说到房地产营销策划，这个职位是目前最令人唏嘘的一个。
如果一个人35岁以后还是一个普通的营销策划人，他会有很强的职业危机感，很大概率会处于行业鄙视链的底层。因为这个时候我们老了，体力、精力、斗志都在下降，这恰恰是房企裁员优化的目标群体。
策划的基本工资很低，没有什么收获。晋升空间小，只有1%的人能从策划晋升为营销总监(营销总裁、区域公司营销总监)。
所以，不要指望用这么小的概率打自己的头。如果你有这个概率，不妨在路边买彩票。
那么，到底是什么规划呢？也许很多规划，我不知道，只会回答：
策划就是打杂的。
2019年，一个笑话在业内流行起来。据说是业主的答谢会。因为猪肉太贵，公司决定自己杀了它。结果活动公司报价3000多(人工运输)。打算看完这段语录，我大喊：我赢了！自己杀猪。
赞美这个计划的执行，为公司省钱，克服困难杀猪，为老板换法拉利贡献一点点。
这个梗与业内众多策划产生了共鸣。营销策划杀猪是对现行营销策划的讽刺，意味着现行营销体系中深度缺乏策划的价值。当前规划：
缺乏工作价值感，缺乏工作地位感。
虽然很多资深策划人对此义愤填膺，但无法改变的是，由于营销行为标准化的普及，营销策划逐渐被边缘化。
最终，他成了只会执行不会思考的工具人。
回想当年，策划还处于“营销”而非“销售”的时代。当时策划负责营销策略、推广和炒作、文案、广告效果等。
当时《我在南宁》在南宁东阁古城的路口，而德力AICC的广告文案是那个时代规划的巅峰水平。来源：萧说房
这个时代不能回去了。现在是房地产快速周转、营销规范化的时代。最近你明哥听了太多老规划师的骂声。今天我就简单梳理一下营销策划的行动要点。
安心当好工具人
现在营销端更注重“销售”而不是“阵营”，所以销售岗位是核心C位，策划只能沦为销售辅助。
营销策划分为：执行和策略.
大多数规划都处于实施阶段。既然是执行层面，那就是初级策划(不管你是专员、主管还是经理，只要你做的工作是初级策划)，你就要做一个安心的工具人，不要整天想着一些与执行层面无关的事情。
你要明白规划是辅助，不是C位，不需要背诵考核指标。如果项目卖得不好，锅永远是销售和营销的背面，而不是策划的背面。
项目销售“爆”，拜天的是销售，毕业的是营销经理，不是策划。这就是工具人的优势。
既然是执行方，策划者要做的就是按照标准化的动作完成领导布置的工作。这些任务是否琐碎，如PPT报告、公司内部审批流程、与各乙方对接、活动流程制定、场地布置等。
4X5sD94SQrY" />通常一场大型活动，如品牌发布会，最能够体现策划的执行力，整个活动成功的背后，是策划们在辛苦付出
有营销标准化的公司，就按照标准化流程来做，没有标准化流程的公司，就按照领导布置的工作事项来完成。
总而言之，策划在执行阶段，能带脑子思考最好，不带脑子，问题也不大。前提是，你得完成你的标准动作，把事情做到位，这是你执行阶段，工作是否合格的标准。
在这个阶段，策划最大的敌人就是——懒惰。
执行阶段，公司内部流程的自己走一遍，熟悉过程。PPT报告，也得自己写一遍，提升自己的逻辑思维能力。各种对接乙方、广告文案。活动布场等工作，自己都得完整的走一遍。
这些业务基本功是执行阶段最宝贵的经验，做这些动作，能在未来让你知道，如何把你所想的营销策略落地。这个时候，是不能偷懒的。
很多策划，在执行的时候，总是想偷懒，不努力干活。
一门心思的学习钻营关系，如何巴结领导，如何讨领导欢心。每天热衷于朋友圈晒加班，在领导面前装模作样，没事就约领导晚上喝酒、蹦迪。白天上班无精打采，无所事事，下班就化身夜场小王子，带着领导各种嗨皮，得到领导的高度认可。
这种行为，美其名曰“情商高，会来事”。
在本该努力时候，选择了放纵，不在执行阶段打好业务基本功，未来是不会长久的。你在这个阶段放纵，就是透支自己的未来，懒惰的策划，即使再会钻营关系，一般到了项目营销负责人阶段，就是自己职业生涯的瓶颈。
因为策划越往高层走，业务能力的基本功会越发重要。如果基本功不扎实，一旦到了市场下行阶段，业务能力弱的短板就会暴露无遗。
