作者|塞西莉亚
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1、限售新政
苏州工业园区和苏州高新区正式实施限制商品房销售政策。
5月11日晚，靴子落地，曾经喧嚣一时的“苏州限售”谣言终于成真。
苏州市政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(以下简称《意见》)，表示希望通过此次调控措施，坚持“房住不炒”的政策，落实稳低房价、稳房价、稳预期的要求，抑制投机性房地产投机，制定精准政策合理引导市场预期。
《意见》规范苏州工业园区、苏州高新区园区商品房：
新房三年销售：整个园区和新区部分重点区域(东起京杭运河，西至珠江路，南至朱元路，北至邓禹路)，即狮山板块新房限售；二手房五年销售：园区二手房市场交易的产权房需要五年才能过户；
优化完善住房学位政策：园区和其他市(县)、区根据实际情况优化完善教学区住房学位政策。人才优先购买政策：在园区整个区域内，房地产开发企业应优先向在苏州工业园区就业创业且在本市无自有住房的人才出售预售(售)许可建筑面积50-60%的房屋。这项政策出台的重要背景之一，就是苏州楼市越来越热。
2016年，苏州市政府相继出台房地产调控措施，通过提高非苏州户籍门槛、严格控制住房公积金贷款、加强商品房价格管理、降低一手房产交易和价格上涨速度等方式，实现了为楼市降温的目标。
两年多来，苏州的楼市调控政策颇有成效。苏州商品房供销基本持平，价格保持适度上涨。
但2019年以来，随着中国房地产“小洋春”的出现，苏州土地市场蓬勃发展，“地王”频出，新房、二手房的受欢迎程度持续上升。
4月29日，中海以30287元/平方米的楼面价、37.67%的溢价率拿下苏州园区苏园土瓜(2019)02号地块，成为苏州单价之王。4月24日，苏州出让5宗住宅用地，共吸引资金156.3亿元，位居全国第三。其中苏州高辛和招商蛇口联合体以50亿元拿下土地，成为苏州总价王。此外，碧桂园收购的土地最高楼面价为26288元/平方米，溢价率也最高，为56.7%。房地产大数据平台数据显示，4月，苏州商品房交易量环比增长33%，同比增长57%，环比2019年增长37%。特别是苏州园区、高新区、姑苏区等配套资源完善的主城区一手住房市场供不应求。房地产研究院发布的《10城二手房市场月报》显示，4月苏州二手房成交量为11748套，环比增长99.0%，同比增长84.1%。
那么，苏州的两个公园提出限制房地产销售，仅仅是为了抑制房地产投机吗？
2、转型之痛
br />苏州工业园和苏州高新区是中国发展最成功的高新产业园之一，两个园区都曾多次在科技部火炬中心和商务部主持的综合评价考核中获得好成绩，多年来一直位列国家级高新产业园榜首。
据权威媒体最新公布的数据，截至2019年4月，苏州工业园实际利用外资315亿美元，累计创造税收8000多亿元,实现进出口总额超1万亿美元，该园入驻了70多个国家和地区的近5000家外资企业，约500多家中外企业在该园设立研发中心，共309家中国企业参与了53个国家和地区的「一带一路」项目，园区企业参与合作共建中外产业园达到12个。
苏州高新区也不逊色，2018年，苏州高新区实现服务业增加值495.6亿元，占地区生产总值比重达到39.5%，全区实有市场主体总数达73743户，其中，内资(私营)企业合计34570户、注册资金3718.39亿元；外资企业1730户，投资总额268.97亿美元、注册资金138.9亿美元；个体户37265户，注册资金31.52亿元；农民专业合作社为178户，成员出资总额28.89亿元。
产业转型、高端新兴产业的发展都离不开高端人才。
今年4月，苏州工业园区推出三年发展计划，计划通过吸引过千名各级别、各行业的高端人才，推动苏州工业园成为世界级高科技产业园区。
但是，与傲人成绩伴生的，还有严峻的挑战。
苏州市早年曾引入众多外资大厂，这些外资大厂多以代加工为主业。2008年金融危机爆发前夕，苏州市受惠于欣欣向荣的全球经济，经济实力一度逼近北上广深。
然而，金融危机爆发后，全球贸易需求下降，中国进入了以内需拉动经济发展的时代。收入剧减，人力成本不停上涨，众多外资大厂纷纷停产撤资，苏州市的经济发展速度慢了下来了，资金总量一度被南京市超越。对于苏州市来说，转型是迫在眉睫，不得不做的事。
以下是近年间苏州市内较受关注的外资大厂撤离事件：
- 2018年2月，日本松下考虑出售苏州工厂。
- 2017年1月，希捷苏州工厂发布公告宣布关闭。希捷苏州于2003年1月在苏州注册成立，前身为迈拓科技（苏州）有限公司，2005年底迈拓科技被希捷收购，主要生产自主品牌（Seagate）的笔记本电脑硬盘、台式机电脑硬盘和企业级服务器硬盘。
- 2016年6月，苏州紫兴纸业宣布停产解散。苏州紫兴纸业有限公司是由全球《财富》500强企业之一，全球领先的林纸集团斯道拉恩索投资并控股的高档文化用纸生产企业。
- 2015年7月，普光电子苏州工厂倒闭。普光苏州由韩国普光集团于2007年4月在吴江经济技术开发区注册成立，总投资额3500万美元，主要从事新型电子元器件的开发及生产，主要产品为TFT-LCD源PBA以及电脑显示器主板。
- 2014年12月，苏州联建科技有限公司宣布倒闭，其母公司台湾胜华科技股份有限公司是苹果和小米的供应商。
在这样背景下，苏州市开始进入拥抱高新产业和创业经济的产业结构转型之路。
例如，新加坡国立大学与苏州工业园区管委会签约，宣布成立新国大人工智能创新及产业化中心；阿里巴巴宣布成立苏州云计算中心；京东方宣布投资40多亿在苏州建立产业园……
几年下来，苏州市在产业转型之路上走得颇为顺遂，不时与南京争夺江苏省第一的位置。
数据来自网络新媒体
3、迈入「四限」时代
高新经济腾飞、高端人才落户，紧接而来的，是火热的房地产交易。
苏州市政府在2016年宣布楼市调控政策之前，苏州市的楼价一度超过北上广深，与南京、厦门、合肥一起被业内戏称为中国楼市 「四小龙 」。
有研究认为，如果楼价严重脱离实体经济，会推高人力成本、用地成本和融资成本，最重要的一点是，畸高的房价还会窒碍企业发展。
曾经的东方之珠——香港，就是一个鲜活的反面例子。
据咨询机构Demographia公布的国际房价负担能力报告显示，香港已连续9年稳坐第一，属于全球房价最难负担的城市。畸高的楼价让风险极高，创业创新成为香港青年才俊们不能承受之重。
过去20年，国内互联网行业高速发展、独角兽频出，可是这20年也是香港受高房价拖累，错失产业转型的20年。
房价高涨，也成了很多科技公司高管担心的事情。近日，某科技公司董秘夫妇在管理层普遍收入略有增长的情况下，大幅减持该公司股票套现千万，该董秘夫妇坦言，这番无奈举措只是为了购买苏州工业园的学区房。
随着 《意见》公布，苏州市正式进入「四限」时代——「限购、限贷、限价、限售」。
