2020年商铺还可以投资吗贷款买商铺

正如上一期提到的，商业地产由于位于黄金地段或商圈，升值空间大。在房地产的早期，商业地产可以说是买了就赚。购买商业地产意味着获得摇钱树。那么现在商业地产值得投资吗？

先来看看两个商业地产大牌开发商的情况。

SOHO的卖身

2021年6月16日，SOHO中国发布公告称，高盛代表黑谷集团发出全面要约，收购SOHO中国28.56亿股股份，约占已发行股本的55%。SOHO中国董事长潘石屹出售SOHO的想法由来已久，因为SOHO中国近三年净利润持续下滑。2018年至2020年，SOHO中国净利润分别下降59.33%、30.85%和59.77%。公开资料显示，SOHO中国在2012年达到业绩巅峰，营业收入155.44亿元，净利润105.85亿元。之后，SOHO中国的业绩也因为楼盘销量下降而走下坡路。2013年至2020年，SOHO中国营业收入分别为142.24亿元、63.6亿元、14.04亿元、19.62亿元和22.82亿元、20.82亿元、22.44亿元和25.16亿元，营业收入从100亿元下降至20亿元左右。

2018年及之前，SOHO大部分楼盘的入住率都保持在95%以上，但现在很多楼盘的入住率都不到85%，甚至最低的也只有67%。当然，这两年的疫情也是一个重要原因。

据观点地产新媒体官方报道，2020年，SOHO中国实现营业收入约21.92亿元，同比增长约19%，但归母净利润仅为5.36亿元，同比下降约59.77%；租金收入同比下降16%至15.37亿元。

p style="font-size:15px;">　潘石屹曾多次对外表示，其在北京、上海的租金回报率甚至跑不赢融资成本。北京、上海的商业地产尚且如此，更何况其他的城市？

万达的转型

2020年10月17日，《中国房地产报》在其抖音账号中发布了一段关于万达集团董事长王健林的讲话，王健林说道：“万达商业剥离所有房产业务，一平方米房产开发也不能有”，万达为什么要从成熟并且做得还不错的商业地产模式转型呢，王健林进一步解释道，“房地产这个行业，现金流不长远”。房子不像快消品，除了投资以外，很多人买房子都是住一辈子，甚至好几辈传承，当城市化率达到70%以后，房地产肯定萎缩。

实际上万达集团很早就开始布局从商业地产转型。2017年7月10日，融创以总价631.7亿元的价格收购了万达4840亿元的商业地产，包括13个文旅项目与76家酒店，史称中国房地产史上规模最大的一笔交易。此后，万达集团以去地产化、轻资产化开始转型，向影视、体育、旅游、网络、大健康全面发展。以前的自行投资、自已开发、自己经营的地产模式也调整为，资方出钱、万达集团负责设计、建设、招商运营，租金等净利双方三、七分。

很显然，万达轻装上阵的目的就是降低风险，使万达能更好地转型，彻底摆脱对房地产行业的依赖。

商铺与写字楼、公寓只会越来越多

商铺受到电商的冲击，日子本就不好过，除了个别定位豪华、精准的大型商场（如IFS国金）外，大部分商场的日子是一天不如一天，包括万达商铺。公寓与写字楼的的价格也是下跌较快，以前写字楼的价格要超出住宅不少，现在有些城市的公寓价格不到住宅的一半，但同样少有人问津，在湖南长沙的万达广场，不少写字楼的业主表示，万达的写字楼租还不如买。为什么商铺与公寓不景气，但数量仍是越来越多呢？除了新公寓与写字楼新房比二手房有较大的优势外，还有政府的宏观调控。

要知道，政府收取土地出让金都是一锤子买卖，并且城市土地资源有限，终有土地出让完的一天。而大多数居民住宅只要不出租、不经营后期是没有什么税收的，即使土地使用期限到了也是自然续期，不用再交土地出让金，并且不少住宅一住都是大半辈子甚至更长时间。而商业地产就不一样，交易有交易的税费，自用也少不了房产税与城镇土地使用税，对于政府来说这是一笔不小的财政收入。商业地产土地使用期限到期后，要重签合同，再次缴纳土地转让金，能保证以后有稳定的税收，商铺主要是用来作卖场的，同样少不了各种市场税，这是为什么很多房地产开发商要想拿地，必须拿一部分居住用地再配一部分商业用地的根本原因，也是为什么商铺与公寓越来越多的原因。有不少房地产开发商抱怨，在民用商品房上面赚的钱，都贴进了商业地产，“赔本赚吆喝”，不开发商业地产又拿不到居住用地。