如果问一个回农村创业的新农民，无论是做农产品初加工、做农村电商、做农家乐住宿、发展休闲农业、乡村旅游，首先要解决的头痛问题是什么？十有八九他们往往会告诉你，房子和用地问题。
为什么呢？因为为了保障粮食安全，防止耕地变用途为非农非粮，中国的土地高度管制，你不为所欲为。包括盖房子、硬化道路、在农业用地上挖水坑养鱼、建设设施农业大棚，都需要审批或备案。
一般来说，露天养殖可以利用一般的农用地，如耕地、园地、林地、草地、沼泽、养殖水面、设施农用地、道路、沟渠、田地等，只要不随意改变农用地的用途即可。
但这些还不够。为了做生意，大多数人会想到盖房子或建一些设施：农产品的初级加工需要工厂；四季做种植采摘，一定要有大棚，设施需要土地；游客来的时候，住宿和吃饭可能都需要在室内；它还需要接待和服务设施，如停车场、会议和展览，以及民俗和休闲体验活动的场所。这些地方往往需要建设用地。
设施用地使用和建设用地审批受国家严格控制，普遍感觉建设用地指标不够。很多人想到刮边硬化农田来修路，建设施，盖房子。因此，他们在2018年至2019年的“退耕还林”国家温室改造行动中损失惨重。
建设用地怎么解决？有人想到法规的改变，把农用地变成了建设用地。但是，国家对农用地转为建设用地有非常正式和严格的审批程序。即使有可能，也要花很多钱(尤其是基本农田，基本不可能)。不建议中小开发者这样做。那么，我该怎么办呢？
使用农村闲置宅基地、老旧房屋和废弃园地，是一个不错的选择。
随着城市化的快速发展，许多年轻人去城市工作，许多农民去城市买房，这使得农村的闲置房屋更加普遍。在许多村庄，三分之一的人口不住在家里，有些甚至超过一半的人口不在农村。村里大部分房子都是空的，只有节假日回家住。
新农村建设后，仍有许多村庄、农舍和废弃的森林公园闲置，这些都是新农民返乡下乡时可以利用的良好资源。
更重要的是：从“支持”到“鼓励”，国家态度也很明确！
2019年4月24日，自然资源部发布的《产业用地政策实施工作指引（2019版）》明确表示，支持返乡农村人依靠自己闲置的农家乐发展农家乐。在遵守农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡人员与当地农民合作，重建自己的房屋。
探索农村集体经济组织通过租赁、合作等方式盘活闲置农房、宅基地的使用，按照规划要求和用地标准改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。
2021年1月28日，自然资源部、国家发展改革委、农业农村部联合发布《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》(自然资发〔2021〕16号)。为落实全面推进乡村振兴的决策部署，明确在符合国家空间规划的前提下，,
42; --tt-darkmode-color: #F04142;">鼓励对依法登记的宅基地等农村建设用地进行复合利用，发展乡村民宿、农产品初加工、电子商务等农村产业。新农人返乡下乡创业，可以依托自有闲置农房院落（如果自家有的话），发展民宿或农家乐；可以与村集体或基层政府合作，利用乡村大量的宅基地和空置房共同经营开发，哪怕比较破旧都没关系，用起来也最放心，不用担心强拆及政策问题；也可以与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作，拿到闲置的宅基地或老房子，租赁合作合伙都可以，哪种方式好因人而异。当然，要有一定的合作技巧。
还有一个是空心村。有实力的投资者，还可以和基层政府或村集体合作，通过出租、入股、合作等方式，盘活利用闲置宅基地和农房，开发利用废弃空心村，因为废弃空心村有宅基地可用，所以有句话，“废弃空心村是未来发展休闲农业的最大资源。”
怎么拿农村闲置房屋做经营，投资者和农民双方都比较满意，规避以后的合作风险？推荐一个过来人的方法：跟合作社合作，5年一次性付租金。保底分红，依次递增。建好经营多少年后，房子还回农民。
【谷风点评】提醒一下：不少新农人或投资者拿到老房子或荒废村落后的惯性思维，常常是将这些貌似破旧的老房子拆掉重建，结果不仅破坏了乡村的原野风味，也在无形中增加了开发的审批难度和建设成本，费时费力不讨好！如果换一种方式，房屋的主体结构和外立面，外观修缮，重点是立足现有基础进行内部改造和装修、装饰内部设施即可。是不是会更好？
