Wework和优客工场都是“二房东”模式，疯狂并购后的重资产模式收益难以覆盖运营成本，都成了
制作人：每日财务报告
作者：刘
股票办公室巨头WEWORK上市时未能受到严重打击，其估值一路暴跌。相反，自信的优客工场逆流而上，冲击了美国股市的首次公开募股。是真的缺钱还是想趁机弯道超车？
日前，优客工场向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书，拟在纽约证券交易所上市，股票代码为“UK”，计划IPO募资最高1亿美元。
IPO招股书提交的时候，正是优客工场站的疑点尖端。
根据咨询公司Frost的数据
根据苏利文提供的数据，截至9年前三季度，优客工场在01,运营着中国最大的协作工作空间社区。但其疯狂收购与良性发展背道而驰，高速扩张的战略不仅未能改善公司经营，反而拖累了现金流收入。
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烧钱亏损是行业痛点，营收结构有水分
003010获悉，优客工场由前万科高管毛大庆于2005年在01创立，注册资本2055万元。2009年，毛大庆加入万科集团，担任万科高级副总裁、北京区域总部CEO、北京公司董事长。2005年在01,毛大庆离开万科，与合伙人共同创立了优客工场。
从公司股权结构来看，毛大庆持股35.27%，为公司第一大股东，而野心世界有限公司持股8.56%，星空传媒持股8.56%。
有限公司持有5.31%的股份。此外，值得注意的是，王思聪的子公司北京普思投资有限公司持有优客工场2.35%的股份。
2截至2009年9月30日，优客工场在01,已覆盖42个城市，包括中国、新加坡和纽约的一线和新一线城市。根据咨询公司Frost的数据
根据苏利文提供的数据，截至9年前三季度，以联合办公空间数量、总管理面积和覆盖城市数量衡量，优客工场在01,运营着中国最大的协作工作空间社区。
从业绩来看，优客工场在017年至01, 8年的总收入分别为1.674亿元和4.485亿元，同比增长167.9%。截至2009年9月30日，01,今年前9个月营收合计8.746亿元，较去年的2.82亿元增长209.9%，业务增长良好。
但是再看看。
利润方面，2017-201公司8年亏损分别为3.99亿元和4.57亿元。截至2009年第三季度，01,已经亏损了5.61亿元，利润下滑的情况不但没有改善，反而越来越糟。
其实这种情况并不仅限于优客工场，同行业的龙头公司WEWORK也面临着同样的困境。虽然WEWORK去年营收达到180亿美元，同比增长1。同比2%，公司仍处于净亏损状态，亏损金额为161亿美元。
近两年，WeWork同期亏损平均增速接近100%，这家美国估值最大的创业公司从未盈利，这也是此前IPO受阻的原因。
仔细研究优客工场的收入结构，会发现另一个问题。今年前三季度，优客工场获得的8.75亿元收入中，来自办公社区成员(空间运营)的收入约为4.2亿元，来自03,的市场和品牌服务(营销收入)的收入约为48.0%，分别占46.1%和48.0%，几乎占各站的一半。
但是，营销收入的来源不是公司本身创造的，而是公司收购的广告和营销公司的合并。
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在权益联合法的会计处理方法下合并报表让公司的财报显得很靓丽，但本质上跟公司并没有什么关系，也就是说公司的营收中有近一半是值得商榷的。
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无论是Wework还是优客工场，都是一种“二房东”模式，即租房-装修-租房，而这种模式也不禁提醒人们，频频打雷的长租公寓曾经百家争鸣，最终落幕
2008年1月在盈利遥遥无期 仍然要“跑马圈地”,优客工场完成了对宏泰创新空间的全资收购。收购后，优客工场管理面积扩大至40万平方米，布局城市35个。当年3月宣布与无界空间正式合并，还收购了Wedo合资公司；那年7月，公众
司又宣布以3亿元并购了上海知名共享办公企业Workingdom。此外，公司2018年下半年又收购了智能办公平台火箭科技。优客工场在这场厮杀中，存活下来，且并购很多竞品。不过于企业而言，良性发展至少要实现盈亏平衡，但优客工场收入（包括租金差价）至今难以覆盖运营成本。
公司表示，亏损主要来自为发展业务而进行的投资，包括开辟更多空间、重建现有空间等，实际产生的成本可能超过预期，并且投资可能会失败，无法足够收入及现金流。
另一方面，运营空间的增加致使着租赁及运营上涨，而在出租率上，《2018年中国联合办公活力指数报告》指出，国内联合办公企业要想达到盈亏平衡，出租率平均需达到85%。
截至今年前三季度，优客工场自营运营的171个联合办公空间中，65个属于成熟空间，占比仅有38%，总体与成熟空间出租率分别为79%及83%，依然没有达到盈亏平衡的标准，跑马圈地疯狂收购并没有给公司经营带来改观，反而拖累了公司的现金流收入。
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管理层更迭，新战略存隐患
《每日财报》注意到，优客工场还深受管理层更迭的影响，2019年优客工场主管经营发展各个方向的核心人物陆续被换掉。
今年6月10日，前微软亚洲研究院青年科学家、火箭办公创始人兼CEO韩铮正式加入优客工场，担任优客工场首席科技创新官；7月初，来来会创始人王国航宣布加入优客工场，担任优客工场首席战略官；同月，优客工场总裁孙霞离职，原雷格斯中国区总经理、前氪空间运营副总裁孙亮加入公司，担任集团执行总裁；9月，曾就职于凯德置地的张国文加入优客工场，担任首席发展官之职。而就在11月底，公司高层再次出现调整，诺亚财富创始人汪静波退出了公司董事行列，星牌集团创始人甘连舫、歌斐房地产基金合伙人谭文虹以及潘伟恒成为新董事。
值得一提的是，在优客工场的管理层名单中，还出现了新东方创始人俞敏洪的身影。根据披露，俞敏洪现担任优客工场的独立董事。公司的管理层在短时间内大面积更换，与公司寻求新模式有直接关系。
优客工场意识到“二房东”重资产模式存在病根，吸取WEWORK的经验教训，又提出轻资产模式，即提供空间设计、建造及管理服务，收取品牌、咨询和运营服务费。
优客工场表示，以轻资产模式运营的子公司已产生利润，未来也会发展这种共同工作空间业务，其成为主要增长动力之一，截止到前三季度，轻资产模式产生的收入占据总收入的45%左右。
但《每日财报》注意到，大部分营销和品牌服务净收入归因于子公司圣光中硕，而圣光中硕前四名客户约占其总收入的93.2%，这样的集中导致更高风险。若广告和品牌服务的客户出现任何不利变化，就会导致优客工场的营销和品牌收入大幅度的较少，且这一份收入也受到主要客户对于市场推广及品牌服务需求波动影响，存在充分不确定性。
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