临近年底，如何确保账本有漂亮的现金流数据成为上市房企至关重要的命题。稳健的财务结构让这群头部房企能够安全“囤过冬粮”。万科ABS上市，中海重新发行美元票据，华润配股融资。龙湖被上海证券交易所接受发行180亿元公司债券.包括万科、中海、华润和龙湖等头部房企均抛出了多种模式的融资计划，上演“十八般武艺”。

A股上市房企“缺钱报告”

房地产融资难已成为业内共识。从《中国银保监会关于开展 “巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，到《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，再到中国银行业监督管理委员会办公厅发布的《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，房地产企业的融资渠道，如银行贷款、信托融资、公司债券、ABS、外债、开发贷款等，几乎被全方位监管，同时融资成本持续上升。

嘉里研究中心报告显示，1-9月，房企新增债券融资成本为7.03%，较2018年全年提高0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达到8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点。

房地产企业的资本数据更直观。根据申万一级行业分类，前三季度131家上市a股房地产企业融资活动产生的现金流量净额合计仅为190.53亿元，同比下降92.18%，其中75家公司呈现净流出状态；截至9月末，货币资金总规模1.14万亿元，较去年底下降6.32%。截至9月末，总债务规模为9.18万亿元，比上年末增长11.60%；其中，短期债务(包括短期借款和一年内到期的非流动负债)合计1万亿元，相当于去年底。

面对行业寒流，哪些公司偿债压力较大？又有哪些公司的偿债压力在上升？

公开资料显示，货币资金不足以偿还短期债务的房地产企业有54家，其中包括*ST华业(600240)在内的5家公司。SH)和田放发展(2.930，0.00，0.00%)(600322。SH)，短期债务是货币资金的10倍以上，面临巨大的短期债务偿还压力。与去年末相比，有57家房企的偿债压力上升，占比超过43%。

年底融资“火气全开”

业内人士表示，年底是一个重要的时间节点，很多房企会在这个时候通过多渠道抢筹资金，因为需要保证公司年底有足够的现金余额，交出一份让资本市场满意的报告。因此，年终开源节流更为迫切。

11月，通策研究院监测的40家典型上市房企完成融资904.36亿元，较上月大幅增长283.49%，在上个月融资冰点后强势反弹。

债务融资方面，40家房企债务融资金额为767.2亿元，较上月增长235.75%(10月债务融资总额为228.5亿元)。

其中，其他债务融资(267.39亿元，占比29.57%)、发行公司债券(203.45亿元，占比22.50%)、境内银行贷款(98.97亿元，占比10.94%)、发行中期票据(85.84亿元，占比9.49%)、境外银团贷款(。

股权融资方面，股权融资金额137.17亿元，占融资总额的15.17%

上涨1773.19%(10月股权融资总额7.32亿元)。

虽说房企融资金额重磅反弹，但是房企融资难的问题依旧毋庸置疑。

一方面是股权融资金额及占比大幅增加，多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资，在债权融资渠道紧锁的情况下，股权融资成为房企的选择。

另一方面，随着银行和信托这两个最重要融资渠道被收紧，境外融资依旧是房企融资的主要渠道，虽然11月外币融资总额占比有所下降，但金额仍大幅上升，环比增加172.55%，海外银团贷款重现，这也意味着境内贷款难度很大。

渠道越来越多样化

然而，美元债井喷是近期房企融资的一个缩影，在美元债之外，房企融资有了越来越多的渠道和花样，规模也在不断攀升。

就在前不久，中国海外发展(中海地产港交所上市后的简称)在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据，该票据已发行规模2.94亿美元，利率为3.05%。

这其实来自于今年7月中海地产在香港设立的境外中期票据计划，在此境外中期票据计划下，中海日后可根据融资需求，灵活把握市场窗口，发行不同规模、币种、票息、期限的债券，提升境外融资效率

这是中海地产在香港首次设立的境外中期票据计划，在此之前，虽然其登录港交所已久，但融资一直最为依赖银团贷款，鲜少发行外币债。

2019年7月，中海地产发行了票息为3.45%的10年期美元债，以及5.5年期20亿元港币固息债券，票息为2.90%。上述三笔融资，在行业内已是最低水平之一。

同为央企的华润置地则在今年10月抛出了配股融资的计划。2019年10月22日，华润置地公告称，持有该公司约61.2%股权的华润集团（置地）有限公司，按每股股份33.65港元的价格，向不少于六名独立承配人配售2亿股，配股融资所得净额约为67.2亿港元。

“配股融资”是今年融资尤为艰难的情况下，不少房企选择的一种融资渠道，但于华润置地，其显然不只是因为“融资艰难”，而是在行业下行之时广积粮的一种选择。

除了配股融资之外，华润置地新近还增加了一笔银团贷款。2019年11月24日，华润置地与多家银行组成的财团订立一份贷款融资协议，获授86亿元定期贷款融资，为期五年。

融资环境趋冷之后，ABS也成为头部房企筹资的重要渠道。12月2日，据深圳证券交易所披露，万科-国信证券购房尾款资产支持专项计划第十二期项目状态更新为通过，该项资产支持专项计划为ABS，由万科企业股份有限公司发行，拟发行金额为11.5亿元。

据不完全统计，万科今年下半年以来已经发行了总额超过35亿元的ABS，万科也一直是ABS的发行大户，据天风证券统计，截止至2019年7月，万科的ABS存量发行总规模超过1000亿元。

除了积极融资，房企通常在年底还会采取“节流”的方式美化现金流，最常见的手段就是减少拿地投资。无论如何，房地产行业的这个冬天显得格外寒冷和漫长。融资供血也好、减少拿地计划的开源节流也罢，如何在凛冬中“活下去”依然是企业发展的必选之题。

但值得注意的是，12月1日，央行行长易纲在《求是》杂志上撰文称，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

招商证券研报认为，“经济，风险，民生”是房地产政策必须考虑的三大目标，而近期经济下行压力加大的权重或在上升。4-8月份以来的政策收紧更多或是以“防风险”为出发点，针对房地产融资端的收紧几乎“全覆盖”房企各个融资渠道，也即该管住的水龙头已经被管住。近期央行调查统计司原司长盛松成“不将房地产作为短期刺激经济的手段，不应与政策继续收紧画等号”的表述或代表房地产亦不能拖累经济的一些观点。在房企融资的水龙头已经被管住的背景下，行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加，但“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变。