2019国房地产行业现状分析,2020房地产行业的行业分析PPT

乐居财经李奕和发自上海

2019年的最后一天，丁祖昱再次以他对过去一年房地产行业的观察和思考出现在大家面前。12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱物业评估年会”在上海新津安体育中心举行。

会场很大，4000多人的会场座无虚席，挤满了前来参加会议的人。丁祖昱对数据保持敏感和灵活。过去一年，丁祖昱掌握了楼市、政策、土地、市场和市场情况。也许是漫长的马拉松为他的身体机能带来了活力。“评估丁祖昱楼市年度新闻发布会”连续开了四场，但他并没有看到太大变化。

在气温只有3摄氏度的上海，丁祖昱邀请老朋友毛大庆、丁长锋、刘爱明、吴洋、王茜、臧建军等一批“上了年纪”的地产人，现场直播了4X400米接力赛，或者说这是今年丁祖昱物业估价年会的亮点之一。这种休息也符合丁祖昱对跑马拉松的热爱。就连他自己也说，房地产行业跑马拉松的总裁都被叫过来了。

然而，毛大庆在现场调侃道，这是最不喜欢的比赛，而且“人生几乎在路上”。

今年发布会更大的不同是，2019年是特殊的一年。作为“10年代”的结束和“20年代”的开启，它在记录时间本身之外，被业界赋予了更多的意义。回顾中国房地产业的十年发展，站在新的起点上，丁祖昱想说什么？他会给我们带来怎样的行业理解和思考？

艰难2019

在发布会上，在2019年首次将“南”作为房地产的汉字。过去一年，房地产投融资难已成为行业严峻的现实。开发商在销售、改造、交付等方面遇到瓶颈，维权变得频繁。这些现象已经被政策、行业、土地、二手房交易、企业、营销的大数据所证实和集中。

货币“放水”，但房地产只能看看

政策层面，城市宽松，宏观紧缩，货币宽松，房贷紧缩。今年4月19日，中央政治局重申“房子不炒”，实行一城一策、一城一策、市政府负主体责任的长效调控机制；到7月30日，提出不宜将房地产作为短期刺激经济的手段，中央层面呈现宏观收紧态势。另一方面，今年4月以来，呼和浩特、宁波、上海、珠海、苏州、南京、江门、佛山等城市在住房补贴、人才新政等方面都出现了局部放松的迹象。

货币政策方面，1月15日，央行下调RRR 1个百分点，释放8000亿元；5月央行再次定向下调存款准备金率，释放2800亿元，9月全面定向下调存款准备金率，释放9000亿元。钱“放水”，但房地产融资和房地产贷款有限。货币宽松与房地产无关，房地产融资市场感到寒意。

另一个直观的数据，棚改的跳水，直接导致三四线城市遭殃。2019年全国、各省计划开工285.29万套棚，2018年计划开工588.04万套棚。这直接导致2019年棚改计划降幅较大的烟台、山东、驻马店、河南、衡阳、湖南等城市商品房成交量下降20%至40%。

百强房企“失速”，清算赶早不赶晚

从行业整体水平来看，2019年，全国房地产开发投资、商品房销售和企业新开工住房面积持续上升。但在宏观数据繁荣的背后，300个城市的土地成交面积、100个城市的新建商品房成交面积、15个城市的二手房成交面积在2019年的月度走势中都呈现出先增后减的趋势。二手房成交面积在今年4月达到最高值后持续下降。

百强房企增长停滞。据统计

.toutiaoimg.com/large/pgc-image/RmFWbiizViQAa" />

此外，房企单月权益销售金额增速从去年下半年以来便呈现悬崖式下跌，在2019年多个月份中，TOP50房企的单月权益销售金额甚至负增长，凸显行业压力日益巨大。

增速放缓体现在房企规模上，是今年新增千亿房企数量的“腰斩”。2019年，房企全口径销售金额在千亿以上的35家，增加了5家，这个增长数字比2018年时候少了8家。丁祖昱用繁荣二字形容行业宏观数据，与行业压力形成鲜明对比。

融资成为头等大事，今年房企融资主要集中在境内、外债券融资两种方式，两项债权融资的占比达到了89.1%，开发商高息发债成为行业普遍现象。企业拿钱上、下半年冰火两重天，上半年拿钱，下半年没钱。

房企资金链断裂变得常见，2019年，房地产相关破产文书申请达到520项，不仅是小房企，百强房企也开始加入到破产重组的行列。丁祖昱表示，大企业并购清算重组只是一个开始，清算要赶早不赶晚，早点清算还能清算出有价值的东西。

土地溢价走低，流拍高走

土地投资成为照见房企真实内心的一面镜子。过去一年，土地成交溢价率持续走低，到2019年12月仅为7%，土地市场溢价率创下新低。土地流拍率则从年初的8%，走高至14%，流拍回到高位。

总体成交上，2019年房地产业购置土地面积回到十年低位。典型城市成交地价较上年增长超过30%的仅有呼和浩特、江阴两个城市。四个一线城市中，广州仅增长14%，北京地价保持不变，上海下跌了2%。漳州、湛江等城市成交地价下跌甚至超过15%。

土地只比2014、2015年好一点点，市场非常严峻，今年仅有广州的一块地过百亿，一块土地过百亿非常少见，土地投资是房地产最谨慎的一年。

单盘产能下降，竞争压力巨大

房企单盘产能下降，竞争日益加剧。具体来说，2016年-2019年，典型房企平均在售项目个数由29个增长到61个，平均单盘产能则由2016年的10亿元，下降至今年的5.9亿元，单盘产能下降接近一半。这也导致房企卖房越来越依赖于渠道，到2019年底，房企卖房的渠道渠道占比达50%。

