房地产企业想赚更多的钱，取决于你能为城市创造什么。
编者按：在调控政策的持续打压下，房地产行业似乎一直是未来前景最不看好、缺乏投资价值的行业，但这个行业依然不乏价值投资者。拥有23年房地产经验的投资人边航就是其中之一。也许大多数人在雪球上更熟悉他的名字：朱九。
就在新一轮房产税试点即将落地之际，边航的新书《看透地产股：从价值投资的根本逻辑出发》也出版了。在这本书里，边航依然坚持分析房地产为什么是好生意，以及地产股的投资逻辑和估值方法。本文选自本书《五年后的房企会变成什么样子》和《能帮城市赚钱的企业才有未来》两个小节。
#能帮助城市赚钱的企业才有未来。
很多很多！这是一句众所周知的房地产名言，但是什么是地段呢？好的区位不仅仅是城市的中心位置，不同的产品对区位的定义也不同，未来的区位和我们现在的理解也会发生很大的变化。
在传统的城市布局中，城市中心通常在火车站附近，这是由火车在现代交通史上的超然地位决定的。也有一些城市，铁路运输不发达，市中心在长途汽车站附近。无论是火车站还是汽车站，这些交通枢纽推动了餐饮、商业、娱乐行业的普及和崛起。几十年前，当大城市的人口不像现在这么密集时，人们通常会去同一个中心区域购物和消费。这是全市生活设施最丰富的地方，这里的房价一般都是最贵的。这是传统的位置。
由于城市中的房子一般依靠核心商务区的资源，每个板块的价格基本上是根据离中心区的距离来确定的。一圈一圈来看，3公里当量线、5公里当量线、10公里当量线，就像树木年轮一般相互靠近，但有些地区也受到景观、学校、企业等因素的影响。
后来，每一寸土地的中心区域都被开发出来，只能向外延伸。随着工业化的逐步发展，大量人口涌入城市，所以每个城市都有一个又一个的副中心。副中心的分化比原来的等价线大得多。以大学城为核心的往往成为高新区，高新产业多，就业人口收入高，房价自然上涨。以工业企业为主的副中心往往有利润相对较低的制造企业，房价会相对较低。如果一些副中心发展迅速，就会与原有的传统中心区一起形成价格坐标的原点。上海浦东新区就是一个典型的例子。这样城市原有的房价体系就会发生很大的变化，简单的按照离中心点的距离来划分，显然已经过时了。
原来的地段概念被打破后，房价规律呈现碎片化，年龄、产品、品牌、教育等因素不断被吸收。事实上，很多现有的地段，与我们二三十年前所说的，并不是同一个概念。除了浦东，深圳南山，郑州郑东新区，长沙梅溪湖，昆明呈贡，贵阳观山湖等。已经全部取代了老城区而成为新城区的价格高地。
在这一点上，我们可以清楚地看到，区位不是一个静态的概念，而是随着城市和科技的发展而不断演变和升级的产物。20多年前，上海盛行的是“宁可浦西有床，不要浦东有房”。现在吗？浦东一些房子的价格已经达到了20万元/平方米！
好的地段被创造出来。其实当年的传统中心区也是创作的产物，只是大家都习惯了。现在所有房企面临的问题是，优质的土地只能通过招标、拍卖、挂地的方式获得，利润率真的太低了。其实这是公平的，因为这些好的地块是一个城市几十年发展的精华，它们的价值是城市自己创造的。外资地产公司要想享受到好处，只能忍受低利润率。
企业多赚钱并不难。这取决于你能为这座城市创造什么。谁能改变城市原有的价值体系，谁就能对城市有更多的关爱，在城市中获得更多的发展空间。建一个商场，你要承受后期运营的压力，但是你可以拿到几十万平方米的好地。做一个文化旅游城市，后面的生意风险自然更大，但也能拿到几百万平方米的好地；然而，经营一个城市板块比前两个更难，但一旦成功，就能牢牢占据几平方公里的优秀地块。
房企的可持续性，至少在未来十年，不会在需求端。关键是要拿到好地。而好土地的未来要靠自己去创造，没有这种能力，享受利益的机会就会越来越少。
#五年后房企会是什么样子？
2020年底，一家一线房地产企业发布了未来五年的经营规划，明确了未来五年的发展方向。本文“预计未来中国房地产市场将出现以下五大趋势”，代表了一线房企对市场未来的预测，值得学习和借鉴。我们听惯了各种“专家”的言论，那就来看看业内企业是如何理解市场的。
1.房地产市场总量稳定，将继续逐年小幅增长。预计2030年市场规模至少达到18万亿元，行业前十企业市场集中度将进一步提升至35% ~ 40%。所以还是要保持战略实力，坚持做大做强主业，保持稳健增长。
目前各种论调认为，房地产开发市场规模已进入下降阶段，对房地产行业的可持续性表示怀疑，对房企未来的增长空间也不乐观。我个人预计未来会是一个降量涨价的趋势。随着成熟城区土地供应紧张，大量购买力只能在二手房市场释放，导致新房成交量下降，但房价的持续上涨将继续增加总量。
180,000
