5月19日，华润置地新企业成员——润城新产业正式成立，意味着华润置地的产业布局又落下了一个孩子。事实上，这个新成立的润城新产业有很多可提供的。
这是华润置地与中城新产业的合资企业，主要从事产业运营服务和产业空间载体的开发，被认为是华润置地在产业层面寻求进一步发展的切入口。
巧合的是，华润并不是近年来唯一一家有产业运营的国企。两年来，以招商局蛇口、保利、上海临港为代表的一大批国有企业深化产业布局，在工业园区运营管理方面下了大功夫。可见，产业轨道正成为国企战略布局的又一重要方向！
图1:2019-2021年主要国有企业产业运营布局不完全统计
来源：公开资料明源产业研究院
在“十四五”之际，工业园区面临哪些前所未有的历史机遇？中央国企启动了哪些新的游戏和业务布局？明源地产研究院从政府平台和各机构收集研究数据，解读新的产业机遇，洞察新的战略方向。相信本文能为国有企业的产业布局提供参考。
01 产业新机遇：
适逢产业黄金时代
国企布局产业时不我待
当前，工业正面临着从经济和政策到资本和城市化的一系列机遇。
图2:工业发展面临四大机遇
来源：明源房地产研究院
1、 经济红利：经济转型高质量发展，产业园区成为经济增长助推器
近年来，中国经济正从高速发展阶段向高质量发展阶段转变。产业结构调整优化升级是推动经济高质量发展的重要抓手。
工业园区作为各产业的物理空间载体，是推动产业升级和经济发展的重要引擎。根据商务部数据，2019年，两类国家级产业园区经济总量达到23万亿元，占国民生产总值的23.21%。可见，工业园区已经成为国家经济发展的重要助推器。
图3:2017-2019年中国两类国家级工业园区GDP占比及GDP贡献(万亿元，%)
来源：商务部明源房地产研究院
2、 政策扶持：政策利好频出，新兴产业机遇明显，引领产业转型升级
引导产业转型升级，引领经济高质量发展，离不开政策引导。这也是为什么2015年之后，国家接连出台了一系列扶持产业的利好政策。从制造业强国行动计划到战略性新兴产业发展规划，从实施工业互联网行动计划到将新基建纳入政府工作报告，政策指引不断细化、政策导向不断升级，新兴产业迎来政策发展的良好机遇。
图4:2015-2020年中国产业政策导向关键词
来源：明源房地产研究院
font-size:15px;">3、 城市更新：城市更新机遇凸显，产业升级助力老城焕发新活力国家统计局数据显示，我国城市化率在2020年已达到63.89%,市场整体迈入存量，存量物业空间重塑与硬件更换的需求使得城市更新的机遇凸显。而围绕着城市更新，产业导入又成为城市更新的重要抓手。可以说，一方面城市更新的开发建设是硬基建，另一方面产业作为内容导入，是城市更新的软基建。
以广州市为例，在广州城市更新建设的过程中，一直坚持与产业结合，通过对老旧城区的综合改造，释放低效用地为产业升级改造腾挪空间，激活与重构老旧片区价值，从而达到提振城市产业、激发城市活力等目的。据统计，截至2020年9月底，广州全市已整治改造老旧村级工业园6.6平方公里，新引入企业728家，新增公共服务设施及配套133个，新增就业岗位2万多个。
4、 资本青睐：外资青睐内地存量资产，公募REITs试点扬帆起航
资本市场上，我国产业恰逢两大利好。
一方面，放眼全球，2020年疫情考验下，我国作为GDP唯一实现正增长的主要经济体，具有良好投资机会，以人民币计价的资产，备受海外资本看好。产业相关业态，尤其是工业/物流园区，仍然保持着良好的正向收益。
图 5：2020年亚洲主要REITs市场各物业类型年化收益率（%）
资料来源：戴德梁行 明源地产研究院整理
