丹客公寓创始人兼首席执行官高静
文/乐居财经研究院 张竣博
高静是丹客公寓的创始人兼CEO，他在微信上的签名是“匹配一起战斗的人。只有当你变得强大，你才能看到这个世界的温柔。”除此之外，他的微信封面上还有一只沐浴在阳光下的白狗。这体现了高静对生活的积极乐观和对事业的热情坚持。
北京时间1月9日，据纳斯达克消息，丹客公寓计划募资1.64亿美元，发行1060万股美国存托股份(ADS)，发行价14.50-16.50美元。丹客公寓计划1月17日在纽交所上市，股票代码为Danke花旗集团、瑞士瑞信银行、摩根大通和老虎证券是联合承销商。
业务规模：近四年间迅速扩张166倍
根据丹客公寓招股书，2015年底至2019年9月底，带蛋壳的公寓数量从2434套增加到406746套，公寓数量增加了166倍。由此可以看出，近四年来，丹客公寓的业务扩张非常迅速。
招股书显示，丹客公寓营业收入由2017年末的6.57亿元增长至2018年末的26.75亿元，收入增长率为307.29%；再者，丹科公寓2018年9月末及2019年同期营业收入分别为16.73亿元及50.00亿元，增长率为198.85%。
市场机会：价格低于同业五成以上，三万亿市场等待瓜分
招股书显示，2018年中国住宅租赁市场规模达到1.8万亿元，预计2023年市场规模将达到3.0万亿元；此外，2018年一二线城市租赁市场规模为1.2万亿元，预计2023年将达到2.0万亿元。据披露，中国持续的城市化进程、一二线城市房价走高、年轻人消费习惯和生活方式的改变、支持住房租赁市场的利好政策等，是上述市场规模持续增加的主要原因。
除了享有中国市场规模大的优势外，丹客公寓还拥有可观的租金价格优势。艾瑞咨询全球公司(iResearch Global Inc .)的数据显示，以北京六区单间卧室的月平均租金为参考，丹克公寓的月平均租金应该能节省近52%。
虽然丹科公寓截至2019年9月底的净亏损为25.16亿元，但房屋租赁行业巨大的市场规模和蛋壳本身的租赁优势，很可能成为未来扭亏为盈的关键。
财务分析：迅速扩张导致成本激增，毛利润增长近五成
根据丹客公寓的财务报告，租金成本是公司报表中最大的“减项”；这说明租赁成本在一定程度上决定了当期净利润。据披露，2017年末至2018年末，蛋壳租金成本同比增长324.4%；2018年9月末至2019年同期，其租金成本同比增长242.1%。这主要是因为公司公寓数量快速增加，租金成本主要是向小区业主支付租金造成的。财务报告显示，2018年9月末和2019年同期，丹客公寓分别实现毛利3.72亿元和5.5亿元；其毛利率增长率为47.61%。
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