2019年5月即将过去。
本月郑州房地产市场战绩如何？
新房、二手房、银行政策揭示了什么样的市场信号？
接下来的6月行业走势如何？
这是本文讨论的三个主要问题。
01
红火五月
刚刚，5月的最后一个周末过去了，郑州房地产行业上交了本月的最后一份成绩单：
中海湖滨世家洋房清盘，高层去化88%;
富田九鼎公馆去化95%;
康桥美庐湾去化100%;
腾威城去化89%;
水之郡去化50%;
水芝县周边都是安置房，开发商太少，长期没有参考意义。
另外，本周开盘以明星楼盘为主，去化非常亮眼。就连腾威城在这个村子里升起的建筑都实现了近90%的去化，可见这个结局是非常美好的。
如果你把时间拉长，看看五月的第三周：
融信奥体世纪去化100%;
华南城中园去化80%;
正弘新城 去化80%;
郑州孔雀城去化100%;
康桥那云溪去化72%;
中昂朗悦去化21%;
中昂郎悦是平原新区一个不尽如人意的项目。况且本周开盘基本被南龙湖地产接手，战绩不错。
五月的第二周：
锦艺四季城去化70%;
泰宏建业国际公寓去化93%;
由于五一太热，本周房地产的开盘有所克制，但亮点是公寓的去化令人震惊。
五月的第一周伴随着四月底，也就是五一黄金周。数据极其漂亮：
名门橙邦认筹将近2000人，去化435套，去化率98%;
瀚海思念城推出1180套，去化1100套，去化率93%;
融创城推出洋房72套，清盘；
康桥九溪天悦推出300多套，去化86%;
阳光城檀越悄悄开盘，据说也还不错；
在本周物业开业的时候，我很关注它
度就很高。名门和瀚海沉寂多年，大堆人翘首期盼;
管南从富田九鼎公馆高价热销后，融创城被寄予厚望;
2500亩的康桥九溪天悦是高新区改善楼盘，康桥粉丝们接踵而至;
阳光城檀悦是老经开为数不多的楼盘，在艰难中前行。
不管怎样，从第1周开始到第4周结束，5月整整一个月，从月初到月末，真红火!
再看价格，从吉屋网的数据来看，5月整体价格比4月整体价格上涨。
相比2019年5月之前，不少楼盘价格也有一定上涨。
常西湖，融信奥体世纪14400上涨至14700
管南，融创城去年洋房15000-16000，现在16600
惠济，正商家河家从精装12000现在毛坯13000
中原区，汇泉西悦城年前11800现在13000
………
而且这些价格上涨的楼盘，卖得也都不错。还有一些明显高于周边价格的楼盘，典型的就像富田九鼎公馆和瀚海思念城，卖得也都很好。
由此看，这个5月郑州市场量价齐升，一派祥和，从头红到尾，确确实实的“红五月”。
02
因何而来
红五月是怎么红起来的呢?
1，城市利好在持续释放
4月底，郑州地铁3批批复，郑州人心里的石头落地了。朋友圈又开始了“国际郑”的传说。而这波热度一直延续到5月，在5月20日，5号线开通运行之际引发全城狂欢。
我特意体验过一次5号线，途中注意到有不少老年人乘坐。这些老人家都没什么要紧的事，就是想坐5号线溜一圈。
以前他们只是在小区附近溜圈，现在可以坐地铁绕城一圈了。他们还喜欢站在地铁换乘图前面仔细研究着线路，那种高兴劲儿，过路人都能感受到。
更有甚者，我还看到一对老夫妻专门把五号线路线图画在纸上，随身携带，上了地铁还在琢磨。
这些场面让我真切地感受到：当越来越多的老年人习惯于坐地铁，他们慈祥和蔼的面庞与这个城市中青春活力的面庞出现在一起的时候，这个城市会显得更丰富，更有层次，更有温度。
2，土地市场的信心又回来了
首先是外省市土拍，很欢!