亿元的规模，比2020年可能实现的16.5万亿至17万亿元略高，是一个合理的预期。2030年能否保持，除了房价是否达到效果外，很重要的一点是保障性住房的供应量，这会对商品房土地供应产生很大影响，是此消彼长的过程。前十大房企如果能达到35%～40%的市场占比，会有6.3万亿至7.2万亿元的总销售额。与2019年3.45万亿元的总权益销售额相比，有一倍的提升空间。十年涨一倍，看起来空间不是特别大，但在这个放缓增速的过程中，收入与成本的错配会更加合理，负债成本也会大幅降低，再加上持有型物业的经营利润和其他多元化收益，前十大房企的利润增速达到10%~15%之间是正常的，接近现在贵州茅台的利润增速。
2、未来房地产行业将由规模化竞争进入差异化竞争阶段，预计头部房企的销售增速将整体放缓至5%~15%。未来房地产市场的增量主要由价格驱动，改善型客户的需求占比将持续提升，产品力将成为关注重点，公司需将提升产品力作为未来发展的核心动力。
房地产行业正由规模化竞争进入差异化竞争阶段，“三道红线”政策会加快这一进度。简单粗暴地拼负债、拼规模的时代过去了，只有根据市场消费群体的需求变化，而不断调整自己的产品思路，才能更好地迎接新规则。
产品力突出的企业，在未来的竞争中会具有更大优势。房子同质化，实际上是过去20年过快发展带给市场的伪命题。不同的地块，不同的购买群体，是有着不同的产品需求的，个性化主题会是未来市场的趋势。
未来的产品不仅仅是建筑质量更好，小区规划更合理，科技应用和景观营造都会有很大的提升，物业服务更会成为提升居住体验的重要环节。对一些超级房企来说，有足够大的土地规模，更可以在小区外的大环境和大配套上，为业主提供和老旧城区完全不一样的建筑贡献，这是普通房企只能望洋兴叹的。什么是房地产的需求侧改革？让你的房子住起来和别人的不一样，这会是住宅消费需求侧改革的重要部分。
3、数字化已经在房企价值链的各个环节开始渗透，未来将持续给房企的运营模式带来颠覆。因此我们要积极探索新一代信息技术与房地产上下游各个环节深度融合，全面提升经营质效。
随着体量的迅猛增长，很多房企的管理体系也需要随之提升。对经营规模达数千亿元的大房企来说，某一个环节的有效改善，对利润的提升可能就是数千万甚至上亿元的。过往，在高歌猛进的时代，管理能力的提升一直落后于业务规模的增长，而过快的业绩增长也让很多企业不重视内部管理的严谨性。数字化时代对企业的经营模式和管理效率的促进，在各行各业中都已经体现得很明显，房企也将普遍受益。
4、伴随着金融环境改善、消费升级和资本市场的成熟，优质持有型物业的估值水平将会逐步提升，未来经营型房企将在企业价值上领先于销售型房企。房企要逐步增加优质物业的持有比例，提升持有型物业经营利润占总体利润比重，实现资产结构优化，提升企业价值。
我最近常说一句话，“招拍挂的时代过去了”！尽管还有很多人不信，但这已经是行业公认的事实。头部企业中，大部分都在打造自己的商业品牌，同时在文旅、产业等方面不断延伸能力圈，原因就是这句话“未来经营型房企将在企业价值上领先于销售型房企”。
持有型物业不是低效资产，而是未来长期稳定发展的通行证，这是头部房企的群体选择。总有人喜欢教这些千亿元级房企怎么做开发，就像总有人喜欢教梅西怎么踢足球。
5、以美日为代表的发达经济体的房地产企业都善于捕捉不同阶段的市场需求，不断丰富相关多元化产品组合，拓展创新业务领域，从而获得穿越房地产周期，实现永续经营的能力。
房地产绝不是只有“地段、地段和地段”，如果说过去是因为房屋供给总量长期低于需求总量而导致的不平衡、不充分，那么未来我们在数量上的缺口会随着保障性住房的大增而不断缩小。但在不同市场周期中，不同需求的变化，会不断提供市场机遇。
当前的商品房类型是单一的，基本都是依托于城市现有公共配套，摊大饼式不断外延发展，住宅、商业和办公楼都是如此。未来的房屋类型将会更加多元化，并将随着轨道交通和网络技术的发展，而更加趋向于多中心化。养老、度假、会展、特色小镇、产业园区、新型城镇化等，更多房企正在构建一个泛城市化的开发体系。地理坐标的破除，会让大量低价土地成为房企的新阵地，当然这对房企的综合能力要求会更高，只会盖房子肯定是不行的。
综上所述，我国房地产行业的未来仍有较大发展空间，但随着行业集中度越来越高并快速提升，房地产企业必须提升经营质效，增强综合实力才能在行业中拥有一席之地。地产开发行业的增速虽然会下降，但仍然会在很长时间里保持在绝对高位，而这个过程中头部企业将迎来稳定的利润增长期。市场对房企的预期，也会随着财务指标的趋于稳健和业绩的不断释放而发生变更。2020年，在地产股整体低迷的大背景下，龙湖集团的强势就是一个很好的佐证。
未来掌握在房企手中，过去20年的发展模式需要与时俱进了，只有“提升经营质效，增强综合实力才能在行业中拥有一席之地”，这是投资者选择地产股的关键条件。
书名：看透地产股：从价值投资的根本逻辑出发
作者：边航
文｜边航
编辑｜彭韧
（本文仅供读者参考，并不构成提供或赖以作为投资、会计、法律或税务建议。）
