2021年房地产市场会呈现何种走势？房价涨还是跌？春节前买房还是春节后再出手？这是最近一段时间大家最关心的几个热门问题。
连日来，国家统计局陆续公布了各类房地产统计数据。结果显示，2020年1-12月，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%；商品房销售超历史记录17.3613万亿元，增长8.7%；商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；全国平均房价已连续5个月进入“万元时代”，最高价10543元/平，较去年最高价上涨7.5%。总之，2020年开局不顺，但结果出乎意料。
之所以会出现这样的结果，中原地产首席经济学家张大伟分析认为，主要是三方面的原因：一是信贷政策总体宽松，居民家庭中长期信贷5.95万亿元刷新纪录；二是年内有100多个城市降低了落户标准，这些政策增加了购房需求；三是非常时期海外投资大幅下降，资金回流，叠加改善需求明显增加。
如果看大家最关心的房价平均增长率，2019年不买房，2020年选择买房，整体成本至少增加7.5%。当然，在深圳、银川等二手房涨幅超过15%的城市，买房和多花钱的成本可能更高。
2020年共进行了489次调整，但市场延续了“慢牛”的走势。叠加近期，不少基金预测，2021年房价上涨的压力还是比较大的。最值得关注的是中国社会科学院，在报告中直言不讳地预测“2021年房价平均涨幅在5%左右”。这让很多需要买房的无家可归者非常焦虑。
2021年要不要买房，2021年到底适不适合买房？在给出“答案”前，我们先看一下当前楼市的整体情况：
首先，2020年9月和2021年第一天，国家颁布了房企融资监管的“三道红线”和银行的“红线”和“五级监管”。核心目的是控制房地产信贷无序扩张，主要手段是通过设置红线让一些不达标的企业主动降债提速，达到控制大局的目的。说白了，就是控制资金流向房地产。
这意味着国家一直在慢慢控制房地产行业的发展速度和扩张规模，不会再允许房地产行业的野蛮发展。对于房地产企业来说，其实意味着不能再继续大规模融资扩张，失去大量的资金来源。这也是2020年以来中国绝大多数房企扎堆降价卖房的根本原因。不要以为2020年就结束了。其实这只是开始。未来2-3年将是房企最艰难的时候；
其次，虽然2020年房地产整体数据很好，但不得不提的是市场分化很严重，——。有些房价涨得很猛，但70个重点城市中也有26个城市的房价跌回一年前，这其中，牡丹江、南充、天津、郑州、贵阳、北海、泸州、太原、哈尔滨、济南跌幅位居前十位。房价分化非常明显，我们不能再闭着眼睛买房了。事实上，从机构调查的数据中不难发现，2021年绝大多数买家对市场前景的预期较低，近七成受访者表示会“继续观望”；
再者，楼市的销售面积和销量，都创造了一个又一个的历史纪录，这是我们不否认的。但不容忽视的是，根据易居研究院发布的数据，我国100个城市的新房库存已经达到5亿平方米。2019年，库存增长率为6%。2020年销售面积创历史新高时，库存增速不减反增，达到7%的最高点，说明现在的房子没那么好卖，销售速度跟不上建房速度。
最后，我们想说的是，其实早在2020年初，易居研究院就发布报告称，从2020年开始，全国新房市场进入“供大于求”的局面。考虑到我国城镇住房空置率已经超过20%，而空置房足以解决
因此，我们必须不断强调的一点就是，“房住不炒”意味着刚需时代来临，这表示我们该用发展的眼光来重新审视现在的楼市了，绝不能完全依赖于过去的经验。尤其是对于靠投资炒作楼市赚钱的人来说，如果仍然一意孤行认为“买房是躺赚”，最终可能会付出惨痛的代价：一方面，国家提出房住不炒，而且要求各地方要牢牢坚持，这意味着未来调控会成为常态，现在冒险进入可能最后会“为国接盘”；另一方面，从投资收益成本核算来看，现在投资买房真的很难再获利了。
经济学家李迅雷算过一笔账，现在投资买房的成本是7%，包括资金成本、房屋折旧成本以及其它杂七杂八的税费等。换言之，如果我们所购买的房子每年的房价上涨幅度不超过7%，其实是亏钱的。
对于刚需来说，不管市场如何变，都要遵循“按需行动”的原则，即有需求就买，不要特别挑时机。一则没有人可以预测到市场的“底部”，二则老想占便宜可能吃大亏，尤其是拿着三成首付的刚需，往往很容易因为信息不透明，被擅长营销的开发商套路。
如果我人微言轻，说出来的观点大家不放在心上，那不妨看看精于算计的投资大佬们对2021年楼市的看法吧。2021年适合买房吗？李嘉诚、马云发声“指点迷津”：
李嘉诚：从过去7年持续不断抛售地产业务这一点可以看出来，曾经的亚洲首富对房地产显然不再有以前的热情了。事实上，李嘉诚2017年就对房地产的走势有所“暗示”：房价、地价涨幅太高，已经没有太多利润可赚。他在接受采访时甚至直言，未来5年不管是香港还是内地的房价都会迎来“大风暴”，这种情况下，刚需按揭买房自住没问题，但是炒房应该立即停止。
从李嘉诚这段“暗示”言论中我们不难发现，其实对于后市，李嘉诚还是比较悲观的，对于投资买房，他也是持反对态度。核心原因是，缺乏需求和资金支持的楼市，未来大概率会趋于稳定，已经无利可图了。虽然他自己曾经靠着楼市发家，但是一旦发现苗头不对，还是会毅然决然“撤离”。这也值得很多投资买房者学习：没机会的时候，一定要认清现实，该撤就撤，不赚最后一个铜板。
马云：2021年要不要买房，电商大佬兼网红名人马云也给出了9字建言：不要太着急贷款买房。即实在有需求的，如果自己条件允许可以买；那些没需求的就不要去凑热闹了，尤其是那些幻想靠投资楼市发财的年轻人，要赶紧放弃幻想，要更加务实才对。
在马云看来，未来两个年轻人根本不用愁没房子住，相反应该思考如何管理好房子，因为两个年轻人未来可能要继承5套房子。更主要的是，马云觉得，国家未来一定会控制房地产的投资规模。根本原因是，经济发展靠房地产不可持续，房地产现在的繁荣是牺牲年轻人幸福为代价换来的，这种发展不应该被高高捧起。基于此，现在的年轻人不应该过早背负巨额贷款买房，一方面这会削弱年轻人的创新拼搏能力，另一方面这会加剧年轻人的投机取巧思想，特别是现在很多年轻人经常幻想买房一夜暴富，这种不正之风该彻底停止了。
总结：不管我们承不承认，房地产都依然对我国经济有支柱作用，而且放眼全世界，没有哪一个国家的房地产是没有投资属性的。所以，未来楼市依然存在投资价值。只是有一点需要明确，房地产已经彻底过了投资的黄金时代，现在是刚需时代。换句话说，2021年刚需买房可能适合，但继续幻想靠投资买房发财暴赚，这种春梦该彻底醒醒了。为什么这么说？一则国家回归房地产住人属性的态度很明确；二则越来越多的信号显示，房地产挤压了实体经济的发展，确实到了不得不“削减”的地步了；三则从发达国家的经验来看，经济想走向高质量发展，一定不能过度依赖房地产。国家过去半年多，两次出手“收紧信贷”（设置红线），就是最好的证明。
楼市正在酝酿一场大风暴，这绝非空穴来风。你同意吗？
