文/冯文峰

2019年，国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发布《关于推行全过程工程咨询服务的发展意见》、《关于开展全过程工程咨询试点的通知》等政策文件和指导意见，鼓励发展多种形式的全过程工程咨询服务模式。在政策导向和行业发展趋势的指引下，全过程工程管理进入了一个新的阶段。

着眼于房地产开发项目的全过程，从工程专业与项目开发各阶段的结合，探讨工程人员从“一般项目”到“一般项目”的晋升路径，使其与项目团队高效合作，平衡进度与成本，提高项目质量，促进销售与支付，最终实现企业的经营目标。

以下以项目开发目标为基础，讨论各阶段涉及的组织、重点工作和工程关注点，并结合信息时代的趋势，借助大数据工具，最终服务于业务目标和公司战略，从末端开展各阶段工作，使目标管理行之有效。

项目开发以终为始，以目标为导向

项目总目标:源于房企的战略目标，财务指标可用于定量确定和动态监控，如ROE和IRR。项目分项目标：包括销售和支付目标、成本目标、项目质量和安全以及进度目标等。这是从总体目标的分解中得出的；其中，质量、进度、成本是相互关联、相互制约的，就像一张桌子的三条腿，会不稳定长或短。企业的战略和商业模式、项目特点和商业目标都会影响这三个目标的权重比例。分阶段目标：,像一个‘运动员’，参加了接力赛，而且所有的环节都紧密相连。前一阶段的完成率直接影响到下一阶段的工作成果。假设前四个‘运动员’质量目标完成率为95分，那么每个阶段0.95的减分率从第四阶段(第四动力)到开工只有77分，到交付只有70分，总体目标只有‘合格’；如果每个阶段0.90的减分率从第四阶段(四次方)到开工只有59分，到交付只有48分，那么整体目标就是‘不合格’。

每个阶段的分数

由此可见，工程建设作为七大阶段的第五阶段，是接力跑的第五个“运动员”，工程建设的阶段目标(质量/进度/成本)受到前四个“运动员”的影响和制约。

明确项目开发参与的组织

此外，政府机构多方向、全过程参与房地产开发的各个环节，房地产企业需要协调各种政府资源，才能顺利开展各类建设申请，完成项目建设到竣工验收，并出租、销售、交付产品。房地产消费者是指房屋使用者，包括住户、租户和投资者等。个人购房者的维权意识和对品质的要求也在不断提升，不能再容忍开发企业和项目管理方的任何马虎。

工程介入七阶段，助力开发全过程管理

各阶段工作概要

投资阶段

投资阶段的目标即为确定是否获取意向项目，通常由投资部牵头相关部门开展工作。在此阶段工程部提前介入各个节点，以提前规避风险，保障后续顺利施工。

如信息收集阶段，工程部可参与看地，察看地块周边既有建筑、市政配套、交通运输，分析其对工程建设的影响；投资估算时，参与测算，前置提出工程建设方案，如铝模爬架、穿插施工、装配式建筑等。

此外，工程部可参与投资决策会，汇报工程建设方案，包括工程质效提升和风险控制方案，并参与合作方谈判，明确工程管理模式，确定合作双方的工程管理权责和分工。

投资阶段投资部工作明细

策划阶段

策划阶段专注于确定做什么产品及如何做，即确定产品类型、项目计划与预算，通常由运营部牵头相关部门开展工作。

如若工程部提前介入，可细化工程建设方案，参与工程设备与材料的选型，并配合营销开盘开放，编排楼栋施工顺序，优化施工总平面布置，同时，工程部编制施工进度计划，倒推出采购计划和设计计划，提出配合要求，继而根据施工进度计划，提出各合同的工程款支付计划，形成资金使用计划，并参与评审项目计划和预算，使之与施工条件相匹配，更合理可行。

策划阶段各部门工作职责

设计阶段

设计阶段将产品方案分步设计形成施工图，符合报批报建要求，满足项目经营（质量/进度/成本等）要求。通常由设计部组织设计单位和相关部门开展工作。该阶段工程部可提前介入相关工作节点，以规避设计风险，如参与设计方案的内部评审，参与材料设备的选型定板；参与施工图的内部评审，配合施工图报建工作；参与各专项设计成果的内部评审，从施工角度提出专业意见，以及跟进施工单位的深化设计工作，配合设计部确认深化图纸。

