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话说建筑做法

在房地产的建筑安装成本中，除了主体结构之外，涉及最广泛的成本就是施工实践。如果说结构是建筑的骨架，那么建筑的做法无非是建筑的表皮，分散在建筑的各个部分，分散却很重要。

建筑实践的重要性：

其一：由于牵扯面广，影响成本巨大，毛坯住宅装饰工程的成本占比约12%~15%。

架构实践涵盖了许多内容，并且很常见

《保利华南实业有限公司成本字典》以上

小范围包括：地板、屋顶装饰层、墙壁和顶部装饰层

涵盖面广：防水、外墙饰面、保温、栏杆工程等。

【案例1】：

山东某项目于2018年开工，地上30层，高2.9米，地下2层，高2.9-2.7米，剪力墙结构，总建筑面积29165.3平方米，毛坯交付。不含门窗工程的建筑安装费用为1536m2，其中装饰工程为206元/m2，占建筑安装费用的13%。

在装饰工程中，每一项的比例：

【案例2】：

山东省的一个项目于2016年启动。地上32层，高3米，地下1层，高4.5米。为剪力墙结构，总建筑面积32390m2，毛坯交付(公共区域便衣)。建筑安装费用2009m2，其中装修工程254元/m2，占建筑安装费用的13%。

在装饰工程中，每一项的比例：

其二：由于牵扯到营销交付、工程施工、验收、具有一定的设计风险和验收风险，面广而杂乱，设计如果不全面，极易造成后续的一系列风险；

忽略建筑实践，结构铺装不足，三个小房间形成反坡

防水材料不系统，造成渗水漏水

其三：建筑做法是一个系统工程，设计管理人员要具备一定的专业素养和职业水准，否则就会被施工、各种厂家牵着鼻子走。

所有主要的标杆企业都有一套建筑实践的标准做法，以减少设计师的主观臆断，提高设计管理的标准

化程度，降低设计风险、控制建安成本。可以肯定的是，标杆企业的建筑做法很少参照或局部参考国标图集或省标图集，原因无外乎：

① 国标图集或省标图集无法涉及到方方面面，不具备全面性和适应性。

② 国标图集或省标图集大部分参编企业为设计、厂家，做法具有明显的引导性。

③ 国标图集或省标图集为最低标准，有些达不到开发商的交付要求。

④ 国标图集或省标图集更新的速度较慢，跟不上日益丰富的新材料、新技术革新。

做法中对于非涉水房间也采用防水涂料

你是开发商，你如何破？

图集照抄，成本堪忧

2020年3月21日，胖栋摄于千佛山

建筑做法的控制

No.1 实事求是，做法勿超配

【案例1】：考虑到一些功能空间没有涉水隐患，耐水腻子可改为普通的柔性腻子，但是对地下空间及室内三小间建议采用耐水腻子或防水腻子

建议改为：普通腻子

【案例2】：某些空间刷涂料，是否有必要，如果当地可以取消涂料做法，建议取消，不是偷工减料而是确实没有必要。

建议取消：涂料做法

【案例3】：来源网络：

高层地下室顶板面层原设计图纸做法为：现浇混凝土顶板扫净后，板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料。

根据三期高层的收楼经验，业主会更注重展示区景观、住宅品质，整体效果，而非地下室天花。即使刷了白色内墙防霉涂料，在地下室昏暗的光线中，也起不到很好的展示效果，且日积月累，涂料易发生剥落。取消面层腻子、涂料，不影响其结构的使用功能。经与设计院、工程技术部等相关部门沟通，同意取消原板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料做法。

综合单价：22.85元/m

优化面积：107838.63m

长沙四期超高层节约成本246万元

【案例4】：外墙保温粘贴时，砌块墙体需找平，混凝土墙体平整度满足规范要求时可以免整体找平，没有必要整体找平。