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房地产项目投资经济测算
一、常规开发项目的经济计算
项目开发成本估算、盈利能力分析和现金流安排。
二、如果项目开发后用于租赁，如何评价项目的盈利能力
关键在于经营期和建设期的承接，以及未来营业收入的合理预测。
三.房地产价值的估计
原理是收益还原法，根据未来的收益来衡量房地产的价值。
一、基础知识
名词解释
项目建设总投资
对于一般房地产开发项目，建设投资总额由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内类似房地产项目的总造价、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》及项目具体情况进行估算。
土地成本
也就是说，土地的取得成本一般由土地的购买价格和购买时买受人应缴纳的税费构成。获得土地的方式有三种：征收农用地、拆迁和直接市场购买。
勘察设计和前期工程费
主要包括勘察测量费、市场调研费、规划设计费、场地平整及临时设施费等。
建筑安装工程费
土建工程费、安装工程费、装修工程费。
室外工程和市政配套
城市规划要求区域内的配套基础设施和公共设施、室外工程的费用主要为附属工程。
其他工程费
包括工程监理费和竣工验收费。
管理费用
指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用。
财务费用
财务费用是指为项目筹集资金而发生的费用，主要是贷款利息。
可运用资金
指开发物业销售及经营产生的现金净流入。
项目评价指标体系
静态评价指标
投资回报率
静态分析指标1:项目单位投资成本获得利润的能力可以除以开发年限获得年度投资收益率。
静态回收期
静态分析指标2:是指在不考虑金钱的时间价值的情况下，用项目的净收入收回全部投资所需的时间。
size:15px;">盈亏平衡点静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。
动态评价指标
项目净现值
动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
内部收益率
动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。
项目净现值率
动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。
动态回收期
动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。
二、常规开发项目经济测算
重要假设
项目基本经济技术指标
主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。
建设工期安排
建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。
成本计取比例
其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3％计取；
管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取 ；
不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。
销售安排
在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。
销售回款
假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%；
按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位；可根据项目情况进行调整。
资金安排
自有资金占总投资比例不应低于20%，且假设在建设初期一次性投入。
资本化率和银行利率
资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。
操作指引
一般由11张表构成，包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。
注意事项：
一、与委托方充分沟通；
二、按先后顺序依次编制；
三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动；
四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接；
五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。
项目施工计划
根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。
总建设成本估
项目投资估算
销售安排及回款
销售收入与经营税金及附加估
投资计划与资金筹措表
贷款还本付息估算表
资金来源与运用表
损益及利润分配表
全部现金流量表
敏感性分析
三、租赁项目经济测算
重要假设
开发期的相关假设参考常规项目
租赁抵扣项目
主要包括营业税、教育附加费、城建税、印花税、房屋租赁管理费、房产税、土地使用税、招租费用、维修管理费、保险费等。
租赁期经营安排
主要包括租金及增长率、出租率。
折旧年限及方法
不动产作为固定资产，应计提折旧并有残值收入，应确定折旧年限及方法、残值率。
租赁收入与扣除项
投资与资金筹措计划
贷款还本付息表
现金流量表
四、不动产价值测算
理论依据
收益还原法即是将在资产未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率还原至测算时点，以求取房地产价值的一种方法。
操作指引
计算说明中相关税费及费用计提比例仅供参考。
测算过程
五、酒店价值测算
经营净收益为酒店取得的税后利润，即为经营收益与支出项之差扣除所得税后的余额。
经营收益
支出项
测算过程
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