房地产营销流程图地产策划面试问题

　　在如今政策调控趋紧的环境下房企生存愈发艰难房地产是一个高度依赖土地的行业、/ 　　

　　**t http://www .新浪。www.com/r http://。新浪。www.com/o http://新浪。www.com/n http://。新浪。www.com/g http://新浪。www.com/http://。新浪。com/没有土地就没有货销售没有销售就没有现金流可以说是"有地则生无地则死";/。新浪。www.com/http://。新浪。www.com/* http://。新浪。www.com/* http://。新浪。www.com/http://。新浪。www.com//http://新浪。www.com/p http://新浪。www.com/http://。新浪。com/ 　　

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trong>p>一二线集中供地，三四五线市场不明朗的情况下，各大房企拿地更为谨慎，对于拿地研判、决策要求更高，房地产投资的重要性也更为凸显。 　　说到房地产投资，大家第一印象就是高大上，喝喝酒、拿拿地，张嘴闭嘴几个亿。 　　投资岗是房地产开发链条上最为前端的一个岗位，业内有句话是这么说的“一个地产项目的成败70%在于投资拿地。”由此可见投资岗在行业内的重要性。 　　因此，投资岗也是每年各大校招期间最为热门的香饽饽岗位；今天这篇文章就来聊一聊投资岗的岗位细分情况。 　　房地产投资最普遍指的就是投拓岗，有的房企也叫土地拓展、投资策划部，该部门可以说是地产链条最前端的部门， **主要职能就是为房企拿地。** 　　对于一线投拓而言， **最主要的工作内容就是找土地、商务谈判、做测算和写PPT。** 　　**找土地：** 其实就是土地排查，通过和负责区域的政府、当地开发商打交道，获取当地土地供应计划，或者是二手地的信息； 　　在拿到地块信息后，去现场进行踏勘，拍摄土地现状、周边环境、竞品等等，收集所需信息以备回来分析所用。 　　**商务谈判：** 包括跟合作方洽谈合作模式，具体的合作条件、对价，以及跟政府部门勾兑，争取更好的政策条件或者更有利的规划指标。 　　**做测算：** 即设计强排出来后，根据成本、营销、开发、财务等部门给出的数据和节点进行投资测算，判断项目算不算得过账，有没有调整的空间； 　　有经验的投拓，拿到方案和几个大数据基本心里就有底了，当然，做测算最重要的是在各部门以及领导的要求中找到平衡。 　　**写PPT：** 　　投拓拿地，区域要上会，集团要上会，所以PPT是必不可少的，城市地图、区位图、土地、市场，库存、竞品分析等等，都是PPT的核心内容，一份清晰明了、重点突出的PPT能够让领导更快的判断和决策。 　　<img src='https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/Rv3ADek7noLEIR' alt='地产投资环节，原来还有这么多的细分岗位' /> 　　这几个名头的岗位，通常都是相当于总部投资决策大脑， **主要是站在更为宏观的角度，为公司建制度、定计划、参与重大并购业务。** 　　**建制度：** 即建立投资管理制度，指导集团及下属公司科学、有序的进行投资，防范投资风险。 　　**定计划：** 根据宏观经济和政策、市场行情及行业格局，制定公司年度计划、中长期战略发展计划，指导区域分公司投资及撤资的策划、运作及管理； 　　比如集团今年主攻一二线还是三四五线，该不该进入某个城市，投资拿地的额度、标准等等。 　　**重大并购业务：** 和常规的投资拿地类似，但总部战投通常跟进的是交易更复杂、金额更高、对于公司影响更重大的投资收购业务。 　　总的来说，在总部的投资岗位对于宏观层面分析要求更强，综合能力要求会更高，有利于提升个人看待整个行业的高度和深度。 　　<img src='https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/Rv3ADg0Ars0cU0' alt='地产投资环节，原来还有这么多的细分岗位' /> 　　投资评审，虽然也是投资范畴，但往往被一线投资所吐槽诟病。 　　原因无他，投资测算、汇报PPT按评审大佬的意见反复调整，辛辛苦苦跟到最后，结果因为你们这群高高在上，不了解实情的人，在评审会上提几个意见项目就被毙掉了，你说恼不恼火？ 　　投资评审的设立，和一线投资天生就站在了对立面，因为 **评审最主要的职责是替公司挑选项目，把控风险。** 　　站在集团总部层面，评审接触的项目量极大，从几个甚至几十个项目里面，选出最优的项目就是他们的工作，不可避免的就会把一些不好，或相对没那么好的项目给毙掉。 　　