经济观察报 评论员 陈哲
这两天，万科和恒大宣布2020年销售额都将超过7000亿元(全口径)。虽然他们的销售增长率已经下降到10%以下，但这一规模对他们个人和房地产行业来说都是历史性的。
我在上一篇专栏《房地产“变天”》中提到，这个行业在未来失去了想象力，主要是指建筑业务。即使是盖房子，也有一个例外，那就是我们今天要讲的龙头公司。
这个例外应该从“三条红线”和“两个上限”开始。他们的定义最近已经在各种场合解释过了，在此不再赘述。简而言之，它们是房地产金融资源的有限供给。因为金融的新使命是与科技产业、健康产业、先进制造业更加匹配。
提供的财力越有限，“穷得不爱富人”的特征就越会加剧。只要你领先的房地产公司的杠杆指数不超过，金融机构和投资者肯定会先给你钱。因为你的规模是别人的5倍，10倍，同样的金额，为什么不给一个已经证明有偿还能力的大企业？
今天，除了少数公司，前十大房地产公司的杠杆率和融资成本都在下降。即使三条红线都踩上了，也在通过股权转让、项目处置等各种方式降低杠杆。少数第二梯队的优质公司也因为有证券投资者的支持，在市场上有很强的竞争力。典型的例子是龙湖，其规模从未进入行业前五，但谁在一线与龙湖近距离作战，谁就会像敌人一样。
话虽如此，龙头公司是未来房地产变化最大受益者的结论应该基本明确。而且我预测未来5-10年，以10%的复合增长率，龙头公司的规模和体量将是现在的两倍以上。
理想是充实的，现实是骨感的。如今，这些房地产龙头在资本市场的前景并不乐观。具体来说，他们创造的业绩与公司市值严重不匹配。
以新成立的7000亿销售俱乐部为例。碧桂园、万科、恒大市值分别为2100亿港元、3400亿港元(万科A，3400亿元)、1900亿港元。其中，万科是唯一市值超过3000亿元的地产公司(该物业尚未分拆上市)。
2019年，被万科引为学习对象的传统企业美的集团营业收入2700亿元，净利润超过250亿元。其主营业务指标虽不及万科，但市值达到7200亿元，超过前三大地产公司市值之和！
事实上，2015年之前，美的市值还不到1000亿，与万科相当，营业收入只有后者的一半。在方洪波接手后的第三年，美的通过疯狂收缩战线、聚焦主业、坚决赋能科技、匹配合伙机制，大幅提升了经营效率，获得了资本市场的认可。
你可能要说，美的虽然是一个传统的家电行业，但它的技术属性比房地产企业更强，这是事实，但即使对于房地产公司来说，一些公司的价值也是非常被认可的。比如在美股上市的贝壳市值已经达到750亿美元，基本相当于万科融创的总和。当然，壳牌是一家估值逻辑不同的互联网平台公司。
如今，突破房地产价值的魔咒是目前正在追求的房地产企业的共同目标。从公司估值来看，龙湖表现最好。2020年龙湖销售额2700亿元，没有进入前十，只有万的三分之一，中期净利润不到万科的一半，但市值在地产公司中仅次于万科，一度突破3000亿港元。
龙湖相对较高的价值，除了碧桂园、恒大这样的公司没有通过业务分拆上市之外，更为关键，因为龙湖的业务组合是仅有的三家持续性较高的投资级房企之一
不同的住房模式，更像是现代服务业，具有持续经营、持续迭代的潜力。这在一定程度上增加了资本市场的兴趣。从事这类业务的前提是企业的财务能力要足够强，未来进入的门槛会越来越高。
万科新业务与龙湖有一定重叠，在经营效率、财务数据、可持续性等方面也处于领先地位。然而，作为长期以来房地产的标杆，余梁时代的万科背负着巨大的期望和巨大的压力。
碧桂园，连续四年宇宙第一地产公司，也有率先解决问题的潜力。农业、机器人、社区电商、教育、新餐饮不同寻常的多元化布局，展现了特立独行的杨国强对企业价值和社会趋势的差异化思考。
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