“一辈子爱回头太难了
苦难藏在我心里
如果我一直感觉，谁能帮我忘记你？"
张学友被称为歌神，曾经的一句《回头太难》让很多恋人泪流满面。王健林也被称为资本圈的歌手，但不知道他能否在万达悲惨回归a股的日子里唱出这首歌。
在目前低迷的市场中，万达回归a股IPO越来越阴云密布，似乎遥遥无期。
根据中国证监会官网信息，万达商业在a股IPO中排名第56位。虽然状态显示“反馈”，但万达商业一个月前排名第58，连续两周排名第55。
根据万达私有化项目的计划，万达商业需要在港股退市两年后或2018年8月31日前在内地主板上市。如果万达未能归还a股，大连万达集团将支付高达400亿港元的股份回购款，并分别向境外和境内投资者支付12%和10%的利息，本息总额超过300亿元。这笔利息的金额约为70亿港元。
值得注意的是，从私募的角度来看，参与万世达私有化的真正投资者是普通个人和大大小小的机构，所以王健林在这场豪赌中并非孤军奋战。如果万达未能在规定期限内成功上市，这些投资者的利润也将损失。目前，万达的上市一直处于燃眉之急。
回A之路：悲壮亦或辉煌？
两年前，王健林大概想不到一路艰辛回到A.如果我们再选择，万达高管肯定不会选择这种方式。但是是什么促使万达回国呢？
智云咨询地产研究员李达曾向《国际金融报》记者指出，在香港上市的内资股估值确实远远落后于a股。“与港股相比，一般a股可能有50%-60%的溢价。内地投资者对国内大型房企的认可度普遍较高，估值有溢价是合理的。”。
“当然，房企回归a股更多的是为了融资。”李达指出，港股监管体系相对严格，融资渠道相对严格。但是在a股，再融资的方式有很多。“定增、M&A基金、产业基金等。可以实现融资并增加房企的现金流”。
显然，港股的低估值已经让王健林无法忍受。因此，万达在港交所待了两年，急于回归a股。然而，我万万没想到的是，辉煌的股市并没有持续下去。自万达启动回归a股上市计划以来，新的市场进入标准和不断提高的过审门槛，让房企上市难度更大。
虽然a股上市问题仍未有实质性进展，但不难看出万达近年来转型出售资产的“割肉求生”心态。但在目前的大环境下，随着融资渠道的收紧和降杠杆政策的频出，老王的“上市融资梦”能否实现？
a股上市的荣耀和梦想，对很多房企来说太诱人了。包括R&F、首创、万达、恒大在内的众多房企，都以不同的方式掀起了回归a股的潮流。但今年以来，不少监管部门联合推动去渠道化、去杠杆化，尤其是对资金需求较大的房地产企业，整体融资环境进一步收紧。
房企回归a股主要有两种模式，一种是借壳，一种是IPO。从现实来看，借壳上市的成功率可能不会太高。自2016年证监会修订《重大资产重组管理办法》以来，房企借壳上市之路几乎被堵死，炒作也停止了。我们可以回顾一下万达未能通过借壳投资绵石的案例，这是万达商业完成私有化退市后第一家正式披露借壳的公司。2016年11月21日晚，绵实投资在公告中宣布，由于各方反复讨论协商，未能就本次重组的时间安排达成一致，决定停止筹划本次重大资产重组。绵石投资的这份公告
路虎有消息称证监会对IPO企业有两项审核标准：IPO在审企业，近三年净利润合计要超过1亿元，且最后一年超过5000万，不达标者，要么选择撤回，或接受现场检查；第二，IPO新申报企业，主板要求最近一年净利润超过8000万，创业板不低于5000万。而证监会方面则多次强调，将稳步推进创新和优质企业上市，这意味着对新经济企业上市的支持力度将持续。
光大证券投行质控总部陈思远曾发文表示，发审委一直延续下来的审核逻辑有一个突出的行业性特征判断，也即在国家大势和行业总体监管背景下，医药、农业、游戏、涉及房地产业务等都不会成为受到审核欢迎的行业，房地产行业不受欢迎主要由于相关监管政策的严格。
从审核标准来看，证监会对房企上市申请的门槛提高，房地产企业要想在A股寻求IPO上市的机会也相对渺茫。最近一次IPO成功上市的，还是2月初的南都物业。基于大环境的影响，王健林自2015年便高喊“去地产化”，期望将万达升级为服务型企业。但值得注意的是，万达随后疯狂的甩卖和转型，真的能摆脱证监会对其仍为“房地产企业”的定位吗？
“去地产化”的快与痛
先来看看一年多里，万达完成的数笔甩卖。
2017年7月19日，王健林以总价637.5亿元的价格分别将万达商业中13个文旅项目以及77家城市酒店“甩卖”给了融创中国（01918.HK）和富力地产（02777.HK）。其中，13个文旅项目以438.44亿元出售给了融创，富力地产以199.06亿元收购万达商业77家城市酒店的股权。
2018年1月16日，万达再出售所持的万达·伦敦ONE项目60%的股份，这也是万达海外的第一个项目。根据万达当时公告，出售项目所获得的款项净额将用于偿还万达香港的贷款和利息，同时为公司物业发展项目的营运及发展提供资金。接盘方正是此前买下万达77座酒店的富力。
2018年1月29日，万达又以约3.15亿澳元（相当于19.19亿港元）现金出售位于澳大利亚的若干物业项目，买方还需代澳洲公司偿还债务款项约8.15亿澳元。
2018年7月6日，万达称再次向独立第三方出售万达国际地产投资有限公司60%的股份，代价3560.93万英镑（约3.74亿港元）。并且，买方已同意代表目标公司向公司偿还债务（现时预期约1.60亿英镑，相当于约16.75亿港元）。万达可从中获得4.34亿港元的收益。
