经过20多年的发展，国内商业地产投资趋于理性。虽然购物中心面临着品牌同质化、电商冲击等共性问题，但购物中心仍然是商家与消费者之间的核心渠道和运营服务平台。把握趋势，拥抱变化，不断进行业态、空间、技术的创新，把握购物中心未来发展的窗口期。
未来商业地产投资的窗口期主要来自两个方面。一是基于TOD开发的建设；二是基于区域发展的建设带来商业投资机会。
轨道交通的发展带来了
基于TOD的区域商业投资机会
TOD模式成为热点，三维空间价值提升
TOD是指“以公共交通为导向的发展模式”。其中，公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通和公交线路，再以公交车站为中心，半径400-800米(步行距离5-10分钟)建立一个中心广场或城市中心。其特点在于工作、商业、文化、教育、居住“混合使用”，让居民和员工可以方便选车而不排斥。在以TOD模式打造的跨业务项目中，包括商业在内的各种商业形态从来不会因用途不同而分离，而是与公共交通紧密相连。
轨道交通加快了区域性购物中心的发展
随着我国进入大规模轨道交通建设的高峰期，预计未来5-10年，大部分新一线城市将进入地铁成熟期。这种“轨道物业”的发展模式，不仅将为轨道建设提供一种可持续发展的模式，也将加快区域购物中心的发展。
数据来源为国家发改委批复的数据(南京目前正在获取远期建设里程)CAIC整理
未来5-10年，许多城市将进入地铁建设的成熟阶段
通过分析历史数据，一线城市开通运营地铁线路到基本建设成熟需要20-25年。随着地铁技术的成熟和应用，我们认为新一线城市需要15-20年才能达到地铁建设的成熟阶段。通过研究各个城市地铁的开通运营时间，我们预测未来5-10年，大部分新一线城市将进入地铁的成熟期。在这5-10年的建设期内，轨道交通建设将以TOD为基础。
一些城市轨道交通估计了成熟所需的时间
以成都为例，TOD未来的想象空间很大
以成都为例，作为西南地区TOD发展的龙头城市，成都地铁四期建设已获批。
预计到2020年，成都轨道交通前三个建设项目全部建成投产。届时，成都市城市轨道交通里程将超过500公里，形成“米环辐射”的运营网络，进一步优化城市交通结构，缓解城市交通拥堵，提高居民出行质量。
截至2019年1月，成都已建成运营地铁线路6条，共计约225.6公里，“环辐射”结构已初具规模。未来将加强TOD发展，打造千亿级轨道交通产业链，力争到2020年运营地铁线路500公里以上。
2019年，成都将全面启动首批13个TOD综合开发示范项目，加快构建16个市级站、45个区级站、125个组团级站、528个综合站的四级综合开发体系。
万科、华润、龙湖等头部房企纷纷拥抱TOD
据统计，目前拥有TOD的房企有20多家，包括全国品牌房企和地方房地产开发企业。其中，万科、华润、龙湖是TOD项目较多的房企。万科推出天空之城系列，龙湖有天街系列。
2017年，深铁入股万科，为双方共同开发TOD奠定了基础。除了深圳，万科还在核心城市探索“轨道物业”，如
发展模式。2010年华润置地以10亿元代价从申通地铁手中获得地铁10号线吴中路停车场地块半数股权和项目开发主导权，2017年上海万象城正式启幕。是上海首个商业运营的地铁停车场上盖综合体项目，采用国际通用的TOD模式，也是华润置地的代表性TOD项目。华润与多个城市地铁集团合作开发当地的TOD项目。
龙湖，目前龙湖商业已进入 17 个城市，开业商业项目 29 个，其中 TOD 项目 20个，以 TOD 为核心的全业态开发面积超过 800 万平方米。
此外，保利、绿城、绿地、碧桂园等标杆房企也都在 TOD 领域广泛布局。
新区建设带来区域型购物中心投资机遇
随着城市多中心格局形成，新兴区域的建设为区域型购物中心带来投资机遇，通过对典型城市如北京、上海、广州、成都、南京、武汉等研究发现，未来5-10年超潜力区域迎来发展机遇，部分热点超潜力区域如前滩目前已无地可供，而部分建设面积较大，开发时间较晚的新区尚有发展机遇。
典型城市新区建设情况
虹桥商务区10年发展，商业规模逐渐成型
虹桥商务区位于上海中心城区西侧，它紧邻江浙两省，地处长三角地区交通网络中心，是长三角城市群的核心。总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，其中，主功能区面积27平方公里。
2009年大虹桥商务区管理委员会成立，拉开大虹桥商务区高速发展“序幕”，随后大虹桥商务区迎来密集的土地出让期、如火如荼的建设开发期以及商业项目陆续亮相。瑞安、龙湖、万科、绿地、正荣、丽宝等多家开发商均进入了这一区域。
近日，经上海市委常委会审议通过的《关于加快虹桥商务区建设 打造国际开放枢纽的实施方案》正式公布，进一步明确了虹桥商务区的定位和目标，实现151.4平方公里商务区整体协调发展，2022年，成为带动区域经济高质量发展的重要引擎，2025年，基本建成虹桥国际开放枢纽。
围绕《方案》的实施，虹桥商务区将进一步提升国际高端都市商业功能，推动综合商业街区优化提升，吸引知名品牌旗舰店、体验店、集成店、概念店等入驻，大力集聚新牌新品、老牌新品、名牌新品，与专业类会展相结合，形成国际品牌和本土知名品牌新品发布等虹桥商务区特色品牌活动。
虹桥商务区部分代表性商业项目
天府中央商务区，打造成都未来城市新中心
根据规划，天府中央商务区位于成都城市中轴线天府大道南端，地处天府新区核心区域，坐拥两大国际机场与高铁枢纽，规划面积28.6平方公里。
按照“总部经济主导、多元业态支撑、人城境业融合”的思路，将天府中央商务区打造为总部经济区、会展博览区、宜居活力区三大板块，形成总部经济、会展博览、国际交往、生态公园四大功能。天府中央商务区是 “ 一带一路 ” 内陆开放经济高地的核心驱动极、国际交往平台和新时代公园城市样板区。
随着天府中央商务区的规划出炉，万科、保利、中粮等多家房企纷纷拿地，并将未来西部总部设立于此。知名书店品牌言几又则带来言几又天府文创中心，将打造顶级设计品牌酒店，还将以文化、文创、艺术为核心，围绕生活方式和商业进行延展，包括展演、家居、运动等。
天府中央商务区部分代表性商业项目
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白皮书亮点提炼
1. 广视角：对2018年度资管行业整体发展状况做了全景式梳理与研究，包括发展历程、市场动态、热点事件解读等；
2. 全覆盖：覆盖2018年中国不动产领域投资、融资、管理、退出四大价值环节的发展现状、特点及趋势；
3. 针对性：对领域内重点企业，包括房企、资管企业、地产基金等的发展现状、特点进行了深入研究，针对性强；
4. 模型化：建立了商业，办公，酒店，公寓，园区，车库及商铺七大业态的资产评估模型，本书以写字楼为主介绍评估模型，更精准评估资产价值；
5. 影响力：推出资管领域权威排行榜：中国资管企业排行榜、中国资管项目排行榜，为业内树立可资参考的风向标。
