文/许
一年前，你问我在哪里可以买到1.5万元，我的第一反应是去看看洛社、洪山、湖台、阳间等洼地板块。
然而，在无锡第一批土地供应拍卖后，这个答案发生了变化。
现在，如果你再问我，我不得不犹豫。看样子价格涨了！
未来连梅村、朔方、前桥都买不到，单价2万，连连城铁路、洋山都够危险。
01 洼地板块将高攀不起
我们来看看这些板块的最新房价
从上表可以明显看出：
1、单价上涨，地价拉高区域房价均价：
#333333; --tt-darkmode-color: #A3A3A3;">胡埭、马山、东港、锡北、羊尖、洛社、钱桥、梅村、鸿山和硕放这些板块楼盘的售价普遍都在上涨，幅度低至500元/平，高至5000元/平。尤其是洛社、梅村、鸿山、硕放的涨幅比较大。
比如洛社，1年前房价13000元/平，现在房价已破15000元/平。
红星天铂毛坯小高层从13000-14000元/平，涨到现在的约15500元/平；
4月底刚成交的融创、建发米兰地块地价高达10000元/平，未来洛社区域的房价水平将到2.5万左右。
1年前，梅村的最低新房价格还在13000元/平。
达安上品花园精装房卖13000元/平，现在涨至18000元/平；
金融街融府、万科梅里上城价格已到2.5万左右；
预计5月首开的远洋正荣玺樾可能卖2.5万+；整个梅村的房价水平被拉高。
再看隔壁鸿山。
绿地香港竞得的剪影墙地块，地价达12000元/平，日后鸿山的房价也将高达2.5万左右。
硕放更是如此。
栖霞天樾府精装小高层去年7月首开卖18000-19000元/平，现在卖20000-21000元/平；
旁边的龙湖长泰景粼天著预计卖2万左右；
龙湖硕放中学附近两块地日后将卖2.5万左右。
这4个板块房价齐刷刷上2.5万；而城铁、玉祁以后恐怕连2万都买不了。
融创城铁惠山站区21、23号地块地价9600元/平，力高陆区1号地块地价8000元/平，建成住宅后，房价破2万的可能性很大。
放眼看这些板块，单价低于1.5万的只有东港和羊尖。
美的中骏雍景湾均价13500元/平；
碧桂园金茂悦山均价13200元/平左右；
等祥瑞怀仁幼儿园北地块入市后，东港房价将迎来2万左右。
2、产品线丰富，户型变大，总价变高：
细看这些洼地板块，住宅产品线很丰富，有高层、小高、洋房、叠墅等，户型面积段89-153平，精装毛坯都有，买房人可选择的余地很大。
但你再细看，绝大多数产品户型偏大，高层基本100平起步，小高基本110平起步，洋房基本115平起步。
户型变大，加上单价上涨，这意味着总价越来越高，在这些地方买房的成本越来越贵。
3、规划利好+部分区域不限购，板块价值上涨：
今年，这些板块也迎来了各种交通、配套利好规划。
比如胡埭。
位于太湖湾科创带上，将重点建设胡埭智造镇创新产业片区，吸引人才，扩大置业需求；高浪路快速化改造正在施工，建成后将通往经开等地，交通更便捷。
△高浪路快速化改造
比如马山。
太湖隧道马山段湖域段底板已经顺利贯通，未来随着太湖隧道的通行和宜马快速通道、锡宜S2建设完成后，马山与无锡宜兴等其他区域的交通命脉将被打通，甚至马山将成为连接上海、南京、杭州的重要交通枢纽之一，未来来往出行更方便。
△太湖隧道马山段
比如羊尖。
大成路快速化改造、新羊大道南延、宛山湖大桥、和宛山湖智谷项目等重点工程正在建设，建成后将完善片区骨架路网和配套。
△大成路快速化改造效果图
比如阳山。
无锡地铁3号线延长段与盐泰锡宜高铁阳山站将接驳，建成后将缩短阳山与长三角其他城市的距离。
再比如鸿山。
飞凤路通车、规划的地铁5号线延伸段将与苏州轨道无缝接轨、鸿山金桥实验学校、宝龙商业综合体等总投资近75亿的重点项目正规划建设……
△鸿山金桥实验学校规划图
诸如种种利好，再加上部分区域不限购，助长板块价值上升。
02 吸引哪些人买？
这一年，我去过梅村、鸿山、硕放、东港、胡埭等地踩盘，了解到虽然这些地方的房价在上涨，买房成本变高，但依然吸引了不少买房人蜂拥而至。
这些人群主要分为本地自住改善土著、外地自住买房人和外地投资客三类人，当我问他们为什么来这儿买房时，总结他们给出的答案无非是以下三种：
1、地缘，不想离开；
2、还算便宜，再不下手哪儿都买不起了；
3、无锡的洼地升值潜力很大，趁价格还没太高赶紧入手。
拿梅村鸿山来说，本地客户买房比例占到5成，今年上海苏州等外地人来买房的比例明显上升，占到2成。
连梁溪、滨湖、惠山和锡东等地的客户都过来买房，比例占到了3成。
再拿鹅湖、宛山湖等地来说，有其他区域的部分买房人愿意跑20多公里来这儿买房，就冲着环境好，觉得适合养老。
除了地缘和有钱因素外，大多数人看中的还是价格。
虽然有的楼盘单价低，户型大，算下来总价高，但架不住无锡全市价格上涨倒逼。
对比下，这些板块的价格相对低，基本首付4成58-75万。
东港某个盘的销售经理曾对我说：“别看我们这里远，我们竞品可多了，很吃香，无锡所有乡镇的楼盘都是我们的竞品。”
当然了，现在看来，对比下有的楼盘价格是便宜，但已经有部分楼盘单价超2万，时间不说长，大概半年的时间将有越来越多的盘加入2万阵营，甚至超2.5万。
细看价格，你会去这些板块买房吗？你还能买得起哪儿？
