2021年4月底，第十八届(2021)蓝筹年会审议会议在经济观察报 记者 张雅楠 ,召开。
《经济观察报》特邀中国社会科学院经济研究所研究员王丽娜，国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李智能，中国宏观经济研究院投资研究所博士、副研究员任溶溶，胡洁投资机构首席分析师张茵，兰德咨询总裁宋延庆，北京瑞信咨询董事总经理郝菊， 《经济观察报》副总编辑、经济观察报宏观经济研究院秘书长李晓丹等业内资深专家进行了点评。
评审会还讨论了三条红线、两个上限、集中供地等政策影响下的房地产市场影响和房地产市场走势。相关核心内容如下：
虽然汪利娜：的房地产市场很热，但我认为保持房价上涨的因素实际上正在减弱。首先，“十四五”规划中，仍然坚持“留而不炒”的总基调；而且在制度安排上，以前的商品房为主，逐渐转向租售并举。这两点在制度和政策上为房价的上涨设置了上限。
二是从供需关系看，城镇化率已经达到60%，住房拥有率至少在80%以上，人均住房面积35平方米。老龄化和少生孩子的问题越来越突出。高房价会挤压人口增长和消费增长，这将是未来经济增长的隐患。
第三，金融政策。中国银行业监督管理委员会主席郭树清表示，房地产是中国最大的灰犀牛。为什么有风险？所有与房地产相关的资金总和占整个银行贷款的50%左右，所以他非常担心一旦房价出现较大波动，会影响到金融体系和银行的资产安全。
三道红线两个上限严格监管银行和企业。财政政策是为房地产保驾护航的手段，也合理约束了一些指标。
从土地政策来看，两者是集中的。过去，为了实现土地财政，政府在土地供应上有一些随意性，或者说对土地供应有些饥渴，导致房地产企业不知道有多少土地。集中披露后，信息变得透明。所以，集中供地也是规范市场的行为，让企业和市场有一个稳定的预期。
集中供地也是对房地产企业的考验。因为这种土地供应模式以前从未实行过，如果土地集中供应，一个企业想要在多个城市或者一个地方获得更多的土地，不可能像以前一样储备那么多的土地，因为资金有限，这对企业的经营、现金流、资产负债管理以及合理的投资规划都是一个非常严峻的考验。
因此，我认为财政政策和土地政策的客观效果会逐渐显现出来。如果这些政策得以实施，将有助于抑制房价。
中国房地产业的巅峰在李志能：?哪里什么时候才能翻越山顶？这么大的质量，每个人都很难推上去，但是一旦推过山顶，滚下来就太可怕了。很多人没有计算过中国房地产价值的总规模。我得到的数据是，到去年下半年，总规模已经达到540万亿元。如果540万亿的财富来自房地产，即使出来一半三分之一，什么样的行业能承受？下一个支柱产业是什么？它给宏观经济管理带来了巨大的挑战。
宋延庆:我个人认为未来房地产市场总量不应该低于20万亿元。为什么这么说？
第一，根据国家统计局商品房销售总量拆解数据，住宅部分接近16万亿元，年增长率在10个百分点左右，即使是5个百分点左右，五年、十年后，也只有住宅楼会达到20万亿元，此外还有一两个trill
房地产市场没有那么悲观。现在股东资本的年化收益率仍然可以是30%到50%。现在开发利润率基本是5%到8%，还不错。有些项目拿地不账面赚钱，台面上根本没有利润。各种开发公司把利润藏在产业链里。很多房地产公司一直在做精装公司、景观公司、金融公司、资本公司甚至家具公司。
我们认为房地产还是盈利的，但是赚钱的逻辑不一样。未来什么会赚钱？一个是资本，一个是内容。综上所述，我们可以找到安全的钱、便宜的钱、长期的钱，做出产品和服务。在未来20万亿的市场中，我觉得抢200亿、300亿没多大问题。
任荣
荣：未来五到十年，住房的理性需求还是有判断方法的。比如说国际上通用的哈佛住房研究中心一个住房需求判断，住房需求主要来自三块：一是新增家庭产生需求；二是住房折旧需求，也就是拆迁需求；三是多套房的需求。
前两种需求比较好判断，新增家庭产生的需求无非是人口和家庭户规模。如果按照联合国对人口的统计，应该在2031年，我们国家的人口总量会达到峰值，再考虑到最近这几年城镇化率速度也在放缓，从城镇人口的净增量来看，“十三五”城镇人口每年的净增量大概是1300万左右，“十一五”“十二五”一年可能是2000万以上，城镇的新增人口减少了30%左右。
人口影响未来五年实实在在的新增需求，当然，家庭的户规模趋小，可能会导致新增家庭数不会像人口减得那么厉害，但总体来说，新增家庭产生的需求应该是往下走的趋势。
住房折旧，也就是住房拆迁需求，能是支撑未来住房新增量一个挺重要的因素，比如老城小区改造、城市更新这样的做法，住房的折旧是存在的，未来会保持着一定的规模。
第三、多套房的需求。这个需求是不太稳定的，如果货币放水，需求就会高一些，资金紧张一点，利率高一点，可能需求就会少一点。但是多套房的需求也有一个经验值，一般认为不会超过10%。
