城市更新是一项系统工程。广州日报全媒体记者宣辉摄
广州日报讯(全媒体记者肖路军)昨日，记者从深圳何仪城市更新集团获悉，该公司近日发布《2019年城市更新白皮书城市更新十周年回顾与展望》(以下简称《白皮书》)，何仪城市更新集团董事总经理罗宇解读《白皮书》的重点内容。截至2018年12月31日，深圳市规划项目746个，总拆迁规模约58平方公里。相关统计显示，城市更新本质上是跨周期投资，一个完整的城市更新项目平均周期为5-8年。因此，如果你想投资旧改，无论是普通人还是开发商都应该做好穿越周期的准备。
更新对象：
城中村老工业区是核心
短短40年，深圳从南方的“小渔村”发展成为实际人口超过2000万的全国经济中心城市。在快速发展的背后，土地供应和空间发展难以持续，这是深圳面临的重要困境。如何从增量扩张转向优化存量发展成为一个重要问题。一个城市的二次开发离不开城中村改造，也离不开城市更新和土地整备这两个重要途径。在土地稀缺的深圳，拆房子是财富再分配的重要过程，老百姓和房地产开发商都渴望这样做。
深圳城市更新的四个主要对象是城中村、老工业区、商业区和老住宅区，其中核心部分是城中村和老工业区。公开信息披露，2017年深圳市城中村人口普查数据显示，原特区(罗湖、福田、南山、盐田)行政村约90个，自然村约110个；原特区外(现宝安、龙岗、龙华、光明、大鹏、坪山)有行政村246个，自然村934个。城中村总用地面积约321平方公里，生态线约28平方公里。
状态：
执行率低，开发周期长
城市更新的投资开发需要经过几个主要流程：一是项目立项，二是专项规划审批，三是完成拆迁并确定实施主体，四是建筑物拆除、产权注销、支付地价、签订土地出让合同。至此，深圳城市更新一级开发已经完成，建设销售二级开发已经开始。
《白皮书》披露，截至2018年底，深圳市城市更新项目747个，其中已获批451个，已实施191个，实施率约25.5%。项目多，但执行率低，是深圳城市更新面临的严峻形势之一。
“我们对已经完成土地出让的城市更新项目进行了回归分析，发现一个旧改项目从意愿公告到完成方案申报可能需要0.8年左右的时间；规划审批完成约需2.5年；完成拆除并确认实施主体需4.5年；土地使用审批完成后，平均需要5.5年才能出地。这还不包括前期计划申报准备时间的公示意愿，这些项目在拆迁前都完成的比较好。从这个角度来看，城市更新本质上是一种跨周期的投资。一个完整的城市更新项目平均周期为5-8年，十年八年是常态。因此，如果你想投资旧改革，普通人和开发商都应该做好穿越周期的准备。”罗宇介绍。
建议：
房企应用心脏孵化产品
罗宇指出，从上市房企的公开财务报表来看，国内部分房企负债率达到70%-80%，资金成本较高。而且，负债率往往不能反映一些无形负债。这意味着房企背负着沉重的债务压力进行旧改，希望实现高周转，但在进入旧改这样的长期投资发展领域时，必须调整思路、策略和商业模式。深圳城市更新不是高周转，而是跨周期投资。房企要一步一步推进项目，用心孵化和成熟需要大量的时间、精力和金钱。很多习惯了二、三、四线城市高周转的开发商，都以高周转模式进入深圳，这本身就是一个矛盾。如果不改变这种高周转的模式，深圳很难做好城市更新。
罗宇建议，要做深圳城市更新的开发企业，必须接受基于深圳的政策规划和市场规律形成的独特投资开发体系，立足深圳实际建立自己的老投资逻辑和商业模式，调整投资决策机制，配置相应的合作伙伴、团队、流程、资本运作和激励制度，这样才有可能做好深圳城市更新工作。
/>现阶段深圳城市更新五大趋势和特征
罗宇指出，深圳土地目前存在新二元结构，通俗来讲即“国有化的地，原村民的房”。为了解决这一问题，深圳自2004年开始启动旧改进程。
第一个阶段：2004年-2008年
2004年，《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》正式发布，拉开了深圳城中村改造的序幕，2007年开始旧工业区改造升级。
第二个阶段：2009年-2014年
2009年11月，广东省发布首个“三旧改造”政策，即《广东省人民政府<关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见>》，深圳城市更新迎来新的政策机遇。当年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式发布，深圳从第一阶段的旧改开始转向城市更新，深圳也由此成为中国大陆第一个发布城市更新办法的城市。
第三个阶段：2015年至今
在现阶段，深圳城市更新具有五个方面的趋势和特征：
1.强区放权
2015年改革以前，原来的审批权力更多集中在市规土委，改革之后，这个权力下放到区里面。以罗湖为例，2015年试点强区放权后，审批环节从25个转变成了12个，审批时间压缩三分之二。2016年，是深圳正式把城市更新的强区放权作为制度下发，目前各区纷纷制定了本辖区的城市更新实施办法。
2.规划统筹
2015年后，各区都要求对旧改片区进行统筹考虑和规划，以求建设大型基础设施或实现更大的公共利益。
3.人才安居
深圳市城市更新“十三五”规划提出，规划期内力争通过城市更新配建650万平方米、13万套人才住房和保障房。2017年发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》明确提出，提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例，以及城市更新项目中15%至20%的商务公寓建成后移交政府，作为人才公寓。
4.产业驱动
即严格控制工改商和工改居，鼓励发展工改工。合一统计发现，2017年年底，深圳城市更新项目里工改工的占比在17%左右，2017年整年的工改工的占比是32%，2018年上半年的工改工占比达到了50%。可以看到的是，工改工的占比全面提升。
5.强化监管
核心体现在对城中村村企合作的监管，2016年8月31日后，深圳的集体资产交易进入了强管制的时代，所有符合规定的、集体资产占比在20%以上的集体土地、城市更新项目，基本上都要求进入到集体资产平台上交易，从而保障村民以及村集体的利益。
