资料来源：住房和城乡发展部
“十四五”规划纲要提出“加快培育和发展住房租赁市场”“完善长租房政策，逐步使出租屋在享受公共服务方面享有平等权利”。作为解决大城市住房问题的重要途径，我国长期租赁住房的政策措施也在不断创新和完善，各地也在积极实践和探索，让更多的人能够安居乐业，朝着全体人民安居乐业的目标不断前进。
市场体系、保障体系“两条腿”走路，加速补齐租赁短板
看到房子下个月就要到期了，在北京东四环租了一套长租公寓的小林立刻续约了两年。租期长，保障足。小林打算买一些花和绿色植物来装饰这个“小家”。
刚来北京工作时，小林选择了一套分散式的长租公寓，挂牌信息相对透明，还有一个包可以住。“可以稳定长期租金，不用担心搬老，大大提升工作生活的幸福感。”
长期以来，我国住房市场一直存在“重购轻租”的现象。在租赁市场发展的短板中，租赁期短的问题尤为突出。发展长租房，不仅可以有效提升租客的租房体验和品质，还可以增加租赁市场的有效供给，改善租赁供需结构。另一方面，“两条腿走路”可以缓解整体住房市场的供需矛盾，为租购创造更加理性的市场环境。
因此，近年来，租赁关系和租金水平稳定的长租公寓受到年轻租客的欢迎。据相关负责人介绍：“在全国10个城市免费管理100多万套房子，服务约400万租客。”他说，像小林这样在大城市工作的年轻人，很多暂时买不起房子，对居住质量有一定的要求，分布式长租公寓就满足了其中一部分住房需求。
近年来，我国长租市场蓬勃发展。但总的来说，大城市租赁的供需缺口还是很大的。
“解决大城市突出的住房问题，目前的重点是解决新市民、年轻人，特别是从事基本公共服务的人员等的住房问题。增加小户型、廉租房供应，为老百姓提供与经济能力相匹配的‘一床’、‘一房’、‘一套房’，让他们能先住在城市。”浙江工业大学副校长、中国房地产估价师协会副会长余小芬说。
除了增加长期租赁住房和市场化租赁住房的供应，保障性租赁住房的建设也在加快。
“有4个人，离公司不远，餐饮、娱乐、体育等设施齐全，还提供就业创业服务。”苏州宝世德公司员工吴琼最近搬进了苏州润嘉乐景东景社区集体宿舍楼。这个小区已经转型为苏州市保障性租赁住房试点。与市场化的租赁住房相比，保障性租赁住房的租金更低，住房质量和配套设施也不错。“让我们年轻人在苏州工作时有归属感。”吴琼说。
据了解，保障性租赁住房已逐步从城镇家庭扩展到新市民、青年人和从事基本公共服务的人群。余小芬介绍，“十三五”期间，在政府主导下建设和运营的公共租赁住房已经保障了城市低收入和低收入住房困难家庭。目前，保障性租赁住房试点正在苏州、广州、沈阳等13个城市开展。主要针对数量多、范围广的新市民的住房需求。经过一年多的实践，试点城市初步探索了政府给予政策、银行给予支持、市场主体积极参与的保障性租赁住房可持续运营模式
今年3月22日，在浙江温州工作的朱女士搬入新房，成为聚新苑长租公寓的第一个租客。“我和朋友合住一套两居室和一居室的公寓。家具和电器齐全。一楼大堂还配有自助咖啡机、书吧和客厅。周边生活设施齐全，交通便利，离公司很近。”朱女士对新居的环境和服务赞不绝口。
一年前，这座七层楼的建筑还是一座办公楼。将其改造为长期租赁公寓，位于
物业持有方温州现代锦华置业集团有限公司董事长邱振光看来，是一件“一举三得”的事儿。“原有办公楼利用率不高，改为长租公寓，既盘活了企业的存量资源，作为房地产企业又对转型发展进行了有益探索，同时还为其他企业参与发展住房租赁市场起到引领带动作用。”邱振光说。这不是锦华置业的第一次尝试。2019年8月，锦华置业将温州饭店4—5层改造成的长租公寓就已经开业运营。因为这两处改造物业都位于市中心，租赁行情不错，出租率一直都保持在80%以上。