设计阶段设计部工作职责

采购阶段

采购阶段即确定发包模式，通过招标、议标、直接委托等方式确定各类供方，常规来看，该阶段由采购部组织相关部门开展工作。

供方质量直接影响后续工程质量，工程部提前介入以保障供方质量，在合约规划节点，工程部参与确定发包模式，分析项目发包方案，提出优化建议；采购计划节点上，工程部评审采集计划，以保障采购计划是否满足施工计划的要求。

此外，工程部还可参与供方考察，编制考察报告，提出质量安全方面的评审意见，并参与招标文件编制、评标会议、合同评审，从工程角度提出建议意见。

采购阶段采购部职责

施工阶段

此阶段主要着眼于工程建设的实施，保证工程质量、安全、进度、成本等满足项目要求，并顺利通过竣工验收。通常由项目工程部组织监理单位、总分包单位、材料设备供货单位及公司相关部门开展工作。此阶段主要责任方为工程部，因而其关注前中后各个阶段，以保障工程目标的最终达成。施工前期，项目工程部组织工地现场围蔽及场地移交、施工许可证获取、图纸会审、工程技术交底、施工方案审查等；施工过程，项目工程部协调各参建单位，按施工计划开展各项工程施工，保证工程质量安全和进度；按工程实际进度受理各类合同工程款申报，参与已完工程量确认工作。在工程完工后，项目工程部组织工程内部预验收、各类专项验收和综合验收，获取竣工备案证明。

租售阶段

租售阶段服从于公司经营目标，以实现开放开盘、销售与回款为根本目的，通常由营销部组织租售代理公司及相关部门开展工作。如若工程部介入市场推广、销售准备、销售及售后节点，可承担以下工作，如提供工程建设相关推广资料作为营销卖点（如项目采用的四新技术等资料）；配合项目现场营销设施的建设，并隔离展示区与施工区域，以保障在建楼栋看房客户的人身安全。同时，配合业主开放日，负责业主现场接待及工程建设讲解等工作。

租售阶段营销部工作职责

交付阶段

交付阶段为关键一环，它关系着是否顺利交房给小业主，故该阶段目标为交付房屋并完成质量缺陷的维修、财务确认收入，通常由客服部组织相关部门开展工作。工程部参与交房预验收计划，并组织总/分包单位实施质量查验和整改工作，并组织总分包单位配合客服，完成现场交房支持工作，后续开展交房质量维修工作，保障客户满意度的提升。

交付阶段客服部工作职责

借力大数据，让项目管理更具智慧

现如今，信息化成各行业趋势，但建筑行业与制造业相比，信息化程度相对滞后。建筑行业信息化程度不高的原因涉及多方面，在实际应用应围绕项目过程中的全过程管理，打破信息孤岛、让各方数据共享，如此才是建筑行业信息化的核心诉求。

与此相对应的信息咨询致力于打通数据壁垒，通过数据描述模型以监控业务过程，最终服务于企业经营目标，以完成战略目标并指导进一步的战略调整，主要包含产品、管理、经营、信息咨询及信息应用咨询。

• 产品信息咨询着眼于产品类别与层级、产品与项目进度、成本、销售、管理、经营关联等；

• 管理信息咨询聚焦管理模式与层级、管理与组织架构、流程、绩效、产品、经营关联等；

• 经营信息咨询含经营模式与层级、经营与资产负债、利润、资金、产品、管理关联等。

其中，值得一提的是信息应用咨询，打通产品、管理与经营信息，建立经营模型，优化计划、预算及监控体系，助力战略实现。信息咨询步骤总体分四步走：盘家底、建模型、优计划、智经营。

盘家底——盘点信息系统资源

说到信息咨询，必不可少的是盘点企业的各种信息系统，也称"盘家底"。如图所示，包括财务、计划、成本、设计、采购、施工、销售、客服、办公等信息系统，及其生产厂商、字段设置、数据质量、使用场景等。此外，还要盘点在用的各种信息系统的数据接口、核算口径、关联关系、整合需求等，以分析现状问题，寻求优化方案。

