我们从行业销售、融资环境、土地市场、政策监管、企业成长五个方面做了五点预测。
销售速度持续下行，全年销售前高后低。
我们认为，由于房贷周期明显延长，居民预期反转，二手房去化速度有望快速回落，多区域二手房价格有望大幅回落。但鉴于约半数区域市场对新房的限价和一手价格差异不同，预计新房去工业化的速度下降要慢于二手销售。我们认为，2021年商品房销售可能较去年同期小幅正增长，四季度企业销售可能大幅增长。
树欲静而风不止，行业信用融资占比可能持续下降。
2015年后，信用融资在行业负债中的占比逐渐上升，而担保融资占比逐渐下降。但房地产企业资产不规范，大量货币资金在项目层面监管。跨地区资金调动普遍困难，表外负债规模阴暗不清。特别是这类信用融资还包括占比较大的海外信用债。当信贷动荡，企业难以借新还旧时，企业以经营现金流偿还信用债务，尤其是安排资金出境，将更加困难。部分企业资金利用效率过高，总部层面可自由支配的现金流可能不足。我们认为，信贷重组的浪潮不会很快结束。即使明确了部分公司的信用，我们预计行业内信用融资占比仍将持续下降，报表层面的技能过度展示也将告一段落。相对而言，我们认为海外信用债需求总量继续萎缩的可能性更大，随着部分资产的处置，将进行信用重建。
稳地价措施预计成效显著，土地市场降温。
我们认为，稳定地价的措施不是权宜之计，而是从练房不炒的目标出发，限制土地交易的溢价率。2021年上半年，全国土地出让金同比增长22.4%。我们预计下半年，在信贷压力的背景下，部分企业的征地资金会更加有限。整体来看，我们认为2021年下半年土地市场明显降温，全年土地出让金涨幅接近0。由于土地出让结构偏向于高一线城市，相应的土地出让面积可能会同比大幅减少。在我们看来，告别纯粹的高价，将意味着一些房地产公司的盈利能力已经触底。
限价体系长期坚持，金融宏观审慎监管的逆周期性将在四季度有所表现。
我们认为二手房指导价是有效的，深圳等率先出台的地区二手房价格已经明显下降。我们不指望核心城市新房和二手房限价的完整生态会因为周期的变化而改变。相比之下，随着销售速度的快速下降，各地房价上涨的压力急剧下降。我们预计，2020年第四季度，金融宏观审慎监管的逆周期特征将再次显现。我们有理由相信，从第四季度开始，金融监管可能会更加注重避免资产价格的起伏和系统性风险。
轻重结合迎接全新时代，运营服务点亮未来成长。
我们认为，优秀房地产公司的发展不会只走扩大市场份额的老路。中国城市仍然极度缺乏高质量、好的经营空间，房地产企业的发展将从横向到纵向走向更加立体的竞争。8月18日，万科董事长会见上海市委书记李强，并与上海市政府签署战略合作框架协议，在“未来之城”旗舰项目建设、“物业之城”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑技术应用等方面深入合作。我们相信在未来，索姆
