本报记者张玉昌学校大楼
在早晚高峰时段，进出上海张江的车流往往形成长队，一眼望不到头，因为这里有40多万就业人口。
华安张江光大公园封闭式基础设施证券投资基金(简称“张江REIT”)的标的资产张江光大公园，作为沪深交易所首批9只公共基础设施REIT中的首个“沪生”项目，就坐落于此。
“相比陆家嘴的金融圈或者静安的白领圈，张江更有包容的气质。”一位在张江光大花园工作的“技术人”在接受《证券日报》记者采访时表示。他的感受其实就是工业园区经营者的工作计划。
张江光大公园运营方上海集智咨询管理有限公司总经理付静告诉《证券日报》记者，张江光大公园位于张江科学城，是一个国家级高新技术园区，总建筑面积5.09平方米，由7栋R&D建筑组成。截至2020年底，园区入驻率达到99.51%，吸引了集成电路、在线新经济、金融科技、先进制造业等30多家行业龙头企业入驻，租户资质良好，租赁稳定。截至2020年底，平均合同租金为5.19元/建筑平方米/天。由于主导产业和产业集中度的影响，园区租金水平在上海工业园区处于较高水平。
在产业园内完成产业链对接——，对企业来说显然是一个极大的诱惑，这也是张江光大园区租金全款的重要原因之一。同时，完善的社区设施也会拉近工作与生活的距离。在公园6号楼的顶部，买菜的LOGO非常引人注目。“去年疫情期间，为上海市民买菜的服务非常有力。当然，买菜也在住房经济的帮助下实现了进一步发展。园区租赁面积同步扩大。”傅静说。
对于投资者较为关注的项目现金流和收益，张江高新副总经理赵海生表示，“张江光大公园的收入来源是基础设施地产的经营收入，包括租金、物业费、停车费和日常服务收入。公告信息显示，张江光大公园项目未来两年的预期收益率在4%以上，有望为投资者提供良好稳定的回报。此外，张江REIT的基金期限为20年，剩余产权年限可以覆盖基金期限。所有权到期暂时不会影响基金的运作和存续。”
谈及张江REIT的抗商业周期能力，赵海生给出了——“极强”两个字的回答。具体原因有三：张江科学城是上海和浦东新区的重点产业园区，也是浦东新区经济发展的重要增长极。张江光大公园位于张江科学城，交通网络重要，区位优势好；张江光大花园项目收入稳定，租户资质优秀，符合区域产业发展要求；张江光大公园项目入住率高，租金稳步上涨，可为投资者提供稳定的收益回报。
对于公募REITs的投资风险，国泰君安资产管理财务部总经理徐刚建议，基础设施REITs本质上是基础设施资产，以公募基金为载体的“证券化”过程，自然可以从风险的角度与投资公募基金和基础设施资产的风险相比较。“一方面，与公募基金产品水平相关的风险包括基金二级市场价格波动风险、流动性风险和公募基金提前终止风险；另一方面，基础设施资产存在两大风险。区域经济发展、整体经济发展趋势、项目运营管理等原因都可能对项目运营绩效和基础设施项目价值产生影响。”
赵海生透露，张江高新正全力打造“产业创新生态圈”并发挥
