“这个办公园区很多企业倒闭了，很多房子被清空了。我们的媒体业务收入基本上减少了一半以上。现在我们还在尝试新业务。如果效果不好，办公面积就会减少。”入驻北京远洋国际中心的新媒体企业家贾先生在接受《中国经营时报》采访时表示，虽然疫情后写字楼租金有所下降，但他也获得了租金补贴，但与大多数中小企业一样，写字楼租金成本仍是公司经营的沉重负担。
2020年第一年，突如其来的“黑天鹅”打乱了经济走势，中小企业受到疫情重创。一线城市的写字楼租赁业务迎来了春天的“阴霾”。随着复工复产的推进，写字楼租赁市场慢慢“回血”，但供需失衡问题仍有待解决。
长期以来，供应过剩一直是市场的“痛点”
疫情下，一线城市写字楼租赁业务下滑明显。第一太平戴维斯研究部公开数据显示，受疫情影响，2020年一季度北京写字楼租赁活动暂停，全市空置率升至13.2%，为2010年以来最高。中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈胜指出，疫情以来，一线城市5A级写字楼商业面积远超人均2平方米的预警指标，供应过于饱和。
记者走访了几家房地产经纪人和服务公司，了解到早在疫情之前，市场就已经释放出不那么乐观的信号。第一太平戴维斯研究部公开数据显示，截至2020年第二季度，北京甲级写字楼平均租金已连续6个季度下降。
“2019年下半年，我们对经济形势的判断非常谨慎，公司已经开始进行调整和优化。”北京中原工商商店董事总经理蔡慧健在接受采访时表示，2019年，由于中美贸易摩擦和经济增长放缓，企业发展较为保守，办公租赁需求疲软明显。
供给过剩是近年来办公市场的“痛点”。“2018年和2019年北京写字楼的供应量非常大。李泽商务区、CBD等新兴区域供给很强，时间集中。显而易见，供大于求，导致市场持续下滑。”第一太平戴维斯华北区交易与咨询服务部负责人、高级总监温表示，今年一季度北京写字楼租赁市场吸纳量为负，突如其来的疫情让写字楼市场“雪上加霜”，潜在的市场危机彻底爆发。
“供大于求的背后，是产业更新迭代不够成熟，新产业对商业用地的需求难以饱和市场。”远兴叶嘉集团楼库资产总经理梁坤认为，写字楼市场交易量的下降是由整个行业的基本收缩决定的，这也伴随着新旧行业的更替。但疫情起到了加速衰退的作用，写字楼的新需求跟不上撤退的速度。市场反馈显示，空置率持续上升。
“抛底”背后没有大规模的“抄底”
在艰难的市场条件下，业主和租客在悄悄玩“游戏”。
“在疫情初期，一些有经验的业主迅速改变策略，通过各种手段降低租赁条件，采取了一系列软硬优惠措施，瞬间抓住了疫情初期非常有限的市场需求和行业低迷时期租户的心理。”文介绍，部分业主具有敏锐的市场嗅觉，适应市场变化并积极采取应对措施。他认为这是一个非常明智的止损方式。
“业主和开发商都有一定的悲观预期，而代理佣金比平时多半个月甚至一个月，只是为了让我们快点租出去。”蔡慧健在接受本报记者采访时表示，疫情期间，业主和开发商都希望阿根
文还透露，部分专业租户具有长远眼光，抓住市场“最底层”机会，快速决策，以难得的低成本升级办公空间，获得长期稳定的租赁。这种现象说明部分客户在市场判断上是有前瞻性的。
“今年租赁客户有所下降，但购房客户有所增加，我们从北京市建委得到的线上签约数据也显示，近几个月购房客户确实有所增加。”蔡慧剑告诉记者，从北京中原工商店的办公业务来看，今年的租房情况不容乐观，但购房需求却意外增加。
这些情况是否意味着大量客户“抄底”，从而影响市场发展？
专家指出，在当前经济发展形势下，大幅扩大租购写字楼只是少数情况。“大量‘抄底’并不存在。相反，目前更多的企业主要是减少租赁面积，逃离核心商务区，尽量降低办公成本。”中华全国房地产商会办公室分会秘书长刘凯告诉记者。
“我不认为企业目前存在大面积的‘逢低吸纳’现象，实质
问题还是供求关系，企业租赁需求还是靠企业发展业绩支撑，没有发展就没有增加办公空间的需求。”陈晟表示，目前出现的写字楼扩租和购买行为不会对市场产生较大影响，并没有触及整体写字楼需求量的根本性变化。未来市场“危”与“机”共存在疫情和经济环境叠加效应的影响下，一线城市写字楼整体市场需求格局相对稳定，没有出现单一行业独占市场高地的现象。梁坤指出，北京办公租赁市场客群行业需求集中度较高，计算机、非银行金融、综合服务、传媒这四大热门行业需求占比长期维持在市场总成交量的50%以上。从2020年上半年北京各行业成交数据来看，第二季度四大热门行业需求总和仍占北京成交量的54%左右。
值得注意的是，疫情之下部分行业逆势上扬，在低迷的写字楼市场中显现出活力。记者从多家房地产经纪和服务公司了解到，金融、在线教育、医疗大健康、电商、电竞等特别是与互联网紧密相关的行业租赁需求高涨。陈晟表示，业主和中介要尽快从疫情期间发展起来的新业态中挖掘潜在客户群，瞄准变化后的市场新需求。
为了应对市场变化，房地产经纪和服务公司也进行了短期经营管理的调整。专家建议，写字楼租赁行业更要通过疫情带来的市场变化反思未来长远发展。“写字楼市场未来将发生五大变化，分别是绿色健康安全成为用户首选、轻重资产运营模式轻者胜、资产管理和资产运营大行其道、专业化运营与服务团队崛起以及科技赋能智慧运营迎来窗口期。”刘凯表示，这次突如其来的疫情进一步加速写字楼行业洗牌，同时倒逼绿色办公、智慧办公等大趋势的变革。
“我们要意识到办公载体的变化，写字楼的物业管理未来要更加注重提升软性环境，比如加强人文关怀、设施管理，还可以服务租户将实地和远程办公相结合。”陈晟认为，写字楼传统“冰冷”的办公服务需要提升“温度”和灵活度。
对于未来一线城市写字楼租赁市场的走势，专家特别指出，目前处于缓慢复苏阶段，暂时很难出现大幅逆转。“疫情逐渐缓和，一些措施可能会相应松动，但整个写字楼市场，包括商业市场还是处于供需错位的状态，市场关系短期很难真正改善。”陈晟认为，写字楼市场的复苏，关键还在于政府对土地供应节奏上的把握，解决供大于求的矛盾。另外，政府要在营商环境给予大力支持，推动中小企业走出困境。