每经记者在上海“后花园”探寻昆山楼市：外国人通过“包装”社保获得资格越来越难
每经记者王每经编辑魏
每天有110趟高铁，国内首条跨省地铁的开通，让上海到江苏昆山极其方便。对于很多“上海漂泊者”来说，为了避开上海的高房价，他们不得不选择被称为上海“后花园”的昆山。其实在严格的管控下，昆山也出台了限购政策，即外国人在昆山买房必须提供缴纳社保或个税的证明。那么，昆山楼市现状如何？有多少在上海工作、在昆山生活的“沪漂”买房？近日，记者《每日经济新闻》走访昆山房地产市场，采访了一些“上海漂泊者”。
受上海溢出效应的影响，被称为上海“后花园”的昆山市，一直是上海周边购房者的首选。2016年3月，上海升级限购政策，将限购年限从购买之日起前3年缴纳2年社保或个税调整为连续缴纳5年社保或个税。
易居研究院数据显示，上海升级限购政策的当月，昆山商品房成交量达112万平方米，全年成交593万平方米，创下历史纪录。然而，美好的时光并没有持续多久。当年苏州相继出台和升级限购政策，昆山楼市也急转直下。月均交易量从2016年的49.4万平方米大幅萎缩至2017年的20.4万平方米；2018年成交量小幅增长至21.3万平方米，但仍为6年来第二低。
营业额大幅缩水，让开发商和中介的日子不好过。近两年昆山楼市，通过社保“打包”获得购房资格，突破限购，早已是公开的秘密。然而，近日记者在走访昆山楼市时，从《每日经济新闻》发现，虽然个别开发商和中介仍声称有资格通过打包社保购房，但难度越来越大。
社保“打包”还能有资格买房吗？
从上海虹桥火车站坐高铁到昆山南站只需17分钟，每天110多趟高铁，远超嘉兴等上海周边地方。此外，正在建设中、将与上海地铁11号线无缝衔接的苏州轨道交通S1线，让两地跳出一小时生活圈，在城市化道路上越走越近。
交通便利，配套设施完善，经济发达，常年位居全国百强县之首的昆山，一直是“沪漂”买家的首选。
1月22日上午，记者《每日经济新闻》来到昆山南站，在附近几个工地看到很多塔吊。从昆山南站北出口出发，沿创业路向东走5分钟，便来到“众创商务中心”项目营销中心。
“我们还没有打开市场，还没有价格。”一位物业顾问告诉记者。当记者询问外地户籍是否可以买房时，物业顾问表示：“目前昆山限购，外地户籍必须缴纳一年社保才能买房。然而，我们的项目是一个商业项目，有商店、办公楼和阁楼公寓。如果你买了我们的阁楼公寓，就不会受到限购政策的影响。”
从中创商业中心出发，沿黄河路向北步行5分钟，便可来到“凯旋门”项目营销中心。记者发现，在庞大的营销中心，除了记者和两名物业顾问外，没有其他买家。
“我们的项目处于后期，均价1.8万元/平方米。目前一、二层只有几套房子，价格在1.7万元/平方米左右。”一位物业顾问告诉记者：“外籍家庭注册
虽然上述物业顾问没有明确告知是否可以通过打包社保获得购房资格，但附近一家房产中介的多名员工告诉《每日经济新闻》记者，可以通过打包社保获得购房资格。
“只要你肯花钱，社保就能搞定。”中介公司的员工告诉记者：“如果你自己办理办社保的手续，需要5000元的手续费，大概需要2、3次。当然，你也可以委托我们找人帮你打包，大概一万元左右，不到两万元。”
然而在昆山市花桥镇，记者走访多家中介时却得到了完全不同的答案。
“听说从1月开始全国社保联网了，现在包装社保拿购房资格应该行不通了。”花桥镇沿湖大道上多家中介公司员工并不确定地向记者表示。在电话询问“专业人士”后，上述中介无一例外、肯定地向记者表示：“不能通过包装社保拿到购房资格。”
●首付分期能否变相突破限购？
“我们之前有很多客户都跟你一样，在上海上班，在上海交社保，通过包装社保后在花桥买房。”上述位于花桥镇的中介公司员工告诉《每日经济新闻》记者：“不过现在来看，你这种情况肯定是买不了二手房了。除非你将上海的社保停掉，在昆山交社保获得购房资格。”
在中介公司员工看来，虽然自己难以通过包装社保帮购房者拿到购房资格，但家大业大的开发商则有能力通过帮购房者包装社保拿购房资格来卖房。
“我建议你还是去看看新房。”该中介人士对记者说道。
花桥镇绿地大道集善路附近一楼盘旁，部分中介经纪人在路边“拉客”
随后，该中介公司员工带着记者来到了位于绿地大道与薛兆路交汇处的“嘉宝梦之悦”项目营销中心。“项目是一房一价，均价在23000元/平方米左右，物业费2.35元/平方米/月。”一名置业顾问记者介绍了项目的区位、规划等情况。
当天虽然是工作日，但前业看房的人并不少。据记者观察，在不到一个小时的时间内，前来看房的客户达十几组。
当《每日经济新闻》记者询问外地户籍是否能买房时，该置业顾问表示，可以通过包装社保的方式拿购房资格。
“我也听说现在通过包装社保拿购房资格有难度，但目前我还没有接到正式通知。”该置业顾问告诉记者：“不过你要另外向中介支付2万元的中介费，我们也要找中介。”
随后该置业顾问向记者推荐了一套位于5层的2居室，“面积87平方米，总价大概在192万元。如果是购买首套房，首付三成，目前贷款利率上浮30%。”
尽管该置业顾问表示可以通过中介代办社保拿到购房资格，但其建议记者分期支付首付款。
“也就是说签认购协议当天支付两成首付，如果一年后你的社保能审核通过并拿到购房资格，再支付余下的一成首付签购房合同。”该置业顾问同时向记者表示，现在首套房贷利率上浮30%已经很高，一年后如果贷款利率下降再签合同的话会“更划算”。
在记者询问能否确定通过包装社保获得购房资格时，上述楼盘置业顾问表示：“如果到时候没有通过社保审核，我们会把已支付的两成首付款退给你。”
●官方：外地人购房必须在苏州缴纳社保
多位市场分析人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前上海房价相对较高，限购政策较严，一部分有购房需求或没有购房资格的人会选择到昆山这类环沪城市置业。虽然购房者有买房需求，开发商有卖房意愿，但受限于昆山的限购政策，供需双方并不能达成交易，这也催生了各类违规代办社保、分期首付等乱象。
“一方面是上海、苏州地铁连通的利好因素，配套比较成熟的昆山在环沪置业上占据优势。另一方面，在当前楼市低迷的行情下，开发商也不会放弃代办社保、分期首付的营销机会。”易居研究院知库中心研究总监严跃进告诉记者。不过他也提醒，上述交易能否最终达成存在较大不确定性，很容易引起购房纠纷。
《每日经济新闻》记者注意到，去年8月份苏州开展了为期4个月的楼市乱象专项整治行动；今年1月12日苏州再次出台文件，继续开展为期4个月的楼市乱象专项整治行动，而红顶中介、规避限购政策的灰色产业链等乱象正是此次行动打击的重点。
“目前我们的政策是，外地户籍购房需提供购房之日起前2年内在苏州累计缴纳社会保险或个人所得税满1年的缴纳证明原件。”昆山市房产交易中心工作人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“外地户籍的在昆山购房，必须在苏州缴纳社保。”
