1's家族之外，2还有不止3's家族在排队等着敲HKEx的门。
而且，今年很可能是物业管理公司上市的最后一个黄金期。
一方面，我之所以
今年5月0日，港交所大门的门槛要加高了。证券交易所发布新规，将主板上市申请人的利润要求提高60%，三年累计利润不低于8000万港元，其中2.最近一个会计年度不低于500万港元，3. HKEx前两个会计年度累计不低于500万港元，表明这样做是为了保持和提高市场质量。
新规则将在4实施
>2022年1月1日起生效。也就是说，原来对物企特别友好，IPO成功率极高的港交所现在也开始挑客户。
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港交所把门槛抬升，也是在给行业“吹哨”：物管行业弱肉强食即将加速。
这时候，多数物企无非两种选择：要么抓紧上，要么抓紧卖。
前不久，三盛控股旗下的伯恩物业传出暂停IPO，有知情的人说“大概要卖给万科了”，而且出价不低。万物云CEO朱保全回应媒体时很谨慎，只说“在谈”。
除了万科，据说龙湖智慧服务、融创服务、碧桂园服务都接触过伯恩。
不管是IPO还是找个好买家，现在是物企实现价值最大化的窗口期。
这就回归到一个问题：为什么资本会如此青睐物业板块，给出高估值？
根本原因在于这个行业有强大的私域流量，如果物企能探索出有复利属性的增值服务，那社区的生意将是一笔大买卖。
除此之外，旱涝保收的物业管理服务和非业主增值服务，也是吸引资本的点。
按照这三种收入划分，物管企业主要有两种类型，一种是住宅管理服务为主，比如像碧桂园服务、融创服务；一种是综合管理服务，住宅以外，商办管理占比高，比如华润万象生活以及刚上市的中骏商管。
这两种模式，资本市场也有一定的偏好。
像前者，母公司强输血型的头部梯队物企明显更受欢迎，碧桂园服务最新市盈率TTM达84倍，融创服务为125倍，宋都服务只有8.75倍，银城生活为17倍，中小型物企这一数值普遍在30倍以下，分化还是相当明显的。
综合管理型物企，整体更受资本市场青睐，比如：华润万象生活市盈TTM126倍，宝龙商业47倍，合景优活52倍。
这时候很多人又要缓缓打出三个字：为什么？
以上周五于港交所敲钟的中骏商管为例：
_ 当日收盘，恒生指数大跌，中骏商管却逆势大涨8.11%，总市值达80亿港元。_
中骏商管的自我定位是综合物业管理服务提供商，其中又以商管为主。
在仲量联行的统计数据中，截至2020年12月31日，中骏商管在管面积在中国提供商管服务的同类物企中排第15位。
除了世界城购物中心之外，中骏商管还为母公司中骏集团提供办公楼、商业街及住宅等管理服务。
根据中骏商管招股书所示，2020年中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率达59%，超过住宅物业部分的31.6%。
平均下来，中骏商管2020年整体毛利率达44.3%，净利润率达20.2%，分别比同期的同行均值高出15%和5%左右。
综合管理型物企有很大一部分收入来源于商办，商业管理有更好的盈利能力，这是受宠的根本原因。
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不管是整体分化，还是整体中因为模式不同存在的局部分化，看得出：分化已经是物业管理行业的主要特征了。
物企比房企更早地来到十字路口。
更早地面对不得不爬的“高山”。
