还记得青云路上的烤鱼吗？
还记得新鲜实惠的海鲜吗？
还记得空气中清脆汽笛的香味吗？
如果你记得，我很幸运，但以后可能闻不到了~
去年，青云路夜市的“退街入户”活动对街边摊点进行了集中拆除。晚上青云路人潮涌动的场景并不是那么常见，这次的棚子改造是对这段城市记忆的一次彻底改写。
以前半夜排队吃早餐和烧烤，找不到熟悉的味道。
青云路地块出让公告，意味着青云路的棚改正式启动。
公告地块位于贵阳市南明区，北与青云路、南与尚义路、东与关兴路、西与遵义路接壤，出让面积49066平方米，起始价7801元/平方米。该地块将于2021年9月16日以16333.6万的价格挂牌出让。
最新征收前签约率已达83.28%，地块内居民对拆迁改造仍有积极需求。
因为不是常住居民，所以对青云路的记忆一直停留在。
一些美好的片刻，宵夜美食的大快朵颐、亲朋好友的把酒言欢。但这里的居民需要考虑生活的方方面面，配套设施、居住环境、交通情况，青云路停车难让人印象深刻。我时不时会开车到这里买一些新鲜实惠的海鲜，因为找不到合适的停车位，每次都需要两个人搭配才能买东西。
沿着青云路往里走，街两边的生鲜市场摆满了海鲜、牛羊肉、蔬菜水果，各种味道混杂在一起，对买菜人来说是诱人的鲜香，但对路过的人确实有点打脑壳。
街边错落的电线杆，杂乱的电线，对于贵阳主城来说，这样的观感确实差了点。
从公布的棚改地块范围和青云路现场作业环境可以看到，青云路的城市改造采用不一样的方式。
以兴关路为界，往遵义路方向采用棚改，往新华路方向以旧改为主。
根据规划，青云路将被打造成为南明区乃至贵阳市的特色文化示范街区，重装升级为夜间经济的“升级版”，现在看来兴关路往新华路这一段的两边，将会是未来网红美食的集中地。
在这一段路的中间，有一个我们比较关注的重点项目——青云市集。
青云市集位于青云路贵阳市针织厂老厂房内，总占地面积达32000平方米，汇集餐饮（海鲜加工、特色知名小吃、夜宵、餐吧、时尚餐饮）、娱乐（酒吧、KTV、夜店、电玩）、文创（旅游商品、潮玩文创空间）、零售（市集、美妆、花店）等于一体的贵阳市首个省级夜间经济示范商业街。
青云市集为什么值得一说？
一个是背后的运营方是雅园集团，雅园搞餐饮的话还是让人放心的，毕竟从他们过去的历史和这几年的转型来看，算得上是贵阳本土有想法的企业。
二是操盘的商业团队，也是贵阳比较知名和有实力的商业顾问公司，之前来过好房研究所直播间，和鸟叔聊了聊贵阳商业那些事，是贵阳比较资深靠谱的团队。
青云市集有潜力成为贵阳版“文和友”的品牌。
当然，肯定会更有我们贵阳的特色风貌。
听闻今年就要开业，但现场的施工进度进度还不明朗，希望可以抓紧打造，成为一个带外地朋友必打卡的旅游胜地。
有这样的“邻居”， 青云路的棚改项目也许会成为贵阳最炙手可热的“宵夜房”~
除了吃宵夜方便，这里还有哪些价值点对得起7801元/㎡的挂牌起始价呢？
地段yyds，绝对的主城区，距离人民广场、河滨公园、火车站一众老贵阳人心中的城市地标都不远。
周边路网丰富，交通便利，解放路、遵义路、瑞金南路、新华路四通八达；距离地铁1号线河滨公园站700米左右。
学校有尚义小学、尚义路小学(河滨校区)，贵阳比较老牌的名校，也在棚改的范围内，根据竞地要求，竞得人需积极配合南明区政府解决贵阳市尚义小学改扩建事宜 （建设方案以审定为准），以后项目的业主就读没什么大问题。
但初中的划片校贵阳十六中，就比较一般了。
青云路地块有可能成为贵阳新地王吗？
观水路地块示意图
青云路地块的起始价7801元/㎡和观水路地块8155元/㎡ 的成交价相差不大，虽然同样位于主城核心区，但两个地块的基本面还是有一定的区别。
观水路地块紧邻省委、甲秀楼；
南明小学和市十八中本部也紧挨着；
地铁2号线宝山南路站也是近在咫尺；
通过两者核心价值点的对比，观水路地块优势明显，青云路想要成为“地王”比较难。
同时，苛刻的竞拍条件也让地块的运作前景扑朔迷离，如果有开发商成功接盘，我愿意称他为“勇士”。
除了刚才提到的，除了需要自费配合南明区政府解决贵阳市尚义小学改扩建事宜，还需要满足下面的要求：
1.地块红线范围内的市政基础设施需依法完成征收后，由竞得人负责实施，费用由竞得人自行承担。
2.竞得人需在本地块内无偿提供 4 万方安置房给南明区政府用于回迁安置，回迁安置房面积以征收过程中产生面积为准。
3.竞得人需配合南明区政府完成青云路步行街提升改造，竞得人在报审设计方案前，设计方案报南明区政府审查同意。
4.竞得人需配合南明区政府做好地块内统一配套建设，具体方案要满足相关规划设置要求，做好防护和环保措施，并征得相关职能部门同意。
5.地块面积最终以实际勘测面积为准，竞得人应按规划管理部门提出的要求进行公建配套设施建设。
根据要求，竞拍人需无偿提供 4 万方安置房给南明区政府用于回迁安置，青云路地块的计容建筑面积大约20万平方米，减去4万方回迁安置房，再减去33%的商业建筑面积，只剩下接近11万方的住宅可以卖~
青云路地块的起始价已经到7801元/㎡，就算不再往上加，这个价格加上巨量的隐形成本，这个项目定价多高才能有搞头？
建成后的价格水平，可以参照周边的几个项目。
金龙滨河湾一号16000元/㎡，开盘以来都非常佛系的项目，2018年11月22日竣工，开始卖现房，至今居然还有新房在售，可见楼盘的自我感觉和市场价值共识还有比较大的错位。
碧桂园贵阳中心21500元/㎡，因为定位城市中心级产品，贵阳中心从开盘以来就是楼市“小傲娇”，“一户一泳池，汽车入户”牌面十足，但无论开发商怎么吆喝，就是卖不动。
经过估计，青云路地块的项目最起码得卖到15000元/㎡+才能刚好抹平成本。即使如此，旁边还面临许多更有价格优势楼盘的竞争，国宾道12500元/㎡、贵州之光12500元/㎡、九璟湾12000元/㎡。
除了定价的左右为难，地块自身的先天不足也很明显。
尚义小学的用地已经占了现有地块的很大一部分，如果还要扩建的话，能用于项目开发的土地将会更小，如果要满足容积率，产品也只会是超高层+高密度，品质很难有保障。
那么，谁愿意买呢？
对这个地块有想法的开发商，只能祝你自求多福了。
