7月26日，HKEx地产股大跌，部分龙头股甚至跌了20%。
在这种不利的市场形势下，虽然60岁的公司董事长陈耀中离退休已经不远了，但这次长城地产陈的IPO依然要打硬仗。可以说这是公司1993年改制以来最重要的第二次革命。
6月16日，长城物业递交招股书申请在港交所上市，这也首次揭露了这家中国最大的独立第三方物业公司的真面目。
楼市资本论注意到，虽然长城物业早在2017年就正式公布了筹划a股上市的消息，但4年后的今天，这份招股书依然透露出公司营收过于依赖物业管理业务，毛利率较低。
至于信奉“万物由心而生”哲学的陈耀中，面对现实的资本市场，不知他能否以“诚”为“灵”。
截至2021年3月，期末账户现金等价物只有3.66亿元，真的不容易支撑全国。不及碧桂园服务、建业新生活等同行，相比其自身一年内到期的13.3亿元金融负债，压力不小。
以楼市的资本理论来看，面对股权分散的一大隐患和回款率低、毛利率低、流动性风险大的三大隐患，长城物业恐怕不容易成功上市。
陈耀忠
【一】热衷哲学的陈耀忠仅持股7%有隐患
楼市资本理论了解到，早在1987年，长城物业就以国企背景诞生了“长城房产管理部”的前身。直到1993年，通过公司制改造，长城物业管理公司才正式成立。当时说是物业管理公司，但管理的是深圳长城大厦的一栋楼。
同年，来自深圳的年轻人陈耀忠加入长城物业，担任部门经理，开启了他28年的陪伴职业生涯。
虽然外界对陈耀中的印象多为真诚内敛，不善言辞，但陈耀中在事业上还是相当纯熟的。1996年，陈耀中成为长城物业的掌门人，两年后完成了公司的股份制改革。
陈耀中本人不仅从一个“打工人”变成了公司的实际控制人，而且公司早期的大部分员工也实现了财富自由。
据媒体报道，长城物业在大赚特赚推进员工持股计划时，一个普通工程师可以在年底拿到一大笔分红，很多早期员工，比如清洁工、保安等，很早就在深圳买房买车了。
这种企业重组也给长城物业的上市留下了很大的隐患。——从股权结构来看，七大股东中有五家是员工持股平台，个人股东近200人，股权结构复杂。
即使成功上市，作为掌舵人的陈耀中也只持有7.72%的股份，如此分散的股份必然会为公司未来的重大发展决策埋下隐患。
在陈耀忠的带领下，长城物业已经从深圳走向全国，甚至2008年北京奥运会的奥运村就是它的服务项目。
一方面离不开陈耀中的勤奋。据媒体报道，陈是一个不折不扣的工作狂。他经常在凌晨给员工发邮件安排工作，或者半夜打电话沟通。
另一方面，陈耀中非常爱看书，尤其是管理和传统文化方面的书籍。2017年，陈耀中参加《致良知院》学习，学习《心道——
“德-物”四部曲，并把这种学习理念引入公司管理，提出长城物业——的3.0战略，构建心与心的链接，把“陌生人社区”变成“熟人社区”。
陈耀忠在2018年雁栖湖论坛上发言。
然而，楼市的资本理论指出，陈耀中推崇的有良心的四合院，却陷入了诸如
至于参加良心培训计划的公司员工，整个培训方式和宣传思路也受到质疑，被指“精神传销”。
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楼市资本论看来，汲取古人思想智慧的初衷固然是好的，但如此这般让员工参与甚至被质疑为“精神传销”，恐怕是不妥的。
【二】长城物业的3大隐忧
招股书显示，作为目前国内规模最大的独立第三方物业企业，截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.15亿平方米，合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，在一众依赖母公司的物企中表现颇为亮眼。
但楼市资本论深入探究发现，也因为没有母公司的庇护，在如今房地产行业波诡云谲的背景下，长城物业有三大隐忧。
隐忧一：物业费收缴率偏低
招股书显示，长城物业近三年收入分别为24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元；从具体业务来看，收益主要来自于物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务及专业服务四条业务线。
楼市资本论认为，尽管长城物业凭借强有力的成本控制能力，确保了营收的增长，但更为重要的开源问题却没有实现——物业费难以提高。
据招股书，近三年，长城物业平均物业管理费分别约为每月每平方米1.9元、1.8元、1.8元，远低于2020年百强物企整体平均3.84元/㎡/月的物业费水平。