综合这三大趋势来判断，我觉得未来五到十年，我们的住房新增需求规模是要出现一个峰值的。
总量达到峰值以后，市场就会有很多结构性特点的表现，市场的结构性特点这两年已经显现出来了，是维度的分化。
这里面我特别关心三点分化：一是城市间的分化，从2017年开始这种分化就比较多；第二个分化，是城市内部的分化，一些热点城市，比如成都，城区涨得比较厉害，但是远郊区县去库存的压力还是挺大；第三、企业间的分化。调控政策的收紧，不管是供地两集中，还是三道红线，都会导致大企业的融资能力和融资成本优势凸显，市场集中度加剧。
张寅：分化的问题谈得比较多，放眼五到十年，我估计应该有三个分化。
租跟买房可能要出现分化，首先，我们看90后的人，如果他来自小城市或者农村，无法靠经济实力在中国前20位的城市买房，年轻人开始租房住了，现在租房最大的问题还是好的产品少。
第二个分化，大家谈的比较多的是房价分化，我提供一个数据，第一季度只有三个地方房地产投资超过了3000亿元，非常高，恰恰是房价比较坚挺的地方，第一江苏，第二广东，第三浙江。
第三、企业的分化会非常严重，中小企业所谓的淘汰，2018年已经正式结束，缓了一年，去年最后一个季度开始了我称之为第二轮的企业淘汰潮，有几个大佬说的要出现销售万亿的企业，可能不是靠小企业死了，是靠大企业死了。
房价，我认为是这样的，一个大的利率周期还没结束。
我的两个新观察，一是深圳这次以个人集资的方式，一大堆人先是炒深圳的房，现在炒珠三角，一买就买很多，2003年到2005年温州就出现过，到2011年以后就没有了，这块怎么管理，不知道，类温州现象出现了。
还有一个，这几年从海外回来的人多，人也出不去，这种买房的人其实有限，但是有一个事可能是未来影响的方面，可能中国是一个未来的投资移民的地方。我不知道大家是否知道在华的日本人现在有多少？在华的韩国人有多少？韩国、日本大使馆每年都有一个公布，是非常惊人的，韩国接近百万人，日本大概有三十多万人在这里。不要小看世界移民到中国这个趋势。
郝炬：中国房地产行业在未来十年内没有大的风险，最大的问题在于结构失衡，功能错位，也就是人地匹配的问题，这个问题现在正在解决当中，但还没有完全解决，简单来讲，东部和核心城市经济圈聚焦城市、中心城市是未来人口聚集的主要区域，但是土地指标高，想增加的增加不了。
未来一段时间，房地产企业真正的转型有几个方向：第一、从销售型往资产管理上转；第二个特点是生活服务，服务销售规模其实没有那么高，但是市盈率非常高，在资本的套利和杠杆上远高于传统的地产公司；第三是科技化，包括房地产的建设、装修，物业更不用说了。从去年开始，装配式的装修大家已经开始关注，现在来看，比人工方式成本大概高出15%到20%，但是换五年的时间来看，我估计很快就拉平了，因为有规模化的效应，同时还有人工的上涨。
陈哲：我大概聊三个方面，关于宏观环境、行业和市场主体。
一是宏观环境或者是体制改革可能给行业带来一些大的变化。“十四五”的城镇化会怎么样？户籍放开、城市抢人带来的集中效应会很大。
像我们区县里面，每个小康家庭可能都有几套房，但一点不影响他们到大城市买房。比如湖北县城房价在5000元/平方米，他们很可能会把这些房子卖掉，到武汉买房，资产可能是原来的两倍、三倍大，这是我们去看房地产销售、资产总量需要考虑的问题。
我在温州调研过很多次，温州的问题是空心化。有一部分人转到了杭州，比如温州过去最大的企业，正泰、德力西，研发中心都搬到杭州了，还有一部分专门玩钱的出国了，人力资源和资本都转移了，房价腰斩是很正常的。但是你看杭州过去这8-10年的房价是什么概念，销售额又是什么概念？
第二个是行业空间。前面谈到人口向城市聚集还存在机会，再考虑到通胀的因素，20万亿的房地产市场我认为是很可能存在的。
如果以8-10个点的市占率算，我觉得1.5万亿是这些公司未来三到五年之内的明确目标。
第三是具体行业的分化，大企业也会有不同路径，企业的分化是有很大变数的。
李晓丹：我们最近也看一些宏观数据，比如大宗商品涨价非常厉害，供给来讲，可能是由于疫情，一些矿山封掉了会是涨价的因素。还有一个很重要的原因，因为制造业和房地产快速复苏，这两家是铜的大户，特别是房地产，一季度数据里，房地产是整个固投最重要的拉动因素，超过了传统制造业投资。
未来房价调控政策，包括整体的宏观调控政策，尤其现在讲乡村振兴也好，讲城镇化也好，真的要看地方怎么去做配套和落实，中央的政策再好，如果地方上执行不了，或者有一些过去的问题，像地方债务的问题，这些东西是推不动的，最后总结看，房地产未来五到十年，还要看地方怎么根据自己的情况做相应的规划和配套，做好了会有很大的新亮点出来。
