近日，万科深南广场业主向南方记者反映，2017年冬季，因看好物业投资和托管回租价值，在项目T1地块购买了一套约60 m 2的公寓；但今年7月交房时，受托管理的深圳市豪驰物业服务有限公司因“实际控制人脑出血住院，短期内资金周转困难”而无法正常工作；业主王女士告诉记者，该项目物业经理已经更换了三轮，后续的运营能力很难获得业主的信任。之前大家交的一笔物业费不见了。
对此，万科回复南方记者是否委托公司托管部业主自由选择。万科也将密切关注此事，积极协助业主与凯驰沟通，推动事态良性发展。
业主与凯驰方签署的托管协议
几名申请劳动仲裁的凯驰党前员工
购指定楼层被指定物业公司托管？
万科深南广场位于罗湖区深南东路与金文路交汇处西南侧，其另一个案名也叫“万科深南路68号”。深圳市住建局信息平台显示，该项目于2016年12月14日取得销售许可证，用途为商业、办公、商务公寓。
资料显示，万科深南广场的开发商为美国联冠置业(深圳)有限公司；据天空调查数据显示，公司法人张海涛也是多家万科公司的法定代表人。项目自1993年开工以来，一直被指责“未完工”，中间经历了多次权属变更。直至2015年5月，万科通过股权收购方式收购该项目，案名确定为“万科深南路68号”。根据万科2015年上半年年报，万科拥有9个项目65%的权益。
根据某业主向南方记者提供的合作协议，2017年8月，万科将T1栋外包给凯驰物业，合同期为十年。根据《万科深南广场T1座塔楼外包合作协议》(以下简称协议)，万科商业物业管理有限公司将T1地块公共区域物业管理服务外包给深圳市凯驰物业服务有限公司，由凯驰负责人工、材料、能耗等费用，并自行负责盈亏。
《协议》还明确了T1栋14-25层凯驰、业主、开发商三方关系。“由于T1地块14-25层，业主与驰驰存在委托资产管理关系，因此驰驰驰需要按时向万科物业签订物业费、水电费等相关费用。”
业主王女士告诉南方记者，因物业公司管理不善导致利益受损的业主主要是T1栋14层至25层与公司存在委托资产管理关系的业主；根据业主提供的投诉清单，受影响的业主超过240人。
多位业主向南方记者还原了这一事件：2017年，项目T1公寓被推，因看好项目投资收益，尤其是承诺托管收益160元/平方米，决定购买；当时，在项目的营销中心，凯驰物业已经进入市场。“签认购合同的时候要签托管协议，14-25层都要签。”因为信任万科品牌和凯驰自身的运营能力，业主们信心满满地签了字。
一位业主向杜南记者展示了与深圳市凯驰物业服务有限公司签订的《委托管理协议》，2017年3月，业主与凯驰物业签订了委托管理合同，房屋建筑面积61.8平方米，凯驰承诺第一年赠送软装。第二年至第六年，年租金12.2万元至12.9万元，折算成约164元/m 2/。凯驰方实际收到的租金减去该租金返还额即为凯驰的留存收益。
深圳房产信息网数据显示，2017年8月第一批40-152商业产品投放，整体均价5.9万元/，预期熟食
血陷入经营危机不过，在今年7月项目交付时，恺驰公司却出现经营问题，项目的物业管理人员接连更换。数名业主告诉南都记者，今年10月份，业主们多次尝试联系恺驰方未果，后面其员工突然曝出申请劳动仲裁，解决恺驰拖欠工资问题。
最初对接该项目的恺驰方物业管理人员为一名周姓工作人员，业主向南都记者出示的截图显示，该名工作人员已发起针对恺驰公司拖欠自身工资的劳动仲裁；业主们称，作为取回工资的筹码，该名工作人员还拿走了众业主首批缴纳的物业费，周姓女士在业主群中自称总额“四十万元”。
随后，恺驰方一名袁姓工作人员出现，但在一月不到的时间内，该名工作人员亦同样提起工资拖欠的劳动仲裁，并对业主公开申明：已不在恺驰公司就职。目前，恺驰方暂管该项目的是一名石姓工作人员，该名工作人员已作出承诺，半个月内家具进场，两个月开始试运营，于此同时，该名男子也于12月4日出具公司就职委任书，但因该份委任书并无恺驰公司公章，因此遭遇业主不信任。
