随着中国房地产市场重组进程的不断推进，房地产将逐步从增量向存量时代迁移。房地产存量时代的到来，将对物业管理行业提出更高的要求，这也意味着我国物业管理行业在未来一定时期内将处于平稳发展区间。
(一)物业管理市场
近年来，中国物业管理市场发展迅速。2015年以来，行业内在管建筑面积不断提升。截至2020年底，我国物业管理在管建筑面积已增至259亿立方米，较去年同期增加约20亿平方米，较2015年增长48%，年均增长8.16%。
图1:2015-2020年中国物业管理行业在管建筑面积
资料来源：中央医院。
物业管理市场集中度不断提高。根据中国中央科学院发布的物业管理百强企业发展情况，2015年以来，中国物业管理百强企业在管建筑面积快速增长。2020年，中国商业管理百强企业管理建筑面积较2015年翻了一番，达到129亿平方米。同时，建筑管理百强企业占比持续提升，由2015年的28.6%提升至2020年的49.8%。整体来看，中国物业管理行业的市场集中度持续增长。
图2:2015-2020年中国物业管理百强企业建筑面积及占比
资料来源：中央医院。
目前，我国居民对物业管理的满意度较低。根据中国消费者协会2019年公布的36个城市、148个住宅小区的物业服务调查体验，物业服务现场体验评价得分为65.14，整体处于及格水平。从各管理环节的得分来看，设备设施管理得分为84.70分，相对较高；环境管理得分64.89，处于及格水平；订单管理和客服管理相对较低，分别为59.35分和54.47分，处于不及格水平。
(二)当前管理模式物业的弊端
主要's目前的物业管理模式以企业为主，采用“承包制”和“薪酬制”，这有很多弊端。
表1:合同制度与薪酬制度的比较
主要
要素
包干制物业
管理模式
酬金制物业
管理模式
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目的
物业管理公司以管理费为收入，扣除营业费用后剩余的管理费为利润。如果管理费不能满足开支，物业管理公司将予以弥补。
物业管理公司向业主收取物业管理费，为业主提供各种服务，并从物业管理费中按一定比例提取适当报酬作为物业报酬。物业管理费的余额属于业主，由业主缴纳管理费补足不足。
优势
简单易行，有利于鼓励物业公司节约成本。
物业费管理更加透明，有利于物业企业专业化运营。
处于不利地位的
服务质量难以保证
提高业主监督成本可能会带动物业企业提高支出成本。
一是无法理顺业主与物业企业利益关系，易形成囚徒困境。
承包制模式下，在私利的驱使下，双方不仅无法建立信任，甚至成为利益冲突的对手，即物业服务人员的管理服务水平越高，投入的资金越多，得到的收益就越少；业主欠的钱越多，得到的相对服务就越多。在薪酬制度模式下，物业管理公司收取固定比例的业务收入作为物业薪酬。物业公司为了获得更多的收益，可能会不合理地提高物业服务费的基数，或者过度花费物业费，使得业主需要承担物业费不足导致的二次分摊风险。
在二是业主较物业企业弱势，缺乏社区治理架构。,的契约制度下，卖方组织是房产界唯一的组织，但买方是一个非协议组织
物业企业有明确的市场目标和完善的组织结构，应该作为全体业主的“忠诚和忠实”管家而存在。但由于组织架构松散、成员不专业兼职等因素，业主委员会很难像物业单位那样形成一个有效运行的权威中心，其治理能力也难以与专业、有组织的物业管理团队相匹敌。即使在一些住宅小区，也没有业主委员会，应该由业主委员会行使的权力反而由社区或街道行使。
在薪酬体系模式下，物业管理公司可能会以利润为驱动，增加薪酬支付基数，即物业服务支出。
由于业主在专业知识上处于相对劣势，很难找到合理、有根据、有效的降费依据，会导致物业管理成本上升。
贡献部门|发展研究和战略管理部
本文来自光大信托。