另一方面，聚焦国内，我国基础设施公募REITs试点政策于2020年4月底正式出台，明确支持“京津冀、雄安新区”等五大区域优先和“国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区等”五大园区优先，使得符合条件的优秀产业园区即使不在优先区域内，依然有潜力成为公募REITs底层资产。
产业园区公募REITs能够为资金提供退出通道，打通园区资产“投融管退”全周期闭环，直击产业园区运营商融资难、现金流压力大，退出渠道缺乏等痛点。
这也是为什么在我国首批9单公募REITs获批项目中，有5单为产业园区项目，可见产业园区已经成为国企盘活存量降债减负非常重要的突围渠道。而这里面，国企是园区底层资产的原始权益人，大量的产业园区项目把持在国企手中，国企成为公募REITs最主要的利好群体。通过REITs手段盘活资产，可以进行资本回流再投资，最终实现做大做强的目标。
图 6：2021年我国批9单公募REITs获批项目名单
资料来源：上交所 深交所 招募说明书 明源地产研究院整理
综合来看，在“十四五”规划和国家经济脱虚向实的发展背景下，产业面临着多重利好。布局产业赛道、发力产业运营管理，是国企立足于国家战略，促进国有资产增值，承担国企时代使命的良好选择。国企应该把握好产业时代机遇，主动引领产业投资，推动国有资本集中向战略性新兴产业、新经济新产业等关键领域聚集。
02 战略新方向：
八仙过海各显神通
适配自身才是最优解
目前，在我国产业园区赛道上，拥有众多优秀的玩家，而国央企平台作为主要的参赛选手，凭借着拿地成本和融资成本的优势参与竞争。
但国企与国企之间，乃至国企与民企之间，根据自身资源禀赋和产业基因先天的不同，其实有着不同的战略做法。
既有像京东方一样有实力的传统企业，本身自己在做产业，根据自己的业务需求扩张，慢慢形成自己的产业园区运营主体；也有以张江高科为代表的传统产业园区，坐拥产业聚集优势，完善企业生态圈；还有如锦和商业一般的民企，以更为灵活的产业运营服务优势打下自己的一方天地；甚至可以效仿华润置地，走出国企与民企结合，轻重并举双轮驱动的新运营模式。
总而言之，在布局产业园区，深耕产业运营时，国企应当根据自身能力模型和企业特点，适配不同的运营管理模式，参考不同玩家的做法，取长补短的进行战略调整。
1、京东方：立足主业并加码战略产业，打造上下游协同产业生态
京东方作为液晶面板领域的行业龙头，自带产业基金，以“带凤筑巢”的方式自建产业园，协同主业先后投资建造了苏州智造服务产业园、生命科技健康科学园和武汉健康园区。
三大产业园项目均立足于集团的主要产业——智能制造产业和医疗健康产业，因此园区建成后可以迅速为京东方所用，导入自有产业后，联合产业链上的龙头企业带动相关核心企业，激活整个上下游的服务企业，构造产业生态集群，从而最大程度地提高招商效率。
这种战略打法的优势在于既考虑了企业原有的技术底蕴与资源积累，又考虑了企业未来战略转型的发展需要和成长空间；既能充分发挥上下游协同及产业集群效应，又能形成园区独特的品牌招商势能。
战略优势：抓住产业转型升级机遇，利用产业赋能主业发展，最终实现主业协同，进一步发展壮大企业。
运营管理模式：依托自有资金优化资产配置，重资产长期持有，稳定运营。
2、张江高科：投资孵化分享企业成长红利，增值服务对园区价值进行二次开发
张江高科是我国老牌传统产业园区开发商，在2014年张江高科看到房企租售市场的瓶颈，果断转型，以科技投行为发展方向，打造 “新三商”战略。
图 7：张江高科“新三商”战略
资料来源：公司官网 明源地产研究院整理
张江高科“科技投行”战略的核心，在于利用园区产业聚集的优势，挖掘优质企业，进行资本注入，收取投资收益。除了分享高新技术企业成长红利之外，公司还积极进行创业企业的投资孵化，针对孵化端企业构建包括895训练营等产业服务，引导资本参与，加速企业成长。