盘活存量资源发展长租房，在不少试点城市已经形成了一些有益探索。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，盘活闲置的存量资源应该成为发展长租房的首选。“如果有相应的政策扶持，相对新建租赁住房来说，改建的成本低一些，而且很多闲置商业物业的位置往往较好，用于租赁也有利于职住平衡。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“商改租”存在现实基础，“据我们统计，截至2020年底全国主要城市中适合改造为租赁住房的闲置商办面积总量约为5.5亿平方米。”
盘活存量的同时，发展增量不能停。在各项政策的扶持下，新建长租房稳步扩充。
去年7月，全国首个集体土地长租公寓项目北京万科泊寓成寿寺社区开业，首批235套房源提前全部租罄。这一社区由村集体提供土地的经营权，企业负责建设运营。“利用集体土地建设租赁住房，企业节省了土地获取的成本，也最大限度降低了租客的租金成本，租金只有周边同品质一居室的七八成。”该社区有关负责人表示，通过设计运营，能够实现村民和村集体、企业多方长期可持续的收益。
不只在北京，上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也开展了集体土地租赁住房试点。贝壳研究院数据显示，2017年以来，全国18个集体土地租赁住房试点城市推出了超过150个试点项目地块，去年开始陆续建设完成入市。
加强扶持、建立机制，进一步解决试点中凸显的难题
为了加快长租房发展，各项扶持政策正在加速布局完善。
财政补。2019年，北京、长春、上海、南京、杭州、福州等16个城市纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点，2020年又有天津、石家庄、太原等8个城市入选。
金融扶。2020年，住房和城乡建设部推动建设银行三年内提供3000亿元贷款，引导企业参与发展保障性租赁住房。
土地增。北京、上海等地已经纷纷开展利用集体经营性用地、调整商业用地等措施扩大租赁住房土地供给。“十四五”规划纲要明确“单列租赁住房用地计划”，专家分析，这意味着未来城市土地供应要进一步向租赁住房建设倾斜，更好地从源头保障租赁住房建设需求。
记者在采访中也了解到，随着试点深入推进，建设长租房在用地、规划、审批、项目盈利能力等方面还存在一些困难。专家们表示，推动长租房市场规范发展，需要进一步完善机制，加强政策扶持力度，在多领域协同发力。
优化审批流程、制定建设标准，完善长租房建设运营机制。专家表示，以长租房改建项目为例，当前还没有专门的租赁住房建设改造标准，改造项目又涉及土地、规划、消防等多个监管部门，一些城市采取一事一议的方式，审批周期较长。邓郁松建议，应尽快出台统一的建筑设计标准，建立适合非住改租项目的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。同时在项目申请、审批条件、改建验收等环节进一步明确细则和流程指引。
加大财税支持、畅通融资渠道，进一步鼓励企业参与建设运营。投入大、收益低、资金平衡难的问题影响市场主体建设租赁住房的积极性。“无论是新建还是改造，企业参与建设运营长租房都面临成本高、投资回报率低的问题，政策扶持至关重要。”邱振光对此深有体会。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，要鼓励商业银行等金融机构提供专项贷款支持，为改建、新建租赁住房提供多渠道、制度化的长期融资渠道。
发展长租房，不仅供给端要完善政策支持，也要从需求端着手拉动租赁消费。“要逐步解决租住家庭在享受公共服务上与自住家庭不同权的问题。”刘洪玉建议，推动租购同权是完善租赁消费政策的重点，同时也要落实住房公积金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策等。（记者 赵展慧）
来源：人民日报