盘点信息系统

建模型——构建经营管理模型

经营模型致力于为打通项目数据、计划自动编制、月报自动统计、业务每月预警、经验有效沉淀，它以数据模型做重要底层支撑，最终服务于顶层财务模型，其中最重要的概念是"主数据"的概念。

说起主数据，信息化专家们并不感觉陌生，但当前房地产企业的数据管理有诸多痛点，常见有"三不"问题，即"不知道"、"不统一"、"不共享"。"不知道"意指基于信息，将经营、管理、产品三者的标准化相融合的企业很罕见，信息标准缺失；"不共享"是指设计、采购、施工之间不协同，导致业务"打架"，产生问题；"不统一"是指各大信息系统的数据口径、标准、来源不统一。

主数据是基础、统一、共享信息，比如在中国，人的主数据就是身份证号码。主数据可以包括产品、工作、进度、成本、质量、组织、供方、合同、客户等，其主要作用是统一信息标准和协同业务工作，各大信息系统提供数据，辅助经营决策。本文仅就产品、组织、供方、客户做展开分析。

数据模型（左） 某标杆房企项目基础数据层级（右）

某标杆财务模型

• 产品主数据是指产品范畴的信息标准，包括产品的层级结构、项目编码与命名规则等。产品就好比是一棵树，从"根部"往上生发，以某标杆房企的项目基础数据的层级结构为例，涵盖了与产品相关的财务、计划、成本、销售等经营管理的基础数据。其中，项目与土地、宗地与开发分期为多对多的关系，土地与宗地、项目与开发分期、开发分期与楼栋、楼栋与户、户与产品类型等之间为一对多的关系。

• 组织主数据是指组织范畴的信息标准，包括母子公司、组织架构、公司、部门、岗位等各类标准，其应用有以下几种：企业内部通讯录设置、母/子公司参控股关系的分析、法人组织与管理组织的关联匹配与核算转换、业务审批流程的岗位配置分析等。

• 供方主数据是指供方范畴的信息标准，通常包括各类供方基本信息、供方全过程信息（考察阶段、投标阶段、履约阶段、结算阶段、质保阶段等）和供方管理标准(入围、评定标和管理标准等)。

客户主数据是指客户范畴的信息标准，通常包括各类客户基本信息、客户全过程信息（意向阶段、认购阶段、签约阶段、交付阶段、入住阶段等）和客户投诉信息。

优计划——优化项目开发计划

优计划，需要关注三个优。

• 优理论：采用"项目管理理论"的国际标准、国家标准、行业标准；

• 优技术：采用"关系型数据库"的信息技术规范，使五要素有内在关系；

• 优实践：采用"历史开发项目"的标准和数据，既可以采用企业自身的标准，也可以采用标杆企业的标准。

其基于底层数据关联，与中层业务计划相对应，最终也是服务于顶层的企业财务计划。

项目计划五要素

项目计划包括五个要素：工作任务及其关联的组织、进度、费用、质量计划，保障各计划相互关联度，对于整个项目运作起重要作用，以避免"五张皮"现象，各计划基于"工作任务"具体对应内容如下。

• 工作计划：各项计划，由项目开发范围的工作任务分解而成（俗称主项计划）；

• 组织计划：相应的部门或岗位，或承包工作任务的供方企业（俗称合约规划）；

• 进度计划：相应的时间预算（俗称主项计划）；

• 费用计划：相应的费用预算（俗称目标成本）；

• 质量计划：相应的技术标准及规范。

某标杆项目业务计划

某企业现金流量表

智经营——实现经营实时监控

经营看板由各类各级的经营信息汇总而成，用于观察与查询，包括会议看板、职能看板、主题看板等类别，各大类别之下细化为多个层级和多个大类，其作用一方面在于能够及时、准确、全面地提供企业经营状况，另一方面也能辅助经营管理人员开展各类决策。

经营看板

结语

综上所述，项目开发全过程管理的目的在于通过平衡质量和进度及成本，推进工程产品的建设，实现销售目标，并将产品顺利交付到业主手中，收回资金并实现目标利润，以最终达成项目的经营目标。对大型房企集团来说，要实现多项目的高效管理，全过程财务经营是导向，全过程业务流程是核心，全过程数据和信息化是管控落地的支撑，三者有机结合，缺一不可。