此外，公司还不断挖掘园区客户的潜在需求，以增值服务对园区价值进行二次开发，使得园区口碑和影响力不断提升，吸引了更多良性企业入驻，最终形成良性闭环。
综合来看，张江高科从重开发的传统园区开发商转型成为重运营的集产业投资和服务于一体的集成服务商，一方面发挥了国企要素整合的优势，另一方面抓住了科技产业创新发展的资源，最终成为传统产业园区成功转型的先行者。
战略优势：依托老牌产业园身份实现产业链集聚，再基于产业聚集，及时转型发展科技投行，同时深化运营服务，完善企业生态圈。
运营管理模式：凭借股权投资，分享投资红利，轻重并举，逐渐深化轻资产运营。
3、锦和商业：城市更新+文创产业机遇风口，催生园区轻资产第一股
上海锦和商业经营管理股份有限公司于2020年4月21日成功在上交所挂牌上市，作为园区“轻资产运营”上市第一股，锦和商业的上市与其借力城市更新风口，抓住文化产业机遇有着密切的联系。
一方面，房地产存量蓝海已经到来，城市更新机遇凸显。另一方面，锦和商业抓住双创热潮，为企业提供文创园区的定制化服务，园区企业入驻需求快速扩大。
除外部机遇的催化，锦和商业自身的企业实力也是其最终能成功上市的重要因素。与其他园区上市企业不同，锦和商业采取“承租运营”的轻资产运营模式，同时直接为缺乏管理的中小企业提供改造、招商等全价值链服务，企业在全国累积了较高品牌势能。
战略优势：抓住城市更新机遇和文创产业风口，深耕园区运营服务。
运营管理模式：专注轻资产运营模式，为企业提供定制化服务和全产业链解决方案。
4、华润置地：轻重并举双轮驱动，开启轻资产输出新篇章
华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，发展出了城市大片区统筹模式，先后打造了南山科技金融城、深圳湾体育中心等令人惊艳的项目，在产业领域一炮而红。
肩负央企责任和社会使命，华润置地践行“与国家共命运，与城市共发展”的愿景，以多种片区统筹模式，协同政府提升城市价值。
在操盘了大量城市更新项目之后，随着国家战略、产业升级、存量市场蓝海等多重重大机遇到来，华润置地也越来越重视产业运营、轻资产管理输出，意图在商业、住宅等业态之外，培育出更多元化的复合型业务，以提升存量市场运营能力。
基于这一诉求，华润置地携手中城新产业共同成立了专业的产业运营服务平台——润城新产业。
作为大型央企，华润本身具备丰厚的多元实体产业优势和城市综合配套服务能力，而中城新产业作为民企具有更加灵活的产城运营能力和实操经验。双方携手成立的润城新产业，将结合双方优势资源，发挥市场化运作的优势，依托华润产业资源导入，构建出润城新产业“12484”战略体系，高效协同华润置地城市大片区统筹模式，助推区域发展，实现社会效应和经济价值的最大化。
图 8：润城新产业“12484”战略体系
资料来源：华润置地 明源地产研究院整理
战略优势：依托华润集团央企平台丰富的产业资源，结合中城新产业出色的产业运营技术和实操经验，成立润城新产业后，华润置地能进一步完善产业运营板块，持续贡献高水平城市运营服务。
运营管理模式： 轻重分离+轻重并举模式，国企持有重资产，结合民企运营轻资产。
事实上，这一系列动作的背后，蕴藏着国央企借力产业运营，激活存量资产，完成国央企在新时代格局下战略使命的目的。
总结
总体而言，时值“十四五”开局和国企改革，国企要找准自己的战略发力点，不负产业机遇，谋篇布局产业赛道，发力轻资产运营。
在这个赛道中，尽管各路玩家玩法各有不同，轻资产运营却渐渐成为行业共识。张江高科转型科技投行、华润置地成立润城新产业……种种举措表明园区管理精细化，产业运营细腻化将进一步成为行业大势。
新局面来临之际，正是国企逐风破浪，寻求突破的良好时机。抓住时代先机，引领产业投资，激活存量市场正时不我待，恰逢其时！