本来不想凑这个热度的，但是受不了的人太多了就问。有一天，十几个人问这件事，连一些根本看不起北湖的人都在问我，我就来说说。
首先我要声明，这次事件并不意味着北湖的房子会完全变成6k的房子。如果我们遵循这个规律，万科翡翠河畔附近的房子都是一万以下的房子？醒醒吧，这个事情有很多因素，所以很难说清楚。
媒体发来的一些东西纯粹是愚蠢和糟糕的。它们是为了眼球而发送的，是媒体直播的。他们和南方的一些媒体有什么区别？
其实最早的事情大概是5天前，圈内已经有人知道这个信息了。真的，相信我，有些事情你知道晚了。圈子里的几位大佬早就知道了，渠道里也有人打了个嘴巴，但都没多说什么，因为怕早出问题不敢多说什么。
我开始知道这件事。当我听到6200的价格时，这与市场定价完全相反，我知道有点不对劲，但我只是看看哪里不对劲。
当然，今天有人问我乐府的学区在哪里。反正崇文是去年分配的，但是建设没有完成。
但我猜买下这个地方的人并不看重这所学校。毕竟，很多房子都划到了这个学区。所以，没有那么多人关心这个学校。
先说这块地。土地收购的价格如你所见。
收购土地近4900块，成本不低。根据理论推测，如果地价乘以2，这套房子的毛坯至少要卖9800才能赚到一点钱。而且是纯精装修，也就是所谓的家电都是用包包托运的，那么他以平均12500元的价格卖出去贵吗？其实也不能说没有道理。毕竟有2k的装修和500的电器是有道理的。
然而，问题出在后面。北湖的房子滞销，价格暴跌，大开发商纷纷从事粗活，非常被动，导致长时间交付新创意精装家电缺乏性价比。毕竟华润离他近，
data-gid="6869886" qid="6595540029773190404" mention-index="0">碧桂园，甚至中海，都有大量8k的房子冲击他的销量，说句难听的话，晰晰就算跟华润卖一个价格，基本上但凡长点脑子的估计也是选择华润不会选择一个还没有成品的开发商吧，晰晰就变得非常尴尬，它既不能抛弃现有的标榜自己的精装修带家电，他又不能降价太多，毕竟备案价包括成本价超过太多，这就导致他左右为难，什么首付分期888买房的招都用了结果收效甚微，毕竟这个价格南城也是完全可以买到房子的，中铁建西派唐宋才卖多少，几方的压力就算把这个项目逼到了墙角。我认识的很多销售都辞职了，估计是觉得这个项目太难卖，都换项目了。估计可能是哪个渠道或者谁给他们支招了，让他们知道了制造热点卖房子，还是有机会的，典型的例子就是之前说过的万科翡翠滨江9800事件，一下子让万科翡翠滨江售楼处门庭若市，一下子就把气氛炒起来了。
所以晰晰这个招也算是模仿了一下万科的玩法，但是又有不同。
首先现实情况是万科翡翠滨江那个位置的不利因素是高铁问题，其他方面人家毕竟是成熟区域是纯市区，自然条件肯定会好一些，毕竟东大桥万年也来不了什么新盘，自然受众就多。只要不怕吵，其他的方面人家的问题也不大，而且城区的房子9800绝对有吸引力，典型的例子就是万龙建阳府，小区啥样大家都不在乎，位置好啊，价格合理就有的是人要。
在做法方面，他更像恒大的返租商铺。我虽然没有签过晰晰悦府（坦率的讲我也不卖这个房子）但我大概猜测，签合同的时候，他会找晰晰旗下的公司跟你签合同，而不是晰晰主公司跟你签合同，返一年到两年，直接公司一倒闭，一了百了，你就是去告也没招。
因为补贴的是A4那一栋100套住房，位置肯定是园区最一般的位置。
买这个房子的人才补贴政策你需要满足几个条件：
1.学历门槛（据说本科以上）。2.购买专属人才楼（说白了就是不是所有房子都能有这个政策）3.保证落户北湖4.交房三年之内不能转让。分六期给予人才补贴。前五年8%总房款，第六年补贴总房款10%
