土地开发是指开发主体通过采取工程、生物或其他综合措施使土地可供利用的活动。从广义上看，它包括未利用土地的开垦和利用，以及已使用土地的补救。从狭义上看，土地开发主要针对未利用地，以扩大土地利用范围和补充耕地。
土地开发是房地产开发市场的基础，可分为一级开发和二级开发两种类型。在接下来的两个阶段，我们将分别梳理两类土地开发的基本点和流程。
01、土地一级开发概述
（一）土地一级开发的概念
一级土地开发是指政府通过下属土地储备机构或委托具有开发资质的房地产企业，按照土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和年度土地储备发展计划，组织征地、农转用、拆迁、市政道路等基础设施建设的行为。
（二）土地一级开发的实施方式
根据初级开发实现的主体不同，可以分为三种实现，如下图所示。
图1土地开发实施内容图
（三）土地一级开发的范围
土地一级开发的范围主要包括：
1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备土地，需要转让土地使用权的。
2、由县政府选择投资开发商进行危房改造或其他开发，需要转让土地使用权。
3、企业改制、破产、兼并等原因需要转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或者以划拨土地使用权进行联合建设、合作开发房地产的。
4、协议出让土地首次转让土地使用权。
5.政府规定的其他土地使用权交易。
6.委托人委托交易市场进行其他公开交易的土地使用权交易。
02、土地一级开发基本流程
一级土地开发主要包括规划、征求和批准意见、实施一级土地开发、准备入市、市场交易、签订合同和交付等六个阶段。基本流程可参考以下流程图。
图2土地级别开发流程图
03、小结
简单来说，一级土地开发就是把“生地”或“荒地”变成“耕地”的过程，不同程度地涉及征地、拆迁、安置、补偿和市政配套建设，内容宽泛，逻辑性强。因此，梳理其基本过程便于把握原生土地开发过程中的关键点。
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