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物业管理证书,物业管理资格证书取消了吗

买房一定要有公摊,这是市场的基本共识。共享区域,顾名思义就是整个小区共享的公共区域的面积,一般包括公共走廊、电梯井、地下室、门童和爷爷的值班室、物业用房等。

人见人厌的公摊面积从何而来?

很多人说是前亚洲首富李嘉诚发明的,并介绍到大陆。据媒体报道,在1970年左右,李嘉诚首先发明了房地产开发中的“共享”做法,随后被其他开发商效仿,最终成为业内公认的建筑标准。虽然没有研究,但有一点可以肯定:几乎所有的房地产模式,比如公摊面积、商品房预售制度、土地拍卖、拍卖,都是从H~K100%模仿而来。

但是,当全世界都取消公摊的时候,我们继续坚持这个房地产制度,问题随着时间的推移越来越突出。尤其是近年来,随着房地产的稳步发展,房价不再上涨,买房人越来越重视房子本身,公摊的弊端也越来越突出,要求取消公摊的声音也是此起彼伏。主要问题是“合租是一个愚蠢的账户”,正因为如此,买家为合租承担了更多的生活成本。

显然,共享区域增加了支付成本。由于共有面积制度的存在,加上行业对共有面积没有明确的界定标准,同时所有的建房成本都转嫁给了购房者,开发商越来越无惧地增加共有面积,直接让购房者感到无奈。

比如在山东青岛销售一套房产时,买方发现一套100平米的房子分摊面积高达55%,实际可使用的房产面积不足45平米。也就是说,原买受人想给一家四口买一套三室两厅的房子,但实际上这套房子只是一室一厅的单身公寓。

一所房子占地100平方米。如果是30平米分摊,按照1万元的单价,买受人需要支付30万元自主购买分摊面积。同时,买房后,还有很多费用与公摊面积挂钩。比如物业费、取暖费、税费都包含在计算的公摊面积内,无形中增加了买受人的住房成本。

公摊“全面取消”?央媒回应关切来了。

虽然买房人想取消公摊面积,和想取消商品房预售制度、取消小区物业管理一样迫切,但一切都不是一蹴而就的。公摊区发展了20多年,长期发展已经很难回归。即使有很多漏洞,也不可能一夜之间改变。比如公摊涉及到整个市场价格水平的问题,也涉及到整个房地产的核算方法、税费标准、物业费标准。

但从种种迹象来看,公摊取消可能只是时间问题。中央媒体《人民日报》和新华社同时转发了文章《公摊商品,矛盾亟需待解》,表达了自己的观点。在这篇文章中,他们表达了一种观点:长期存在的制度不一定合理,公摊伤人的问题由来已久,公摊面积侵犯了购买者的利益,应该加以规制。

所以从中央媒体的声音来看,取消公摊可能是迟早的事。毕竟,这是房地产持续健康发展、规范发展的必由之路。当然,如上所述,这种监管不可能一蹴而就。从制度出台,到地方试点,再到全面铺开,需要几年,甚至10-20年。

关于公摊面积问题,指闻君认为其本质上仍然是公摊牵扯出的利益分配问题,2020年新规,买房人获得一笔新收入。

2020年,深圳开始实施《深圳特区物业管理条例》,然后

次重申小区公共区域(包含公摊区域)的权属范围,规定了小区的道路、绿地面积、屋顶等都属公共区域都属于业主所有。同时新规要求,公共区域的营收全部应该归业主所有,与此同时,业主们可以通过业主大会的方式申请社会统一信用代码,用着这张证书申请资金公共管理账号,进而避免小区公共营收被物业拿走的可能性。


除了深圳之外,北京也实施了《北京物业条例》,异口同声地指出,物业在公共区域进行的营收活动,应该把这部分的收入和支出进行单独列账,公共区域的收益全部归集体业主所有。


无独有偶,黑龙江在《黑龙江物管条例(草案)》指出,物业可以合理利用公共区域进行营收活动,但是这些营收在扣除合理成本之后收益归所有的业主所有,如果公共区域由物业公司代管的,物业公司需要单独进行列账,物业公司不能够私自占用公共区域从事营收活动,同时物业在公共区域的营收活动需要受到业主监督。


指闻君总结一下,各大城市相似的物业条例重申了3点规定:


  1. 小区的公摊区域和公共区域(当然了范围并不仅仅是公摊区域,还包括绿化、楼顶等)使用权和经营权都是业主的,与物业公司无关。
  2. 这些区域的经营产生的收益,都需要归全体业主所有。如果是物业公司经营产生收益的,需要单独列账,并且接受业主们的监督,这些收益依然是全体业主所有。
  3. 物业可以合理使用这部分收入,一般用于专项维修基金、抵扣物业费等途径,但是具体使用方式需要业主大会决定,物业并不能私自挪用,这是违规的。

在此之前,很多城市例如湖北、江苏等都早已执行这样的规定。对于买房人而言,都是好消息。陕西一个小区赶走物业后自行管理,仅仅公共区域的营收一年就高达300万元,在扣除物业成本之后,小区业委会还纯利剩余80万元,这些钱最后全部分配给了小区业主们。


最后,留个问题:你们小区的公摊收入,归谁了?