这时候就会有人说了，返本这玩意是不是违法的？当然是，但是人家的话术是人才补贴。
又有人说这备案价打了快5折，这是啥意思？不是说备案价最多只能打9或者95折吗？
这你就天真了。。。。打超过9折的办法多的是，制定规则有多少，破规则的办法就有多少。
关键人家这不叫打折啊。。。人家是补贴。。。。没打折，你买的时候要按照原价买的。。
所以如果你只是问我这房子如果6200值不值，当然值（前提是晰晰履行承诺而且是完全履行不套路，关键这玩意没有监管啊，你就是出事了，如果一旦晰晰想绕规则肯定都找律师把合同之类的都推敲好了，在这种事情上是不会翻车的）
下面说一点我认为的事实：
首先有的自媒体说晰晰那天全都是中介，这个我持否定的态度，中介固然有，中介客户1：1左右吧，虽然我不推荐你买这玩意但是咱们要讲实话，绝对是有客户去的，因为就是有人想搏一搏嘛，我都理解。
其次，就这次事件来说，大家关注点全在钱上，就没几个人先看看这房子怎么样，或者说这房子的一些需要注意的点，你们为啥都不说一说，讲房子，咱们首先得先说房子本身吧，不能连房子都没谱那，就谈价格，虽然说确实是有的房子看了价格就不用看房子了，咱总得先知道不是嘛。
最后，这个事情上，基本上自媒体分了两派，一派就认为晰晰兑现不了诺言，一派就认为晰晰会兑现，至于谁对谁错，这玩意只能交给时间去评判了。
小区本身来说，这个小区的容积率，1.78，有18层小高，有8层洋房，还有别墅。别墅咱们就不谈了，一般去北湖的估计你也不会买别墅产品。只谈小高和洋房。
先说一个事情，这个小区容积率不算太高，但是房子得房率方面并不强。
你们算一下得房率大概多少？75%左右，对于一个18层的小高来说这个得房率是真的很一般的。
洋房得房率在80%同样不高。
原因是因为这个小区有别墅，侵吞了一部分得房率。
像洋房因为有独立电梯前室，稍微占占公摊吧，大家其实也能接受。
户型方面还可以吧。
小高的户型。。。。。
就坦率的讲，其实产品来说，这种新兴的房企，跟大央企大国企PK，肯定得走差异化路线，毕竟都搞毛坯你跟华润公元九里一样价格甚至便宜的少都不行，你玩精装修带全家电这种理念其实也没错，我不认为这点是错的，但是时机掌握的不好，如果是北湖高速发展的时候，这么玩是肯定行的，但是现实是，现在的北湖房价正在趋于稳定，崩盘倒是谈不上，他至少也得跟宽城打平手吧，接纳一部分宽城或者外地入长的人群是没问题的，还有大开发商背书，配套也算是成熟一些。晰晰入局时间比较差，加上自己没有成行产品，口碑还没建立起来，因此价格方面自然就非常被动，就现实一些的说，这事到我手上，我也拿不出更好的解决方案，完全就被逼到这里了。
他们也888买房了，也首付分期了，但这些东西不实用啊，还是治标不治本啊。
所以，我虽然没看懂这玩意他们下一步会怎么玩，但是也算是同情这个房企吧，他们也不容易，虽然我没劝你们买这个房子，但是不能说人家的做法就都是错误的，也可能有他们自己的理解吧，只不过我们还没理解上去。
这几年，本土房企过得其实都挺艰难的，不只是钱方面的问题，还有人才等等一系列的问题，我曾经问了一下沈阳的同行，他们也觉得本土房企的势力在逐渐减弱，并不是说大房企不好，而是我认为本土房企在现在的时局中如此艰难，大家虽然不能用自己一辈子或者半辈子的钱支持他们，也请给他们一些时间，本土房企里面的优秀者我们也要大力追捧，毕竟，一家独大的一天，就是他们变坑的那一天亘古不变，毕竟商人逐利。希望本土房企都能走的更远。
当然，上面这段话是说给所有的长春本土房企说的，而不是只是晰晰。
