上周老周写完微头条《杂谈：如果取消物业客服岗位，大部分的物业项目还能正常运转吗？》后想聊的“物业项目经理应当具备的基本要求”这个话题，但是上周太忙没时间写，所以今天就聊这个话题。
从事物业管理的朋友应该都知道，物业管理行业也在朝着集约化、扁平化的模式发展，各大物业公司的管理规模也在快速增长。根据中材协《2019物业服务企业发展指数测评报告》数据，“2018年企业物业管理500强项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积。42.56%; 500强物业服务企业平均管理141个，平均管理面积2377.35万平方米。为了适应这种情况，一、二线物业公司纷纷调整管理模式，建立了“集团、区域、项目”三级管理模式，对项目管理和项目经理的要求越来越高。
同样，前几年房地产行业的大发展也加速了一大批“物业区域负责人和项目经理”的出现。江湖上曾经有个“经典笑话”。在一家注重市场拓展和社区管理的知名物业公司，一位刚入行的保安用了3个月的时间晋升为保安经理，6个月后成为项目经理，1年后成为区域物业经理，打破了同行99.99%的发展记录！但是，“快”的物业管理人员是否具备专业素质和相应的物业管理能力，能够为客户提供符合要求的物业服务？老周表示怀疑。
物业项目经理应该具备什么样的能力和素养？老周认为“路很简单”，物业项目经理的基本要求是“专业”和"用心"。
一、专业
1、物业项目经理应当具备“专业”的物业管理知识和能力
物业项目经理应具备特定的“专业”能力，包括在物业管理及相关的法律法规、房屋建筑基础知识、物业管理基础知识(设备和设施管理、环境管理、秩序维护、消防管理)和物业管理费用测算、质量管理.的知识和能力
举几个小例子说明项目经理“专业”能力的重要性！例如：
1.如果开发商要求物业公司直接签字并接管公共设施设备；项目经理应提出，按照建设部承接查验的管理办法，物业公司必须与开发商、施工单位共同承接公共设施设备的查验，验收合格后签订验收查验协议，再办理设备设施交接手续；
2.业主投诉物业公司不履行业主大会和成立业主委员会职责的；项目经理必须明确告诉业主，根据《物权法》、《物业管理条例》和省市规定，召集和组织业主大会、选举业委会是开发商和当地基层政府的责任，物业公司只是协助。如果物业公司积极参与，就是侵权；
3.如果业主问为什么房子空置，没人住，还必须交物业服务费。为什么这个小区的物业费比其他小区高？项目经理将向业主公示物业管理和物业服务费的内容
使用途径，即：物业管理主要是提供公共区域的治安维护、清洁管理、设施设备保养等服务，这些服务既是业主没有入住也没有中断过；至于物业费为什么高于其他小区，就要和业主说明本小区物业服务的标准和品质是什么，物业管理的目的是什么（维护小区，使业主资产保值增值）；4、再如，年底物业各部门编辑下一年度预算时，物业经理要审核客户部提供的外包合同中的人编、单价是否合理，要审核项目公共能耗单价是否合理，要审核工程部提供的下一年度维保计划是否合理、个别项目是否要外委维修，有些大中修项目是否归物业服务费开支，是否应当由维修资金支付，等等；
总之，物业项目经理“专业”能力体现在不仅仅清楚、明白物业管理中的各项工作要求和流程、规章制度、规范要求等，还要明白“为什么要这样”；如果碰到客户对项目管理中制度、要求提出异议，项目经理能够说得清清楚楚、明明白白，这就是“专业”，如果项目经理答复是“公司要求、公司制度规定”，那说明这个项目经理“还需要学习”！
2、如何学习和具备“专业”能力
如何学习和掌握专业知识，老周有两个建议：
（1）可以在全面学习和掌握公司内部物业管理体系文件、制度文件的基础上，结合法律法规、技术标准进行深入学习。
（2）直接学习《全国物业管理师资格考试参考教材》（第二稿，2014年版）。第二稿的《全国物业管理师资格考试参考教材》分为：《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》、《物业经营管理》四本教材。其中，《物业管理实务》、《物业管理综合能力》这两本教材是专门讲述物业管理日常工作的，内容非常贴合实际、非常实用，老周建议物业管理人员人手一套，作为工具书实用。
特别提醒：《全国物业管理师资格考试参考教材》前后出过2版，购买时一定要注意购买第2版/稿（2014年出版的）教材。
二、用心
关于“用心”，老周理解为做事要“谨慎、细致、多想而后做”。物业管理过程中杂事、琐事、小事很多，这些小事如果不放在心上、做不好或做不到位，就可能会小事变大、产生很不好的影响。
“用心”就是要求项目经理具备“服务意识、自觉意识、标准化意识、安全意识、法律意识、美学意识”。体现在实际工作中，就是要把客户的交办、咨询和投诉的事情放在心上，第一时间处理和解决（服务意识）；巡视管理小区、要按公司规定的频率和标准坚持“日检、周检、月检”，巡检要严格执行公司品质标准（自觉意识、标准化意识）；绿化修剪有没有噪音、整体绿化能否呈现出“层次感、立体感”，工程部增加的管线是否做到“横平竖直”，改造的工程是否美观符合质量要求，这就体现了服务质量和美感（标准意识、美学意识）。
“用心”的好处在于们平时多想多做，尽可能的抢在客户意见集中反馈、安全隐患及事故发生前把各种不合格服务、隐患等消除掉，这会比出现问题后、解决“麻烦”要简单和轻松。
“用心”最明显的表现就在项目经理“怕、操心”，“怕”出问题、时刻“操心”！
三、其他
朋友们如果上网搜索类似话题，可能会发现很多文章都会出现“沟通、团队管理、创新能力”等方面的描述，但老周想表述的是“专业和用心”是物业项目经理最基础的要求，沟通、团队管理和创新能力等是在“基础”之上的能力和素质要求，如果不具有“专业、用心”要求，沟通能力再好、团队建设再好，都是“无源之水，无本之木”，随时可能发生大问题、造成大麻烦！
附：如果朋友们需要了解从事物业管理应当要学习那些法律法规，可以看看下面的文章：
1、老周聊物业—35.物业管理人应该熟读和了解的法律法规清单目录
2、老周聊物业—36.物业管理应重点掌握的法律法规（不同业态）
