回顾杜猛 、鲁政委对房地产市场的分析及未来展望

金融街电讯2021-06-12 10:04

金融街电信编办2012年9月29日审阅新浪地产关于楼市调控的报告。尤其是南方城市的报道，帮助业内人士回顾十年前的市场，分析预测未来十年的发展。

2011年3月，海外媒体援引国际信用评级机构惠誉评级(Fitch Ratings)的说法称，惠誉认为，一旦中国房地产泡沫破裂，中国银行业将面临资不抵债的风险，2013年年中之前中国银行业发生危机的概率高达60%。

2011年3月，时任兴业银行首席经济学家鲁正伟和知名独立经济学家杜猛在接受采访时表示，中国银行业不会因为房地产而有大风险。鲁政委预测，房价下跌15%就足以导致市场崩溃。杜猛承认，如果坚持严格监管，房地产企业的现金流最终会崩溃，政府不会继续打压房地产。监管是双向的。目前房地产在高位运行，十八大后房价肯定会反弹。从目前来看，卢政委和杜猛的判断已经被证明是正确的！

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鲁政委指出，目前，惠誉的判断已经被证明是错误的。根据该行披露的上半年年报，主要坏账集中在外贸和制造业，不在房地产或地方融资平台。我们现在看到的是，房地产形势正在好转。

最重要的是，中国房地产市场存在严重的行政干预。杜猛指出，无论买房人是否持币观望，房地产行业都处于不好的局面，这是次要的，最重要的是房地产资金流动依然安全。杜猛认为，银行业不会因为房价下行调整而出现太多问题。另一位业内人士认为，如果国内房地产市场崩盘，银行业将永远保不住。但在杜猛看来，目前中国银行不仅是全球利润率最高的银行，也是最安全的房贷银行。房地产给银行带来的系统性风险其实很小，远低于银行本身的风险。

杜猛表示，随着城镇化进程的推进，政府、企业、银行各拿走了银行业、房地产业三分之一的蛋糕，国内银行要么回避，要么转嫁，化解风险，为房价上涨火上浇油。杜猛：如果坚持严格控制，房地产企业的现金流最终会崩溃。如果今年下半年国内宏观经济形势持续低迷，房地产行业回笼的资金偏弱，整个房地产行业的洗牌将不可避免。自2010年《中华人民共和国八条》出台以来，历史上最严格的房地产调控政策的坚持是始料未及的。杜猛指出，如果坚持严格的调控，房地产企业的现金流最终会崩溃。目前房地产企业之所以能忍受调控，与地方融资平台有关。

与地方政府相比，房地产企业的情况似乎相对乐观。除了融资，整个房地产市场还有2万亿以上的资金。从负债率来看，房地产企业的融资负债超过60%-70%，低于20%-30%。全行业平均负债率为50%-55%。与我国其他行业如工业、矿产、汽车等相比，非常低，远低于地方政府的高负债率，有的地方负债率高达300%。鉴于地方政府负债率远高于房地产企业，房地产企业会与地方政府博弈——如果资金链断裂，地方政府融资的资金链首先断裂。

鲁正伟，房价下跌15%足以导致市场崩溃。陆政委不同意对银行进行一系列压力测试。他认为房价下跌15%就足以导致市场崩溃。是这个

鲁政委早在两年前就指出，银行业房贷压力测试存在两个误区，一是房地产贷款界定范围不仅仅包括个人住房抵押贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款，因此，实际涉房贷款比重应该高于官方测试使用的20%；二是所有压力测试未提及房价下跌三四成之后宏观经济的反馈问题，如失业率显著上升等。"全球的经济运行经验都表明，从来没有哪个国家在实际房价短期大跌30%后，整个经济运行仍可安然无恙！"鲁政委表示，房市调控需要精确打击，但精确打击显然应该消除雷达盲点。

与地产业给银行业带来的风险相比，杜猛认为，银行自身的风险更值得关注。杜猛表示，如果以十年的黄金周期来判断银行业的发展，到2016年，银行的垄断性、政策性红利被吃完，行业利润挤压殆尽，银行业结束了其高速成长期。杜猛认为，长期以来，银行的高利润都是建立在房地产等实体产业的痛苦之上，银行高利润时期的结束，对房地产而言却是一件好事。

鲁政委对房地产风险的看法是，房地产的问题讲了多年，固然不好办，但房地产的发展一直在政府的掌控之下，能看到的风险就不是真的风险。鲁政委认为，从大的趋势上看房地产后市是乐观的，但是中间会有波折和风险。所谓的风险，固然会由外部引起，但是政策应对是否得当显得非常重要。但恰恰是对政策应对水平的信心不是很足，鲁政委对房地产后市持谨慎乐观态度。