经历连番波折，众业主也已不再对恺驰公司信任，并希望与恺驰公司无条件解约，厘清此前上交的物业费；此外，业主也希望开发商万科方面，能代为寻找有能力的物业公司接管运营。
针对此诉求，业主多次尝试与万科沟通，均未收获结果。万科方面彼时回复，因没有签署三方协议，万科方面没有义务满足业主以上诉求，但出于人道主义不会不管不问，会尽力帮助协调。
开发商：
销售阶段有两种形式供业主自愿选择
带恺驰运营和不带恺驰运营均可
一个重要问题是，开发商究竟有无强制购房业主签署与恺驰公司的物业委托协议？这也成为业主施压开发商包办赔偿并协助更换物业管理公司的出发点。多位业主告诉南都记者，当初购房时，实际是在销售人员口头要求下签署的“绑定协议”，即签署认购合同，就必须与恺驰方签署托管协议。因而，众业主对万科表示“没有义务”的回复表示不满。
近日，万科相关部门工作人员回复南都记者称，深南广场项目销售期间引入恺驰公司进行房屋托管运营，销售阶段有两种形式供业主选择，带恺驰运营和不带恺驰运营，业主均可充分考虑之后自愿选择，恺驰此前因运营情况引发业主投诉，万科也高度关注此事，积极协助业主与恺驰进行沟通，推进事态朝良性发展。
为证明此观点，万科相关部门工作人员同步向记者出示了一份《签约承诺书》，该份承诺书指出，“本项目带有托管方案的商品房、也可不进行托管，可供本人自由选择……”；此外，内容也包括签署人“需遵照《委托管理协议》的约定，与恺驰公司处理该协议项目下托管事务，并与开发商无关”。该名工作人员表示，业主在签署购买合同时也需同步签署此份《签约承诺书》。
律师：
判定是否捆绑签署要看业主有无留存相关聊天、录音证据
信荣（全国）房地产律师团队合伙人郑博恩告诉南都记者，要判定是否捆绑协议，首先要看业主是否事先知晓，目前业主已经签署了与恺驰物业的双方协议，说明业主已经知晓；如果要认定开发商属于捆绑签署，则需业主出示相关工作人员的聊天记录，或者是现场录音，证明内容具有在业主质疑的前提下仍然强迫要求签署的成分。
同时，郑博恩也指出，若能成功证明与恺驰物业的委托协议属于在开发商强迫之下的捆绑签署，则开发商现在也有义务满足业主诉求，包办更换物业公司等相关要求。
那么，业主是否有权与恺驰物业公司解约？郑博恩律师表示，要看恺驰是否有触犯委托管理合同中的相关违约条款，如触犯，可以提起解约。南都记者翻阅《委托管理协议》发现，在“规定协议变更、终止与解除”的项目下，仅在“该房屋遭遇不可抗力丧失使用功能”的前提下，合同方可终止；除此之外，未见合同中有明确规定协议可解除的条款，“未经本协议双方协商一致，任何一方均无权提前解除本合同。”
恺驰物业：
承诺一个月内试运营，希望业主尊重契约精神
多名业主告诉南都记者，自恺驰物业公司工作人员接连更换以来，他们都一直试图与恺驰方沟通解决，但一直无法联系上恺驰物业公司负责人，目前进场的石姓工作人员真实身份也存疑。
那么，恺驰公司目前实控人所谓脑出血住院消息是否属实？恺驰物业经营状况究竟是否能继续维持？以及，目前进场的石姓工作人员究竟是否属于恺驰公司，其与业主的约定又是否能视为恺驰公司的正式承诺？
12月19日，南都记者联系上深圳恺驰物业公司实际控制人黎芸桦。黎芸桦回复记者，其人确实已于2018年1月中风昏迷，目前人还在医院休养之中。黎芸桦也表示，目前进场与业主进行沟通的石姓工作人员为公司委任的项目总经理，对业主的承诺是会继续履行合同相关的规定，而且目前推进很快，业主也看到我们的积极动作。
黎芸桦同时也表示，目前公司也在积极推进各方面业务，目前家私已开始进场，一个月试运营，二个月内所有楼层投入正式运行。对此，我们也希望业主尊重契约精神，给予理解与支持。
采写：见习记者 王鹏钧
