其实按揭贷款并不是在中国土生土长的产品，而是进口产品，是房地产的衍生品。1998年房改，商品房踏上征程，随着房地产的兴起，引入了抵押贷款，其本质是一种信用贷款。众所周知，普通人去银行申请贷款几乎是不可能的，没有任何实物资产，银行绝对不会这么轻易给你钱。但是抵押贷款是可以做的，买房的人可以在没有任何资产的情况下从银行取钱，这就是抵押先于信用关系的效果。
在办理按揭贷款的过程中，有几对关系是非常重要的：按揭贷款的时机(也就是一年中买房的最佳时机是什么时候)、按揭利率的选择(银行不是开发商说不能选的，而且他们有招数)、按揭贷款方式的选择(本金和利息还是本金，这里60%的人赔钱)、按揭贷款期限的选择(这里50%的人赔钱)。一篇文章介绍不了那么多内容，那我们就来说说如何在选择贷款期限时最省钱。抵押期限“越长越好还是越短越好”？一位辞职的银行经理透露：不要白扔钱。
一、我们先通过字面含义，对比下银行给出的10年和30年贷款期限的成本差距。
1.贷款本金为人民币100万元。通过等额本息，贷款利率为4.9，期限为10年。本金、利息和每月付款如下：
2.本金仍为100万元，贷款期限为30年，利率仍为4.9%。具体详情如下：
可见，一套房子贷款30年的总利息远远超过一套房子贷款10年的利息，这也是父母总是不愿意我们借钱买房的主要原因，因为光是利息成本就很高，有房贷生活的压力也不小。30年总利息比10年高70多万元。
二、选择10年真的就比30年要划算吗？
不一定，没人知道30年后钱会不会不值钱。因此，要综合评价这两种贷款期限的优劣，还应参考当前的社会经济环境。
我国的M2增长情况与货币贬值速度。
在过去的几十年里，我们国家的价格迅速上涨，这是有目共睹的。主要原因是经济发展过于依赖基础设施和房地产。这种发展模式需要大量的信贷资金。所以，过去10年，中国M2的增速远远大于GDP的增速，两者的关系就像超市一样。
entity-word" data-gid="13024133" qid="6595553348131230980" mention-index="3">M2是所有的钱，GDP就是超市里所有的货物。双方需要在一个平衡线上共同增长才行。
所以过去十几年，商品价格一直表现出平稳上涨态势，原来一个鸡蛋1毛钱，现在一个鸡蛋要1.5元，上涨了接近15倍左右。用另一种说法就是，钱变得越来越不值钱了。那么，在过去的几十年里，钱的贬值速度有多快呢？根据统计局数据，22年来商品价格水平上涨达到了原来的1.88倍！也就是说，平均下来每年涨幅是2.9%。（很多小伙伴表示不可信，我们看另外一组数据）。
2017年国家广义货币增速为8.2%，根据公开数据显示，当年我国GDP增长率大约是6.9%，按照这个比例来算的话，在2017年我国的实际通-胀率是1.3%。这还仅仅是一年的而已，如果把过去的22年的所有通Z率加起来，那么当下实际的价格应该是1995年的5.44倍，也就是说每年上涨8%左右。
看到这里，你应该清楚了吧，俩数据，一个是增速2.9%，一个是增速8%，哪个更可信？拍拍脑袋估计都知道，我们暂且取一个平均值（2.9%+8%）/2=5.45%（估计还算低了）。也就是说在过去的几十年里，价格是按照这个比例上浮的，如果你手头上的钱没按照这个速度增值的话，那就是亏本了。
那么，贷款利率是多少呢？如果低于5.45%这个指标的话，那你就是赚的，因为100元放在你的手上，如果白放一年不升值的话，就损失掉了5.45元。但是如果你通过贷款方式向银行贷了100元，并且偿还的利息少于5.45元（例如你一年还了银行4.9元利息），其实相当于你赚了0.55元。
看到这里，你还认为贷款10年就比30年还划算吗？
三、举个例子。
下边是一份来自1989年2月份的报纸：
报纸上赫然写到“房价猛涨，百姓望楼兴叹”，上海市推出的11000多套住房，到现在为止成交量不足1/10，主要原因就是房价太高了，导致大家都买不起房子。现在的房价已经到了2300元/平米，北京的房价也涨到了1600元/平米，一套两居室的小房子，至少需要6万元以上，一位大学生节衣缩食能省下50元/月，需要花上100年才能买一套两居室的房子。
但是，如果这位大学生在当时咬咬牙买套6万元房子，贷款30年，月供60元。在当时60元几乎占到月薪的80%比重，但是30年后的2019年，这位大学生依然在偿还60元巨款。虽然依然是60元，但岁月早已带走了大部分的价值，现在的60元连一顿好饭都吃不上。
房贷期限“短期好”还是“长期好”银行经理：选择已变，别白送钱。这样讲，相信明白了！