商办、物业热情

商办市场超8成重点城市租金下降，超7成租金和出租率出现双降，一线城市中，北京、上海、深圳同时出现租金、出租率双双下降。天津、长沙两个城市租金同比下降超过7%。还有很多是所谓的最高楼，但这些楼真的不赚钱，如果算上折旧，利息，持有这些写字楼不如多做几个住宅开发项目，而且刚统计出来的数据，最近几年写字楼出租率和租金都在迅速下调，出现了写字楼空置率50%的区域很多城市，包括很多龙头二线城市出现写字楼空置率超过50%。

但这些并不阻碍房企商业投资热情，50强房企2019年商业、办公拿地占比在非住宅业态比例达到66%，大宗交易的热度也在升温，商业、办公业态成为房企探路资产证券化的主要途径。

物业方面，今年全年11家物业公司IPO创新高，物业分拆上市仍是行业潮流，房企进入“开发”“物业”双上平台时代。资本市场表现，物业股年内平均涨幅为56%，最高年涨幅达213%。规模还在持续扩张阶段，年内物业公司收并购持续。此外，智慧物业全面发力，智慧社区布局动作不断、企业数字化投资、与科技公司也在达成广泛合作。

告别壹零年代：房地产增长最快的十年

房地产是中国经济的压舱石和稳定剂。过去十年，房地产+建筑业增加值约占GDP的1/7；土地出让金贡献1/5广义财政收入；房地产相关税收贡献1/6狭义财政收入。行业的繁荣为社会提供了5000万个就业岗位，相关从业人员占全部城镇从业人员数量的比例从2010年的9.1%上升到12.1%。

房地产行业的发展直接推动了城市化，改善了居住水平。用数据说话，十大房企进驻城市的数量从2010年的315个增加到现今的1249个，数量上番了两番。城市化的推进，新增了1.62亿的城镇人口。人均居住面积十年里提升了7.4平方米，居住空间得到了改善。

十年间，房地产无疑也创造了最大的财富效应。从2010年开始，全国商品住宅均价由4725元/平方米翻了一番，上升到2019年的9304元/平方米，年均复合增长率7.8%。北、上、广、深房价上涨了1.5倍。房地产让很多人迈入了小康。

住宅是房地产开发的主流，2010-2019年商品住宅成交金额占商品房比例的84%，剩下不足两成是商办占比，住宅开发是房地产企业主要营收来源。过去十年是房企高增长、高杠杆、高周转的十年，商品房销售金额增长了215%，销售面积增长64%。当然，企业资产负债率和净负债率也达到新高，这是房地产快速的十年。今年，碧桂园将近8000亿销售。

2010-2019年也是房地产企业多元化探索的十年。受调控和周期影响，房企从跨界足球、影视、汽车、农业，到近几年全面布局商业地产、特色小镇、联合办公、产业地产、城市更新、教育地产、长租公寓、养老地产、物流仓储。随着增量市场见顶，房企逐渐明确多元化方向，开始聚焦商业、物业、租赁等强关联业务。

商业地产的差距也在逐步拉开，目前TOP50房企全部布局商业地产，但规模上，前20%规模超过了后80%的总和。大规模增量的开发，物业管理服务规模从135亿平方米增长到300亿平方米，营收从“千亿”跨入“万亿”。

洞悉贰零年代：房地产是最大的制造业

未来十年，房地产是最大的制造业。“房子是用来住的，不是用来炒的”，在长效机制、房住不炒的号召下，住房由投资属性回归消费属性，房地产由服务业变为制造业。行业也从稳就业、稳投资、稳金融变为保增长。这是丁祖昱在现场抛出的“地产制造业”论。

丁祖昱给出的依据是，2018年制造业的城镇从业人数7186万人，而房地产+建筑业的城镇从业人数达到5052万人。与之对比的是，2018年房地产+建筑业的主营收入达到32.2，远高于制造业主要行业主营收入。

2010-2019年，国内商品房销售面积137.6亿平方米、商品房销售金额98.6万亿元。而在未来十年（2020-2029年），商品房销售面积、商品房销售金额还分别有约150亿平方米和约150万亿元的体量。增量仍未结束，而存量刚起步，未来，房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。

人口、需求的变化是房地产未来十年面临的最大挑战。一个巨大的现实是，2020-2029年，结婚的人数减少3400万对。结婚数量减少和生育观念改变，影响新出生人口到2029年，将比上一个十年（2009-2019）剧减4000万。人口的红利变得模糊，购房主力人口减少6100万人。

企业全面升级是基础功课。过去十年房企发展主要依靠销售规模增长，未来十年企业发展需要构筑起管理能力、专业能力以及核心能力三个方面的“十项全能”，融资是企业发展的核心能力。目前，行业平均融资成本7.04%，最高的达15.6%，融资能力对未来企业经营的影响呈几何倍数放大。

未来是存量物业的时代，全国物业管理行业管理规模预计将从300亿平方米增加到2030年的500亿平方米，行业大物管、大资管、大租赁、城市更新、不动产+，促使存量价值在未来全面释放。

另一个行业趋势，是数字化全面赋能房地产。区块链、人工智能、BIM、物联网、VR/AR等高新技术不仅在政策层面得以明确。远观英国、法国、美国等欧美国家，我国地产科技市场潜力巨大。与英国去年房地产、建筑业增加值3.4万亿相比，中国高于英国达到12.2万亿，但地产科技企业则远低于英国的805家，与美国的2048家相比，差距更大。

此外，调研显示，数字“基建”已覆盖约100%的地产业务流程，而地产企业数字化运营程度却不足10%。科技赋能地产将带来行业从“服务市场”到“创造市场”的转变。