在房地产开发项目的实施中，根据我国房地产的开发程序，从可行性研究批准后到项目验收前，房地产开发商应属于实施阶段。该阶段的工作、可交付成果和成本包括：

A、房地产开发项目的规划设计

B、房地产开发项目的市政配套

1、征求主管部门的审查意见；2.落实市政公共设施配套方案；3.报批市政配套方案；4、市政行政主管部门提出市政配套意见；5.综合市政管线

(二)房地产开发项目规划设计及市政配套阶段相关税费

1、工程勘察(测量)费；2.工程设计费；3、建设工程规划许可证许可费；4.竣工档案的存放；5.临时土地使用费；6.临时建设费用；7、建设工程勘察、招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9.古代园林工程的设计成本

C、房地产开发项目土地使用权的取得

(一)、国有土地使用权转让

1、申请建设用地规划许可证；2.办理建设用地委托打桩；3.申请国有土地使用权出让；4.主管部门的实地调查；5.土地估价报告预审；6.委托地价评估；7.办理地价核实手续；8.办理土地出让审批；9.签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；11、领取正式的国有土地使用证；12、返还国有土地使用权出让金

(二)、划拨国有土地使用权

1、国有土地使用权划拨申请；2.主管部门的现场调查；3.审查和批准划拨土地申请；4.获得已分配土地的批准

(三)征收集体土地

1、征用集体土地申请书；2.到拟征用土地所在区(县)房产局备案；3.签订征地协议；4.签订补偿安置协议；5.确定劳动力安置计划；6.区(县)房产局审核各种协议；7.市政府征用以下土地；8.缴纳菜地基金、耕地占用税等税费；9.处理批地文件和地图；10.处理冻结账户；11.调查户籍核实劳动力；12.处理好农业转产工作；13.办理农民返乡工作；14.办理移交人员的安置；15、地上物作价补偿工作；16.土地征用和安置

(四)取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、土地价格(土地出让金)；2.资金占用费；3.滞纳金；4.土地使用费；5.外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7.土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9.城市土地使用税；10.地价评估费；11.土地储备资金的转移；12、征地管理费；13.土地补偿费；14.青苗树木补偿；15.对地上物体的补偿；16、劳务安置费；17.移交人员安置费；18、新菜地开发建设基金；19、耕地占用税

D、 房地产开发

（一）、 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作 ；2、办理拆迁申请 ；3、审批、领取拆迁许可证 ；4、签订房屋拆迁责任书 ；5、办理拆迁公告与通知 ；6、办理户口冻结 ；7、暂停办理相关事项 ；8、确定拆迁安置方案 ；9、签订拆迁补偿书面协议 ；10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 ；11、发放运作拆迁补偿款 ；12、拆迁施工现场防尘污染管理 ；13、移交拆迁档案资料 ；14、房屋拆迁纠纷的裁决 ；15、强制拆迁

（二）、房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费 ；2、搬家补助费 ；3、提前搬家奖励费 ； 4、临时安置补助费（周转费） ；5、清理费 ；6、停产停业综合补助费 ；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 ；8、一次性异地安置补助费 ；9、房屋拆迁管理费 ；10、房屋拆迁服务费

E、房地产开发项目的开工、建设

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

（一）、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册 ；2、项目转入正式计划 ；3、交纳煤气（天然气）厂建设费 ；4、交纳自来水厂建设费 ；5、交纳污水处理厂建设费 ；6、交纳供热厂建设费 ；7、交纳供电贴费及电源建设集资费 ；8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 ；9、设计单位出报批图 ；10、出施工图 ；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 ；12、办理消防审核意见表 ；13、审批人防工程、办理人防许可证 ；14、核发建设工程规划许可证 ；15、领取开工审批表，办理开工登记

（二）、房地产开发项目的工程建设招投标

1、办理招标登记、招标申请 ；2、招标准备 ；3、招标通告 ；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底 ；6、标底送审合同预算审查处确认 ；7、标底送市招标办核准，正式申请招标 ；8、投标单位资格审批 ；9、编制投标书并送达 ；10、召开招标会，勘察现场 ；11、召开开标会议，进行开标 ；12、评标、决标 ；13、发中标通知书 ；14、签订工程承包合同 ；15、工程承包合同的审查

（三）、房地产开发项目开工手续的办理

1、办理质量监督注册登记手续 ；2、建设工程监理 ；3、办理开工统计登记 ；4、交纳实心黏土砖限制使用费 ；5、办理开工前审计 ；6、交纳投资方向调节税 ；7、领取固定资产投资许可证 ；8、报装施工用水、电、路 ；9、协调街道环卫部门 ；10、协调交通管理部门 ；11、交纳绿化建设费，签订绿化协议 ；12、领取建设工程开工证

（四）、房地产开发项目的工程施工

1、施工场地的“五通一平” ；2、施工单位进场和施工暂设 ；3、工程的基础、结构施工与设备安装 ；4、施工过程中的工程质量监督

从房地产开发程序中，归结起来的上述工作、可交付成果和费用可以看出，本阶段的主要风险：1、项目启动阶段可交付成果的正确性及可行性研究报告项目综合评价的正确性；2、产品定位准确度；3、环境评估的准确性；4、可替代产品研究深入度或可替代产品的可替代性；5、规划设计设计方案的先进性、合理性、适用性；6、项目开发资金与项目规模、开发节拍是否匹配；7、项目营销定位和项目产品实施中成本、质量、进度目标及绩效目标协调协调度；8、项目团队管理理念、工作方式、管理能力、执行能力是否满足产品品质对项目团队的需求；9、地勘、初步设计、施工图设计、景观园林设计等单位所提供的服务是否与产品定位所需要提供的服务相匹配；10、项目选择的施工单位和监理公司提供的服务、材料供应商所提供的成品和半成品是否与产品定位所需要提供的服务和产品的相匹配；11、执行组织、项目团队沟通方式、沟通渠道、沟通工具是否与产品定位的适应性。