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文| 20社，作者|李先欢，编辑|贾洋。
我看不到好消息。一位前恒大员工向20号社感叹，每天一打开手机，就收到越来越多令人恐惧的消息。
在承诺“一定还款”后，恒大今日再次召开债权人会议，对还钱前景日益悲观的债权人遭到许家印声讨。
继恒大、华夏幸福、蓝光之后，阳光城、中南、R&F、荣盛、新力的商票折扣率均飙升至36%，融创也榜上有名。这就是市场对房企的风险定价。
与此同时，土地集中供应和拍卖的消息从各地传来。当然，相对稳定的房企仍处于正常的征地布局中，但不可否认的是，在资金流动紧张的环境下，房企在征地方面越来越谨慎。“现在，如果你买错了一块地，公司可能会直接倒闭。”一位房地产运营商对此进行了分析。
行业巨变，第一波感知影响的是房企员工。我们和几个房地产行业的年轻人聊了聊。
他们大部分进入时间都在这个楼盘U型曲线的右半段，还没有晋升到年收入百万的职级，抗风险能力也不是很深。但他们需要承担这个行业的赶工留下的后遗症，比如内部财务规划逾期，束缚了员工和企业的利益。
但是他们可以重新选择。经过划时代的调整，行业会活下来。然而，在新形势下，所有从业者都需要找到自己的新位置。
在中期业绩会上，孙宏斌曾表示，下半年房地产市场预期非常惨烈，融创应该给自己设定一个安全边界。年轻人在房地产的安全边界在哪里？
# #“不敢踩新坑”。
――某头部房企前员工-融资业务（从业5年）
2015年入行，本科毕业后去了这家公司。我几个月前离开的，也就是五年多了。当时房企开出的报价比较好，有管培生的985计划。整个行业还处于爆发式增长阶段，各大房企都在扩张。
我在一个西部城市的金融中心工作。简单来说，这个部门负责一切与钱有关的事情，当然最重要的是换钱。向谁借款，主要是国内金融机构、信托、地方国有投融资集团等等。
我们的融资成本在行业内是很高的，因为整个公司的战略比较激进，成本会比市场高很多。当时集团设定的红线是12%，但似乎有些区域公司为了抢生意会上浮几个点，但不会超过15%。
去年9月，公司对赌协议有问题，经我们自己分析，曝光的文件100%真实，很多事情我们部门都不知道。当时集团在融资的道路上基本被堵死了，没有机构借钱给你。
“三条红线”影响更大。因为在红线之外，你不能增加任何融资，除非你在表外做。但表外，其他贷款机构的风险控制也非常严格。
我们部门是第一个被打击的。融资做不了，银行贷款也做不了，后期也贴不了一些商业票。之前要飞北京等地看机构，后来不用出差，所以部门的整个业务都转向了贷后。
到今年年底，金融机构的很多到期贷款已经逾期，延期计划很难讨论。很多正常的工作都无法推进，团队内部也没有明确的解决方案，所以我们不得不继续下去。
以前，业绩导向是你融资越多，你的奖金就越多。如果你出资1亿元，你会得到几十万的奖励。去年没有奖金，因为你没钱进来。我们有几个基层员工拿的是基本工资，没有多少钱。
该公司通过向员工发送财务管理信息筹集了数百亿美元。这个理财本来是有的，年化收益只有8%，所以是自由购买，但是被迫购买
我只是不能忍受最后离开。当时很多业务和数据都需要与管理层和集团沟通，要求他们24小时待命。我不止一次熬夜熬通宵。
公司的文化是这样的。如果领导提出要求，你必须一直袖手旁观，员工不能以任何理由拒绝。想买房，不管有没有能力，一定要买。我卖了几套房？
当你想做一件事的时候，内部的推诿和官僚主义非常严重，你根本无法推动。感觉待在这个公司，去了任何一家公司，脑子可能都很好。
大家都说我“精准脱险”。我的大部分同事朋友都买过理财，或者持有公司房产，所以很难说他们很容易离职。
我现在也很困惑。
我们很多专业的学生当时都去了房地产行业，另外一个就是互联网。但现在这两个行业都面临着更新游戏规则的问题。在没有对行业和公司了解清楚之前，不想踏入新的坑。
尤其是融资方面，前几年这个行业蓬勃发展的时候，大家都愿意把钱投在房地产上，所以做资本的工作肯定更好，但是这个行业未来需要什么样的人呢？
# #“碧桂园人来公司”。
――某Top50房企前员工 （从业3年）
我已经离开一年多了。最近公司里进行了很多热搜，我只是在另一边看火。
中秋节前，我从网上看到一张截图。前老板直接从一个投资人群体辞职，然后股价一天下跌了近90%。这在我的职业生涯中是闻所未闻的。
>中秋回来之后，裁员传闻就沸沸扬扬了。整个营销团队原地解散，而且因为这是特殊情况的裁员，所以赔偿也拿不到。
但内部员工内部是一点消息都没有，要了解自家公司情况基本要靠新闻。甚至降薪的消息也只是主管简单说了大概的百分比，HR全程没有出面。
只能说好在公司没有像恒大那样让员工们买很多公司理财和房子。有朋友买了员工房，拿到房子应该问题不大。不过我只了解广东这边的部分情况。
当然这都是有预兆的。
2020年中我离职的时候，我知道的物料欠款就可能拖欠了一年时间。正常来说，这个帐期怎么样都不会超过一个季度。
我在2019年中秋前订月饼的时候，供应商说2018年的月饼钱还没付，搞得我很尴尬。后来把款结了，他们才给发了2019年的月饼。不过这一笔月饼钱后来也拖着，反正我去年走的时候都没结清。