4月份全国土拍市场就开始回温。仅在4月底，武汉成交10宗地，苏州主城成交5宗住宅用地，合肥接连两天集中成交25宗地，南京成交7宗住宅用地。
如果单看5月份：
昆明有32宗土地入市交易;
台州有15宗土地入市交易;
就连浙江省嘉兴市下辖县级市桐乡，也迎来4个月以来的首块住宅用地拍卖，15分钟以内，楼面价逼到封顶价，溢价率达到100%;
………
接着看河南地市土拍，很火!
在5月21日的文章中，我曾分析过万科高调进入周口只是一个标志，它标志着品牌房企扎堆河南三四线趋势的来临。(想看原文的朋友可以点击：品牌房企下地市，图啥?)
很快，5月22日就得到证实，洛阳地王的出现将地市土拍推向高潮。
建业、碧桂园、美的等十余家品牌房企，厮杀382轮，最终以总价14.01亿，单价1401万元/亩，楼面价7005元/㎡被碧桂园摘得该地块，成为洛阳总价、单价、楼面价的“三料地王”。
再看郑州本地土拍，很燃!
5月17日南龙湖杀出黑马，竞价315轮，溢价率174%，越秀地产高调进入郑州，彻底将气氛点燃。
此外，5月郑州主城区，不算上2宗仓储用地，还有另外12宗住宅用地拍卖。
土地市场的信心反应在销售市场上很明显。
5月23日，温州，400多套房子，1000多人登记。
5月26日，杭州某楼盘，147套房，7776户抢!中签率仅1.89%!
………
河南本土也是如此，郑州的不用说，就连南阳的项目都遭到千人疯抢，比如金科·集美晴洲。
再比如安徽刚刚撤镇划区的叶集，恒大高层卖到7000多，而8000多就能地铁口甚至是精装修的房子。所以就不难理解5月第3周南龙湖楼盘热销了。
五一小长假期间我去过滨河看楼盘，当时也有不少地市人民在买房。
很显然，越来越多的地市人民眼光正在朝上看。
3，郑州的城市信心在增强
5月24日，第一财经发布《城市商业魅力排行榜》，郑州稳坐新一线城市前10。
5月4日，根据DT财经的研究，郑州在全国城市成长指数中的排名排第7。而与其竞争的是，北上广深、重庆、杭州、武汉、苏州这样的城市。
城市成长指数用以衡量年轻人在城市中发展的可能性，这是个硬核指标。
在自我关爱、自我提升、工作机会这几个指标中，郑州的地位在上升，城市成长较快。
如果将人口年龄做个分类统计的话，根据2018年的公开数据整理可以看到，郑州人口年龄在15-64岁之间的占比达到77.27%。
这也就是说，在郑州有接近80%的人口都是劳动人口，这一点跟深圳的人口结构有些相像，深圳人均年龄只有32.5岁。城市人口中劳动人口占比绝对突出，这意味着城市的发展潜力无穷。
郑州这座正在崛起中的城市，给了年轻人无限的机会和施展的平台。正如最近热播的《城市24小时》里面说的那样，在郑州，无数白手起家的年轻人正在朝着千万富翁的道路奔跑。
而且重要的是，郑州的房价在全国的水平并不高，郑州虽然是一座“新一线”城市，但是房价还是“二线”城市的水准。
郑州还有很多不完美，很多让人恼火的地方，但毫无疑问，她的确是一座能给人梦想和荣光的城市。
品牌房企入地市抬高房价，倒逼地市人民走向省会郑州。城市吸引力增强，外省人民来到郑州。郑州楼市销售再度走高，2018年冬季的寒潮早已远去。
红五月由此而来。
03
走势如何
从2月的小阳春，经过五月的红火，这把火会一直烧到盛夏吗?
