都市快报讯在拱墅区桥西做了十几年的房地产经纪人。这两个月，店长曹聪又开始对香烟上瘾了。
“本来放弃了，但是压力很大，又拿了。”曹聪点燃一支烟，苦笑了一下。“最近市场表现不佳。8月份，整个桥西板块卖了10套二手房。”他清楚地记得，去年同期的成交量是80多套。
“今年不会有‘金九银十’了！”他说，备案的远不止桥西板块的这些门店。
二手房成交量“五连跌”
8月份以来，杭州的一手房市非常热闹，大量的红盘集中开盘，吸引了杭州几乎所有的门票。一手房的虹吸效应正在加剧二手房市场。
透明卖房下的找房平台数据显示，上个月，杭州二手房签约量仅为5600多套，环比下降11.7%，创下今年二手房月成交量“五连败”。
根据找房统计，签约二手房中，中介网签比例为71%，上月为81%，呈现明显下降。这可能与8月份几个新房项目开盘，购房者集中空出房票有关。与购房成本较高的二手房相比，新房对购房者的吸引力明显更大。
最近，购买二手房的主力军仍然是总房价低于200万元的刚需客户。
8月，杭州签约公寓前三名分别是三墩、未来科技城、之江。
服务式公寓的活动有所增加，这可能与8月5日出台的楼市限购加码新政策有关。一些没有房票的购房者会退而求其次，选择无限制的公寓。
二手楼市已转变为卖方市场
昨天下午我们观察了曹聪的店将近三个小时，只有一个房东推门进来。
“往年这一点是‘金九银十’的开始。有时候我们忙得没时间喝口水，楼上楼下都是买卖双方。”曹聪说。
“以前，那是一个卖方市场。有的房东心理预期很高，价格也很高，有的房东并没有真心诚意地卖，只是挂在市场上。尽管如此，还是有很多人在看房子。”他说，长期以来，中介劝房东“动刀”(稍微降低价格)，但房东基本不听。
“现在，房东开始采纳我们的建议，他们确实看到了政策的调整和购房者的观望情绪。”
特别是8月5日出台的新政，市场上的房票降价30%，对房东影响很大。
近日，著名城市盐源一套89层的高层建筑成交，去年挂牌500多万元。这次是急卖，卖了440万。这已经是“大刀”了。
“在我们小区，有重新分配人力的门店，大部分都被调去做新房生意；也有直接关门的店，连一万块押金都不用交。”
开视频号、自学剪辑、出镜做主播
房产中介急着转型
曹聪和他在杭州深耕多年的合作伙伴，手头都有不错的客户资源。关店肯定不愿意，老客户还需要保养，但是市场不景气，中介有更多的空闲时间。我该怎么办？
“去年我想过结合我们的中介资源做一个关于房产的视频号，现在被迫执行！”曹聪打开了一个视频App，一个穿着白衬衫，西装革履，打着领带的中介小哥从小区里聊起了样板房。言语流利，表达生动。视频的拍摄角度、特效、背景音乐都不错。
“这个年轻人是我们店里的。他只是想管理新的房产，现在正在剪辑电影。”曹聪店里的视频号在8月新政后迅速发布。我先买了一个防抖相机云台，然后自学编辑App，然后让店里价值最高的两个中介兄弟轮流。“不到一个月的时间，粉丝增加了近2000人，一手房子也卖完了。”。
首席行政官
“现在我们对门店招聘有了新的门槛，我们会优先考虑视频。”西湖区学院路附近一家中介店的经理陈雄说，“无论是拍摄、剪辑，还是作为主播出现，我们都需要它。”
他说，现在店里大部分员工都下载了剪辑App，有空互相交流的时候，如何让画面“更高级”“像电视台一样”。
在余杭区良渚附近，多家中介门店的经理表示，除了现有的二手房和一手房源业务外，他们也在考虑向资产公司转型，比如交钥匙租赁项目。
房贷收紧、预期向下
是楼市预期下行的主因
“9月和10月市场似乎不会好转。”上城区、下城区、西湖区、拱墅区、余杭区多家中介机构作出预判。
成交量持续下降的根本原因除了8月份一手房市场集中开盘的红色行情外，还有两个。
首先，抵押贷款继续收紧。
今年5月以来，银行对二手房的贷款政策越来越严格。
5月中下旬，房贷利率由第一套5.2%、第二套5.38%上调至第一套5.4%、第二套5.5%。
仅仅过了20天，房贷利率再次上调，第一套达到5.6%，第二套达到5.7%。
7月初，房贷利率两个月内第三次调整，第一套高达5.9%，第二套高达6%。
目前杭州首套房贷利率大多维持在5.96%，而二套房贷利率在6%左右。
即便如此，名额还是很紧张。“四大行”和几家股份制银行的信贷经理告诉我们，即使买家接受更高的利率。
，可以贷款，但因为没有额度，今年年底前放款也是几乎不可能的。缺乏按揭杠杆，成交量自然上不去。
还有一个主要原因是购房者和房东预期向下。
业内人士认为，经过前一轮的价格波动，包括有些顶级学区房盲目挂高价，目前的预期回落也在情理之中。加上受“双减”“学区划片”等消息的影响，购房者的预期更是大不如前，“很多时候，不看好的人多了，对楼市价格下调的说法多了，都会加剧预期下行”。
专家：
二手房成交量减但价格相对稳定
预计接下来成交量还要下滑
中房大数据研究中心总经理陈焕春表示，目前一些急售房源还只是个案，未出现大范围的房源降价情况，二手房市场的成交虽然下滑，但价格一直还是比较稳定的。
杭州资深地产人士荆海燕认为，今年杭州“金九银十”不会出现是肯定的。一方面从政策来看，限购政策和贷款政策都没有任何放松的迹象。
另一方面，实际上这几年所谓“金九银十”的规律已经被打破了，比如2018年的9月和10月，反而是成交低点。而2019年和2020年，这两个月份的成交也没有特别突出，和其他月份差不多，市场比较平稳。
她总结，从趋势来看，“金九银十”的成交量，“高不上去，大概率还要往下走”。
另一位二手房领域专家上官剑补充说，红盘潮过去后，新房市场对二手房的传导减弱了，再加上学区房一落千丈，房地产市场快速升温的各项条件已不复存在。
