房地产开发关键之“五证”办理

1、 用地规划许可证取证（拿地后最多1月内）

具备条件：

土地合同、出让金凭证、开发资质、发改备案、宗地图（现状地形）等

注意要点：

1.出让合同一般在成交确认后10日内签订，根据退市条件约定土地支付和土地交付日期；

2.开发资质可提前准备，需准备职称材料和社保缴纳证明材料；

3.备案报批时，提前编制项目可行性研究报告(第三方编制)，明确项目发展规划和基本投资额度；

4.办理现行地形图，提前联系好规划下的测绘单位，提前编制成果图，坐标系、高程标准满足当地要求。

2、不动产登记证（国土证）拿地后最多1.5月内

具备条件：

用地批复、契税缴纳、地籍调查表取得等

注意要点：

1.土地使用批准文件可凭土地使用规定和出让发票办理；

2.契税等的缴纳。必须等待土地使用批准文件加上合同；

3 .地籍调查问卷完成土地使用审批后可领取相应结果。

具备条件：

地名批复、方案设计完成、方案文本及复函、环评、文勘、交评、日照、核指、抗震审查、绿建、节能、初设批复、批前公示文件等。

注意要点：

1.早启动初勘和详勘，提前为出土方开挖图，桩基图，施工图等做好准备，才能更快推进现场进度，如有文勘也可预留出时间，抗震审查才能快速做；

2.尽可能采用标准产品复制，节约方案设计时间，在不动产证办理完后，基本上总图-单体报建图纸要全部确定，在方案确定前启动日照分析和技术指标核定，在方案批复后1周内完成，先协调做测算，若上会后有重大面积、楼位置调整， 需重新做；

3.规划方案复函，最重要内容为提前预审沟通，在前置沟通无重大问题情况下，紧盯规划部门的专家会议排期，早上议程早审核；

4.环评等提前定好单位，提前进行报告编制，发改备案完即可启动办理，管网；交评办理需等基本方案确定进行申报，可提前联系定点单位进行方案设计；

5.在初设批复取得后，同步推动绿建审查，节能审查，人防审查，消防审查部分地区而可以只出承诺函，后续在施工证办理环节提供备案文件；

6.拿到工程规划许可证后即刻放验线，推动施工。

4、施工许可证（快的拿地后4个月，慢的6个月）

具备条件：

施工图审查、消防审查、总包监理中标通知、质安监注册

注意要点：

1.建规证前施工图应具备蓝图出图条件， 确定单位后即协调开始图审，图审意见取得后加快设计院修改回复时间，若有可能， 需协调提前预审；

2.施工图审查机构应当在收到建设单位消防设计文件之日起20个工作日内完成消防施工图审查，可前置沟通，拉消防单位报批；

3.总包备案合同/监理备案合同早招标早启动，提前取得中标通知书，方便施工单位及甲方开设农民工工资保证金账户及购买农民工工商保险，上述两者为质安监注册的必要条件；

4.施工证文件进窗前，尤其是质安监注册进窗前，强列建议资料准备专题销项，其中资质文件，参建文件等大多需要建设、施工、 监理、 勘察、 设计单位签字盖章，提前部署，集中盖章，预留准备；

5.质安监注册如办理时间长，在规证取得后办理提前介入，提供承诺函同样可进行正负零以上施工，但后续需提供基础检测报告。

5、预售证（快拿地后4-5个月，标准6-8个月）

具备条件：

预测绘，物业单位确定及物管方案备案，土地解押，资金监管协议，门牌报批，价格备案，达预售条件

注意要点：

1.预测绘在建规证公示后即可协调受理， 画图可协调提前作图， 我方对接人需保证足够的时间投入，持续紧盯， 避免被压件或插队；

2.如土地有进行抵押贷款的提前解押，否则监管账户开户等开设存在问题；

3.资金监管协议部分，提前确定银行，三方盖章预计1周左右，部分地区如有网上预售申报系统的，需建档备案后才能通过监管审批；

4.物业单位确认需进行招标备案，物管用房如不在首开楼栋的，需提前沟通并准备临时物管用房方案及后续建设的承诺函，物业费备案价格需合理且有一定前瞻性， 一旦完成备案， 想再调增难度较大。

5.价格备案方面，因现各城市不同程度有限价政策，目前管理方式也是五花八门，有仅需提交一房一价表的，有需要进行价格监制多方审批的，不一而足；

6.预售方案准备到位，一般房管局会提供模板，需明确交付标准、交付时间、预售楼栋信息、面积、单价、总价等内容。