一线投资往往不能理解，咱们觉得不能做，其他公司拿了一样做，赚翻了呀。 　　但评审会觉得，有限的资金要用在刀刃上，这个项目很好，但那还有个更好的。 　　作为评审，看项目把控风险，初阶就是看现场拍拍照、做做市调、看区域做的材料，核对下有没有什么错漏。 　　到了中阶，看现场能从内到外，从上到下去观察，做市调也能分辨出销售的虚实，知道什么开发商怎么踩盘，怎么问最容易套话，材料不只是简单审查，也是做材料的好手，能在区域基础帮忙润色提升。 　　高阶的话，往往已形成一套自己的评审思维体系，看项目能举一反三，市场聊一聊就摸透，测算PPT更是一眼能看出问题来，并且对于项目风险点，能提出较为可行的建议来。 　　总体来说， **评审这个岗位吧，要懂算账，能发现风险，并有解决建议；** 　　它比较 **适合具有一定投资前线经验的人，能够高屋建瓴、融会贯通，而非高高在上。** 　　<img src='https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/Rv3AE7QSrGQhj' alt='地产投资环节，原来还有这么多的细分岗位' /> 　　如果说投拓拿地是最前端，那么投后管理顾名思义就是投资后的管理工作了。 　　**包括获取后的开发计划、经营计划的铺排，进度节点和关键指标的动态监控、策略调整等。** 　　投后管理重在主动管理；项目已经拿了下来，怎么做好和投后的管理关联相当大。 　　从单个项目来说，根据项目总预算，管控细项支出费用，降低开发总成本；前置提醒财务做好税务筹划、合理节税； 　　知悉项目开发存在的问题，制定开发计划预留时间，控制关键节点进度等等。 　　从集团层面来说，对所有投资项目进行定期监控、核查，根据公司年度经营目标动态的调整阶段性目标，提出运营的建议； 　　并需要从已完结的项目中归纳总结经验，内部分享提升。 　　**其实投后管理与其说是岗位，更是一个管理动作，项目总、运营、开发、财务、营销，其实都充当了其中一份子。** 　　在实际中，投后管理更聚焦于集团层面的目标管理。 　　<img src='https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/Rv3AE7sIHKv45O' alt='地产投资环节，原来还有这么多的细分岗位' /> 　　前些年投资岗大热的时候，的确也有多设计、开发条线的地产从业者转到了投资岗； 　　有些房企为了精简人员编制，将一线投资部门与其他相关条线的职能进行了合并。 　　譬如投融资部门，不仅要找地，还要负责找钱，土地保证金、前融、开发贷，都得铺排得清清楚楚； 　　投资设计部，设计投资一人担，强排测算都得自己亲力亲为； 　　投资开发，在拓展新项目之余，还得负责办理老项目开发报建的证件、沟通用地规划条件等等。 　　实则这些合并就是在第一类投拓职能基础上，融入了融资、设计、开发报建部门的职能，对于个人的综合要求就会更高，需要具备多条线业务能力，一个顶两、三个人来用。 　　<img src='https://p26.toutiaoimg.com/large/pgc-image/Rw5WbKVH8wo9Z8' alt='地产投资环节，原来还有这么多的细分岗位' /> 　　近几年，城市更新岗的热度在不断上升， **城市更新岗的主要职责是要负责拓展旧改项目、维系关系及项目熟化。** 　　做旧改的话，首先要对城市更新相关政策法规相当熟悉，在了解政策的基础上，才能进行相对准确的算账，譬如拆迁补充款、融资地块效益、安置地块成本等等；然后能够针对项目进行可行性研究、谈判等。 　　其次，城市更新需要对接非常多的关联方，如当地政府职能部门，居委、街道、区域规划局、不动产中心沟通协调、申请基础资料等，还需要跟旧村、旧厂的业主、项目方讲解政策，博弈等，极其锻炼人的沟通协调能力； 　　项目谈下来了还不算结束，还要按着公司制定的项目推进计划和工作目标进行熟化，直至公司通过招拍挂程序获取土地为止。 　　因此， **城市更新对于沟通协调、节点管控的能力会更为看重。** 　　目前普遍来说，大房企细分程度比较高，小房企的话才不会细分那么多，一个人什么活都得干。 　　现在很多介绍岗位的文章，也都会把岗位涉及的工作写得特别全能，不管是投资、营销还是运营，感觉全地产线条业务都弄得涉猎，而且搞得清清楚楚。 　　但话又说回来， **对于大部分小白或是入行未满五年的人来说，我认为专度比广度更为重要。** 　　与其贪多嚼不烂，倒不如在自己职位领域范围内深入研究学习，学有余力的情况再去探索前后端业务。 　　投资岗的细分介绍就到这了，希望即将入行或考虑转行投资的各位好好考虑，读懂再去应聘吧！ 　　来源：地产充电宝（gh_3a00ccab75ae），本文已获授权。