现在有很多营销总，都是2016~2018年那波市场上行阶段飞速晋升的，如今很多人都很难找工作，就是因为，只善于打“顺风局”，没有攻坚能力。
全面的综合能力是策略的核心
通常完整地经历过一次开盘到清盘（周期通常2~4年），如果有动脑思考能力的策划，这个时候已经得到了充分的提升和锻炼。
如果再去支援过公司几次开盘，那么就更熟悉公司的业务流程了，这个时候的策划就具备策略能力了，具备策略能力的策划，一般就是主策。
但是策略阶段，首先讲究的仍然是：策略的落地性。
很多的策划，一说起策略的时候，侃侃而谈，天马行空，放飞自我。但是，执行起来根本不具备落地性，这种策略就是没有用的。
如果策划在执行阶段，偷懒了，在策略阶段，往往就不会考虑执行层面的困难，容易“拍脑袋”。一旦在策略层面“拍脑袋”，假设项目卖不好，这口大锅，负责策略的策划是跑不掉的。
其次，策略阶段就需要掌握非常多的知识点了，包括不限于房地产的设计、市场、客研、工程、投拓等多条线的知识。一个项目，从拿地阶段到最终的清尾，策略贯穿其中。综合能力越强，策略就能做得越精准。
在营销端，前期的策略主要包括，市场情况总结、目标客户锁定、项目户型配比、周边竞品分析、产品对标分析、库存情况摸排、流速定价分析等等。这些都是前期策略需要掌握的东西，并把这些研究总结，汇聚成一个完整的PPT报告。
这份充满所有策略技术总结的报告称之为：项目定位报告。
而到了营销期（含新项目开盘、尾盘清尾），策略的工作又变成了营销节点铺排、营销推广方案、营销活动方案、项目卖点梳理、销讲说辞方案等等。在这个阶段，策略的工作就是提供一个让一线营销端人员去执行的实施方案。
当年这样的低俗炒作还能吸引眼球，如今这种炒作策略要实施会被骂到飞起，现在的客户更喜欢看“65页的PPT” 资料来源：小明哥说房
在营销期，策略都是围绕着为销售做支持，更多的考虑项目的曝光度、话题度、流量关注度以及客户来访数。
翻译成人话就是：
用各种方式和手段，吸引更多的人关注，并把人群导入售楼部，为售楼部增加来访量。
在策略阶段，可以说的东西就非常的多了，篇幅有限，就不详细展开了。
重视细节，从优秀到卓越
无论是做执行，还是做策略，一个优秀的策划都是能够把工作执行落地的。但是，真正具备超强策划能力的策划，都是极端重视细节的人。这些细节可以是业务上的，也可以是与人沟通上的。
策划不是不需要情商，只是情商得建立在自己本职工作的基础上，衔接营销与其他各横向部门的对接、领导的汇报等工作。
情商高、重视细节的策划，在沟通上，更具技巧，能够充分调动自己手上所有的资源，为自己的目标达成服务。
说人话就是：有刷脸，调动资源的能力。
而在业务端，重视细节，能够为你的策略提供最大的支持和帮助。
例如，在做隔壁竞品数据分析的时候，发现隔壁竞品的去化情况不行，库存量大，那就意味着，隔壁竞品接下来势必要进行降价促销。根据这个信息，就需要制定与之相对应的策略，如何抵挡竞品的价格战冲击，分析自身项目和竞品的特点，重新梳理销售说辞，并且对整个项目案场进行包装。
把即将发生的事情，提前预判并做出相对应的应对方案，这就是重视细节的策划需要做的事情。
再以南宁某项目举例，为何主力户型定在了70~79㎡这个区间？为何不定在60㎡或者80㎡呢？
如果重视细节，你就会发现，项目要避开隔壁强大的竞品，价格要卖得比竞品贵，门槛还得比竞品，同时还得兼具功能性，太小的户型除了学区房，其他的是没有价值的。综合所有的参数，最后得出的户型配比。
一个户型配比的背后，至少蕴含着竞品分析、市场分析、区域客群分析等多方综合维度的考虑，重视细节，才能看出其中的逻辑
重视细节，是一个策划从优秀到卓越的体现。
说了那么多，对于策划来说，真正有用的只有一条：当好工具人是你成功的开始。
不想打辅助，你是永远不可能成为Carry位的。
来源：小明哥说房Pro（ID：xmgsf-Prp）本文已获授权，对原作者表示感谢。