原因很简单，物业管理服务属于劳动密集型行业，人力成本快速上涨，但物业费却受相关部门严格管控难以提高，显然将对整体经营业绩和财务状况造成不利影响。
更为不利的是，长城物业的收缴率也较低，其收缴率在去年才超过80%，而2020年百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%。2018-2020年，长城物业的物业管理费收款率分别为76.1%、78.6%、81.1%。
可见，长城物业想多赚钱不容易，收钱也不容易，而这或与长城物业的服务水平有关。
通常情况，收缴率与物业公司的服务水平挂钩，提升收缴率的前提通常需要企业不断提供相匹配的服务能力。
在楼市资本论看来，以入局较早的优势抢占规模上市，长城物业占据了一席之地。但对于物业股估值更为看重的增值服务，长城物业却长期处于低位，暴露了其作为独立第三方物企业的局限性，尤其是在港交所新规的要求下，规模论变得不再行之有效，特别是难以提高也难收上来的物业费，将成为长城物业IPO路上的一个大问号。
隐忧二：毛利率低于行业平均水平
事实上，过度依赖物业管理服务，给长城物业带来的负面影响已经显露出来——长城物业的毛利率低于行业平均水平。
2018—2020年，长城物业整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%，而2020年在港上市的物管公司该项数据平均值为28.6%。
而与其规模相当的物管公司相比，也有不少差距；华润万象服务和永升生活服务2020年毛利率分别为27%，和31.4%。
一方面是因为，2018—2020年期间，长城物业不足10%的公共物业服务毛利率，拉低了整体水平。
另一方面，则是长城物业的社区增值服务排名倒数。
要知道，社区增值服务作为高毛利率业务，毛利率水平一般能够达到40%-50%；但长城物业最高不过30.2%水平，可以说大大拉低了资本市场对于长城物业发展前景的想象空间。
楼市资本论认为，当前行业已进入冷静调整新周期，从对行业的整体看好细化到对每家公司的考察，其中增值服务正是物管企业重要的品牌护城河之一；一方面可以提升单位在管面积的盈利能力，开拓基础物业费之外的价值创造途径，另一方面充分利用物管与业主之间的紧密联系，彰显物管公司作为平台和流量入口的价值。
而对于增值服务“拉垮”的长城物业来说，要得到资本市场的正向反馈，是面临的一个重大难题。
隐忧三：面临流动资金风险
楼市资本论注意到，长城物业的另一财务风险则是面临流动资金风险——资本负债比率高达33.4倍。
要知道，尽管短期借款容易获得，但资本成本也高很多；而这也意味着长城物业短期内偿还的债务较多，这样对于企业的正常经营情况，也会产生巨大的资金压力；流动负债占比过高，也会影响企业的偿债能力。
楼市资本论了解到，长城物业在报告期内流动比率保持在1，截至2021年3月，期末现金等价物为3.66亿元，手握现金相比同行不算充沛。与此同时，
长城物业的金融负债中，一年内到期的额度高达13.3亿元，占总金融负债的比例高达95.5%
以2020年末数据对比来看，长城物业为5.14亿元，碧桂园服务则是152.15亿元，在管面积稍小些的建业新生活也达到了22.18亿元。
而从长城物业面临的纠纷来看，多是长城物业作为原告，提出让对方缴纳物业管理费、滞纳金的诉讼请求，对方则质疑长城物业行使管理责任不到位。
据媒体报道。长城物业共涉及司法案件超600宗，历史被执行人8次，历史被执行总金额超40万元。2018年、2019年、2020年，长城物业接收到的法律裁判文书分别为76份、101份、113份，呈现逐渐增多的趋势。2021年过去不到一半，已涉案121起。
而这显然和陈耀忠提出的，“以至诚之心，推动心与心的链接，提高物业服务品质”形成了鲜明的对比。
在楼市资本论看来，目前，至少有21家物业企业向港交所递表，处在排列上市之列，扎堆的物业股，能否受到资本青睐，主要还取决于企业自身实力。尤其是物业行业马太效应愈加显著，资金更加追捧大市值高增长的物业上市公司。
尽管长城物业凭借先起跑的优势，却一直没有在资本市场抢占先机。如今，物业类股票从去年的香饽饽，到今年持续下跌，甚至龙头股票出现下跌打几折的情况。
陈耀忠没有赶上好时候上市，是长城物业最大的战略失误，一旦“逆水行舟”很容易被后来者超越。资本市场不等人，的确需要快马加鞭了。
