近期，房地产行业融资复苏的信号引起了投资者的关注，使得该板块的投资热情相对回升。特别是11月19日下午，一则关于房地产开发贷款的消息在网上迅速传播，称央行召开会议，要求各商业银行增加开发贷款。受此消息刺激，港股房地产板块也在当天爆发，最高涨幅5%，收盘上涨4.13%。
(港股、地产股、板块来源：富途市场)
从最近房地产行业融资环境的改善来看，这个消息可能有些真实性。Wind数据显示，11月以来房地产行业银行间注册发行的债务融资工具规模达到201.6亿元，10月份同口径为118.81亿元，融资的回暖也有数据支撑。这样看来，各类房企的资金短缺问题可能会得到缓解，行业呈现出逐渐脱离“黑暗时刻”的迹象。
受今年房地产行业融资收紧的影响，房企债务违约的频率增加了不少。在这种环境下，从企业性质来看，笔者发现暴露出债务违约的房企大多是民营企业。以此为出发点，发现这与国企和民企的发展差异密切相关。
一、行业融资收紧环境下，国企优势逐渐显现
从征地来看，国有企业在融资渠道上具有优势，有充足的资金作为支撑，在征地方面全面领先于民营企业。根据中国中央指数研究院统计的1-10月房地产企业征地金额和面积排名，在征地金额TOP10中，国有企业占据7个位置；在TOP10的征地地区中，国企数量也达到了6家，总体来说，国企还是有领先优势的。据平安证券统计，截至今年年中，央企绿色文件合规率高达70%，地方国企42.9%，民营企业仅33.3%。可见，央企的绿色文件合规率远高于民企。
另一方面，由于房企大多采用“以新还旧”的经营模式，融资收紧使得房企的融资业绩分化。由于国有企业有良好的信用资质作为基础，融资渠道相对较为顺畅，同时也具有融资期限较长、利率较低的优势，因此短期偿债压力会较低。但没有这样的优势，民营企业一般只能寻找利率高的融资渠道，融资期限相对较短，短期偿债压力会更大。
因此，从长远来看，民营企业的融资形式将更加困难，国有企业的优势将逐步扩大。此时，笔者注意到了上市的发展(00563。香港)，国有企业之一(以下简称“上实城市发展”)。
二、政策回暖之际，上实城开彰显国企背景优势
以国企背景为切入点，笔者将从以下几个方面具体阐述SITE在未来发展中的优势。
1) 行业融资回暖，上实城开展现出色财务基本面
从SIC目前的财务状况来看，公司财务表现稳健，达到了“三条红线”的综合标准。同时，为保证充足的现金流，公司还特别关注项目的投资回报。因为投资物业的回报期会比较长，所以会更专注于住宅项目，从公司之前选择出售上海环球60%的股权就可以很好的体现出来。公司表示，因上海环球滨江城市发展中心项目建设周期长、涉及投资巨大，选择剥离。本次剥离不仅可以提高公司的流动性，还可以为后续的减债奠定基础。
回顾SIIC中期财务报告，该公司手头现金为9.039港元
第二次土地拍卖于10月底结束。整体来看，民营企业参与度不高，而国有企业凭借资本优势成为征地主力军。数据显示，在TOP50房企中，央企的征地金额占比超过70%。近日，上海、深圳等地相继发布第三次集中供地公告。本次土地拍卖的资金门槛和出让条件有一定程度的放宽。可以看出，调整主要是针对二次土地拍卖率较高而做出的。考虑到近期融资环境的改善，房企收购土地的积极性可能会提高。预计国企将延续第二次拍卖的实力，继续在第三次拍卖中有抢眼的表现。
柯睿数据显示，11月9日中国银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会后，共有25家房企和城投企业宣布在银行间市场融资，并表示目前发行债务融资工具的企业均为城投公司或中央国企，可见国企背景在融资方面具有一定优势。同时，有业内人士表示，在融资回暖的大环境下，与民营企业相比，央企和有实力的国企将获得更多的融资机会。另一方面，世诚凯凭借出色的财务表现和国企背景的加持，有望获得更多融资机会。得知公司最近成功取得上海两块地的使用权，土库进行了扩建。借助融资环境的改善，公司有望在三次土拍中持续抢占土储资源，为未来业绩释放奠定坚实基础。
2) 国企拿地优势有望在三次土拍中延续
总的来说，在房地产行业洗牌的大环境下，民营企业由于融资有限，生存会相对困难。另一方面，国有企业凭借良好的信用资质，有望获得更多的融资机会，从而帮助后续的土地收购，实现长期稳定经营。作为国企一员，上城开有望充分享受发展红利，未来将在行业中崭露头角，值得等待。
此外，值得一提的是，11月24日晚，晋江资本(0200
6.HK)发布公告称将以控股股东锦江国际为要约人，以吸收合并的方式将锦江资本私有化，锦江国际则是由上海国资委控股。而发现到同日，同样是背靠上海国资委的上实城开的成交量异常放大，不由得让人猜想是否上实城开也有私有化预期？今年以来，多家在港上市的房企先后提出并进行了私有化退市，例如于9月30日正式私有化退市的首创置业(02868.HK)、正在进行私有化的华人置业(00127.HK)。私有化有助于价值被低估的公司回归到公平价值上，在目前内房股板块估值偏低且交投清淡的环境下，私有化对于公司而言也不失为一种值得考虑的选择。同时，私有化也能引导投资者发现这类业绩稳健但是被低估的股票，在后续价值回归行情中为投资者带来较好的投资收益。
本文源自格隆汇