这是资金问题，我离职主要是因为人事方面的问题，当时真的受不了了。
我2018年入职的时候，公司是行业黑马，销售额增长特别快。当然了，都是通过那套加杠杆、高周转的玩法。
我们的收入水平差不多是同城市其他房企项目的1.5倍，每年还能出国旅游一趟。而且那时候的团队气氛非常好，领导干实事，我们干完了就可以下班，也不会有要陪领导加班的情况。
但这种情况在碧桂园那一帮人进来之后就变了。2019年底碧桂园大裁员，算是地产界第一波大地震。那些中层把碧桂园那种森严的等级体系带到了各个公司。
比如以前我找领导签字，去总部找他就行。按照新规定，我必须先给直属上级打报告：“尊敬的领导......”他批了之后还要层层转交。
山头多了，站队也难以避免。我莫名其妙被分到那个派系里去了，“被站队”。我成了别人眼里的残余势力，开始各种搞我。
当然大环境影响，也是我离职的一个原因。
我现在已经转到了一个商业地产公司做招商的工作，也算是及时上岸了。现在的老板大概去年底已经撤离了住宅项目，现在手上只有现金，所以今年这波房地产的动荡对我们公司已经影响不大了。
虽然我已经半只脚踏出了这个圈子，现在每周还会找地产行业报告看一看，时不时找行业里的朋友聊一聊。
## “混乱对我来说，不一定是坏事”
――某Top30房企地产运营（从业3年）
我本科毕业是2018年，跨专业考研没考上，其实没怎么犹豫，就进了房地产行业。现在看来，真是分水岭的一年啊。
放十年前，地产公司就闭着眼睛买地就好，反正一定赚钱。但现在如果你买错一块地，公司可能就直接倒闭了。反正我肯定是没赶上几年前房地产真正火热的阶段，当时确实造富了一批人。
作为土木工程专业的毕业生，房企确实是一个很好的去处。相比施工单位和设计院来说，房企整体给钱多一点，事情也相对没那么多。
我的岗位是运营，类似地产项目全周期的管理，项目的融资、还款以及建设过程中的支出我都有参与。
行情变化真的非常剧烈，仅一年前就和现在完全不同。
今年校招，我们公司收到的简历数量比去年直接少了一半。人们对房地产的兴趣在降低，这是很明显的。
很多公司都在裁员、降薪，最初看到这些信息，我的神经一度很紧张，怕屠刀哪一天就砍向我。我去年的奖金就比前年少。
行业里的朋友很多都被逼着去买公司的理财，或者是被以各种方式薅资源，挺离谱的，我们公司在这一点上倒还好。
这个时间点，如果公司不是国企或者规模比较大的，买理财和买房是有危险性的，还不如直接离职。
但我也没准备走。混乱对我来说，不一定是坏事。我是有亲身经验，才来说这个话的。在上一家房企，原本部门有四五个人，后来裁到剩我一个，被迫要去做很多职责范围外的事情，但后来正是通过这个机会升职、加薪，跳到了现在这里。
我见过很多人从房企跳去了互联网之类的行业，但我觉得好像没必要这么急。
这个行业之前被抬到了一个太高的位置，可能过个几年就恢复到了它该有的一个水平，就稳住了。
## “读书7年间，形势完全不一样了”
――某Top50房企-管培生（研究生应届毕业）
大家也都知道，地产业最近一两年时不时闹裁员，但我今年找工作发现，房地产行业反而变得更卷了。
我，一个双非的土木工程硕士，进了一个挺大的房企做管培生，对我们学校专业来说，算是比较好的机会了。
大四毕业那会儿，也就是2018年，我印象里去房企也没那么难，至少本科学历不是一个多大的问题。但后来就有听说，有些单位在2018年还招了很多我们学校的学生，第二年就看不上鄙校了。
到了今年我硕士毕业，同学间交流下来，感觉行业整体招人在减少。有些单位调高了学校的门槛，或者更多往硕士、博士学历去招。当然也有比较特殊的情况，某个地产公司在某些区域有很多开发项目的时候会招很多。
还有一个变化是，回国的留学生变得特别多。我之前去合景泰富面试的时候，他们的管培生分成了营销管培生和地产开发管培生。营销管培生学历要求已经算是比较低的了，但我还是看到了香港中文大学研究生这样的竞争对手。
竞争比三年前大了不少啊。当时本科毕业其实也有很多选择，延迟三年进入职场，找工作的时候也没有因为是硕士而有太大的竞争优势。
印象中，我在2016年就开始发觉房地产可能有下降的苗头了。但在学校能得到的信息，能做出的判断还是有局限的。等读研实习真正去了房企，才了解到很多一手的行业数据和信息，从领导或者是资深的同事嘴里听到，情况可能没有之前预期的那么好。比如，融资不是很顺利，或者客户那边的要求比以前更加苛刻之类的。
但我其实也没什么办法。当时选这个专业，是家里人一起参谋决定的，在老一辈看来，土木工程是旱涝不愁的好专业，掌握住着一门技能，进能搞房地产，金光闪闪的行业；退能搞市政、基建，相当稳定。
但现在回头看，读书7年间，形势完全不一样了。就像沿着一个输水管，进入一个水池，池子容量一度变得很大，现在却快爆掉了。
我现在再切换跑道，感觉会很难，也就坚持下来了。好在自己之前不顾导师的反对出去找了几份实习，这挺关键的，和我一起入职的人里有一半以上都是海外硕士毕业，我在学历上没有优势，没有实习经历基本过不了面试。
以前我们看房企的时候，倾向于去国企以及排名靠前的。现在还想着避开那些踩了三道红线的房企。
当然最好的还是公务员啦，但这就是另一回事了，这几年大家都求稳定，公务员尤其是大城市公务员的难度你也知道，那个应该更难吧。