一大波的甩卖后，万达看似赚到了一笔现金流，为降负债减压不少。不过，公开资料却显示，2017年万达商管投资损失高达72.78亿元人民币，与2016年获益23.44亿元人民币形成较大差异。2017年万达商管持有待售资产计提资产减值损失14.28亿元人民币，远远高于2016年的3.08亿元，损失主要因为万达向融创中国、富力地产转让文旅项目公司股权和酒店资产权益。
更加危险而疯狂的游戏还在后面。
2018年1月29日，万达官网还发布消息称，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。这340亿元的总投资额中，腾讯投资100亿元，持股比例为4.12%，苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例3.91%，京东投资50亿元，持股比例2.06%。官网消息称这将是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。
根据该交易规定，万达商业和万达集团承诺，将尽最大努力，在2023年10月31日之前尽早完成万达商业的合格上市。此外，万达商业不可以更改其主营业务，2019年租金净收益要达到190亿元，如果低于这个数据，投资方有权要求万达给予现金补偿。此外，投资方在2021年12月31日或万达商业合格上市前，投资方购买的股份不得向关联方之外的任何第三方转让。
而引入新战略投资者后，万达商业还称将更名为万达商管集团，1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。2018年3月1日，万达公告显示，公司已于同年2月22日完成工商变更登记手续，更名正式完成。
不过，针对外界质疑新的“对赌协议”万达方面公告称，引入腾讯、苏宁等合作是长期战略投资，并不是5年上市“对赌”协议，只不过是签订了各方努力实现万达商管上市的目标时间而已。即使5年万达商管无法上市，也不存在任何回购条款，此次合作协议和香港H股退市的协议性质完全不同。
与此同时，万达的转型也非一帆风顺，飞凡网的试错注定难被万达遮掩。2014年，在万达商业赴港上市的前4个月，万达、腾讯、百度签署了战略合作意向协议，并成立合资公司上海新飞凡电子商务有限公司（以下简称“新飞凡”）。彼时，三方宣告，计划3年投资50亿元，5年投资200亿元，建立全球最大O2O电商公司。
然而，公司成立仅两年时间就哑火，新飞凡团队曾发布一份声明，“由于综合因素影响，三方并未实现投资性合作，新飞凡是完全由万达出资，腾讯和百度并未实际投入任何资金”。随后，万达又成立了网科集团，其初始业务从万达金融集团分拆独立。拆分后，原万达金融集团旗下的保险、投资业务归于新万达金融集团，而旗下的飞凡、快钱、征信等归于万达网科集团。
但网科集团命运多舛，成立一年多以来，财务状况表现不佳，收入不断下滑。万达年报数据显示，网科集团2016年收入41.9亿元，完成计划的103%；2017年网科集团收入58.6亿元，占集团总收入的2.58%，仅完成年初目标收入65亿元的90.1%，在万达所有业务中排名倒数第一。不仅如此，裁员风暴也笼罩网科，据媒体报道，目前，老网科豪华高管团队只剩下刘允一人，其他人均已离职。
王健林曾反思道，“网科开发了一些有用的东西，只是这些东西有培育期，还不能马上被资本市场接受。此外，原来方向也有偏差，老想大规模来做，如果就为万达广场、旅游度假区研发，可能早就整出名堂了”。
除此之外，万达的医疗、文旅等转型，看似都与地产业务不相干系，但需要注意的是，这些庞大的项目，回归到基本面，仍然是和“地产”紧密联系。
王健林在2015年提出“去地产化”彻底转型的目标，当时的定调是，去地产化并不意味着完全告别房地产，而是从房地产为主企业转型为服务业为主的企业。不过，万达商业一直是万达集团旗下的核心企业，截至2017年末，持有已开业商业面积3151万平方米，在中国开业万达广场235个。
以上种种，显示了万达欲去地产的快，但甩卖和转型的痛，却并没有把万达的“地产”影子带走。
一些难忘的往事
机会往往在失去的时候才显得珍贵无比。其实，回顾万达A股上市的这条路，王健林就曾坦言几次与上市失之交臂。
“也怪我，2006年本来有机会在香港红筹上市，当时被麦格理一忽悠，说我别做IPO了，做REITS多好，于是错过了最好的机会。”这是老王第一次评价万达上市失利。
2005年，万达集团与澳大利亚投行麦格理约定合资成立商业管理公司，麦格理入股万达9家商业广场，并将这9家资产打包发行REITS产品，拟募资10亿美元以上。同年，万达REITS招股书通过港交所的聆讯。然而，就在第二年的7月，国家部委联合下发“171号文”，严格限制境外公司收购内地物业。至此，万达REITS上市计划中止。
“事实上2010年我也是有机会上市的，当时有上市公司有意向把净壳卖给我，我没想去要，光想着不缺钱，就自己上市吧。”这也是老王距离万达A股上市最近的时候。
只不过，当这一切都成往事的时候，老王对A股的向往却愈发浓烈了。而梦想打回现实的时候，回顾这路来的心路历程，此时此刻的老王必定百感交集。
最后，还是以学友的《回头太难》来祝福老王吧：
“一生热爱回头太难
情路更漫长
从此迷乱注定逃不过纠缠
我的爱情有个缺
谁能让我停歇
痴心若有罪情愿自己背”
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