REITs工作组。”

个人投资者：有投资价值吗？

对于投资者来说，公募REITs产品结构等信息复杂一些，可能是目前公众接触的最复杂的公募产品类型。那么，公募REITs产品对投资者而言，有怎样的投资价值？

“今年一季度，股票市场中的部分核心资产波动较大，提高资产组合的多样性可以有效抵御抗风险的能力。”博时基金表示，从大类资产配置的角度来看，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。

此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

富国基金表示，“公募REITs项目定位是长期投资产品，预期收益及预期风险水平低于股票型基金，高于债券型基金和货币市场基金，适合个人投资者长期持有。”

“从风险角度来看，其实任何一种理财产品都是存在风险，虽然公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说其分红较为稳定。”平安基金也指出，由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响REITs投资者的投资收益。