业界常说“金三银四”，“金九银十”，其实更完整的说法是“金三银四红五”，“金九银十铂十一”。
也就是说每年的3，4，5月，无论二手房还是新房，其实都是季节性行情。
为此我专门统计了2017年房管局的数据发现：新房两次小行情，发生在4月和9月;二手房小行情发生在4月。
季节性行情得到证实。
除了房地产销售旺季的6个月，剩下的天气要么太热，要么太冷。天气对消费的影响的确是不能忽视的。
也许会有人说，越是大家都不买房的时候，就越是买房的好时机。欧成效(业界称“欧神”)不就说过年的时候买房人少，是捡漏好时机嘛。
道理大家都懂，但真正做到的人很少。这个世界，平凡的普通人还是占大多数，大多数人买房并非完全理性，这些群体性的心理和行为在专业的营销人那里其实是可以狙击的。
所以我们看到，在2月初短暂的以价换量之后，市场很快调整了价格，3月份正弘府清盘还引得业内一阵欢呼，之后以价换量逐渐取消，首付分期没有了，价格也悄悄涨上去了，以价换量变成量价齐升，如今5月份一片飘红，大家却早已司空见惯。
那么，季节性行情走完，6月份会怎样呢?
大概率上，是维稳的。
我们知道不少城市已经被有关部门预警了，郑州还不在此列。
原因就在于郑州虽然也有上涨，但整体涨幅度不大，足以抵消季节性上涨的幅度，这是合理的，所以有关部门并未采取措施。但如果连续3个月上涨的话，市场预期会迎来新一轮激发。
而“稳预期”正是高层会议反复强调的，总有人忌惮。
在这一点上，银行方面做得很好。
我有个朋友3月底买的新房，当时利率上浮20%，拖着没签约，等了俩月，还是20%，没有丝毫松动。
我另一个朋友5月初买的二手房，浦发银行利率下调，上浮10%。到现在一个月即将过去，执行10%上浮利率的除浦发外，只有华夏，其他银行都没有跟进。
这说明，房贷利率政策在收紧。
我知道，现在还有很多人在等利率下调，但这个日期恐怕不会那么早到来，请做好心理准备。
其他城市也是一样。
因为央行监测到资金流向正在流向房地产，所以贷款结构可能会调整。
虽然根据近期签约的朋友反映，银行审批并不是十分严格，批贷的速度还是很快的，可见银行是缺钱的，着急放贷的。
但没有上级指示，口子不敢开太大。越是四大行越是要承担责任，反而一些民营的商业银行比如浦发、华夏、兴业等是最先放开的。
05
精彩继续
接下来，郑州地产行业有哪些值得关注呢?
1，二手房很平稳，买房人要对价差了然于胸。
我在《3、4、5月郑州二手房市场，可火。》这篇文章中提到，4月底5月初，房东2天加价10万的那套房子，已经被悄悄改回了原价格，至今还在售卖中。
所以，市场热度慢慢消退时，准备好房贷资格，准备好钱，多看房，做到对目标小区的楼栋价差，楼层价差，户型价差都了然于胸，这样碰到漏儿能快速判断，快速出手。
2，新房看点区域：管南、双湖科技城、南港。
双湖科技城新入驻房企美的临时展厅已经开放，金辉、正商也在紧锣密鼓准备着。南部还有几块地在等待出让。未来，双湖科技城诸多楼盘与千亩大盘康桥九溪天悦这个强敌的竞争注定会很热闹。
南港的建业、招商、兴港、永威等很快就会登台表演。港区即将进入南港时代。
管南土地不少已经名花有主，新城、恒大、碧桂园已经在排队等候中了。
3，看点楼盘：
金水北，2000多亩的保利海德公园预计6月首开，1600亩的美盛教育港湾预计6月会启动认筹。
惠济，万科民安江山府正在排号，这个项目地段和产品都还不错，6月应该就会开盘。
管南，融创城高层迟迟未开，或是受到近期维权的影响，但应该也很快了。
这些楼盘都是明星楼盘，关注度高，接下来的数据都不会太差。
所以如果单纯从数据上来看，不会一下子跌得那么难看，但接下来天气转热，季节性行情末端到来，楼市还是不要太乐观，坚持一下到九月份，或许会迎来一轮小行情。
让子弹飞一会儿吧。
