(文字/谢红娟编辑/马媛媛)扫货、封顶溢价、刷新本地楼面价等关键词。构成了2021年招商蛇口的征地指南。
据观察者网不完全统计，仅3个月时间，招商蛇口就先后在沪、杭、成、徐、苏、Xi安、莞等十余个城市拿下12幅招标拍卖地块，土地收购总价约192.34亿元。其中，“溢价封顶”、“刷新楼面价”和“王迪”地块占比过半，这使得其利润压力下的征地、限价和销售模式再次受到市场关注。
高溢价征地确实引起了轰动，但也为企业未来发展埋下了巨大隐患。年报数据显示，2020年招商蛇口净利润首次出现负增长，较2019年同期下降23.58%。甚至还预留了大量的存货跌价准备，为存货中的“地王”买单。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰也在2020年业绩会上坦言，高地价收购一度削弱了招商的盈利能力。“因为招商蛇口在2016年和2017年拿了很多高价，2020年大部分进入结转周期，影响了净利润和毛利率。”
但这并不影响，招商蛇口再次一头扎进“高溢价”地块。
屡屡高溢价拿地
18家房企激战3小时，竞价277轮。1月5日，徐州惠民小区2021-51号东侧B地块最终被招商蛇口竞得，成交价15.62亿元，溢价率132.1%，楼面价11699元/平方米。
虽然该项目总价未能成为当地地王项目，但在2021年第一季度创造了招商蛇口新的溢价纪录，在其目前的高溢价项目中排名第一。
不到半个月后，招商蛇口以“上价竞自持面积16%”拿下杭州两宗住宅地块，总征地金额约49.31亿元。
其中，萧山市北单元XSCQ1308-R2-08地块，上限价34.04亿元，楼面价25944元/平方米，溢价率29.72%。萧山区新塘北单元XSCQ2502-06地块上限价15.27亿元，楼面价15570元/平方米，溢价率29.75%。
值得注意的是，限价土地占比持续提升，不断降低招商蛇口的利润率。如萧山城北单元XSCQ1308-R2-08地块精装限价为37500元/平方米；毛坯平均售价不高于3.4万元/平方米，毛坯最高售价不高于3.74万元/平方米。
5Anjuke房地产研究院分院院长张博表示，从土地的楼面价和销售限价来看，房企的后续利润率确实有限，这就需要非常强的成本控制能力。然而，目前长三角和大湾区城市群是许多房企非常重视的领域。为了获得优质的土地资源，很多房企会选择牺牲利润来增加布局。
韩毅智库研究总监于晓宇表示，招商局蛇口等华南企业自身可以通过城市更新或其他方式在华南获得大量低价土地，并以此获利。但由于这部分资源变现时间的不确定性，他们愿意在长三角基本面较好的城市收购土地。
在接下来的两个月里，招商蛇口多次刷新当地土储土转的记录。2月4日，大成(2021)-1号以21.21亿元拿下的土地溢价率为44%，楼面价达到10086元/平方米，推动体育新城楼面价突破万元。3月31日，盐城城西地块以总价29.5亿元拿下，最终楼面价11190元/平方米，溢价率80%，刷新了此前盐城地王的总价。
值得一提的是，2月9日，招商蛇口中标虹口区嘉兴路街道HK341-06，总价56.66亿元
值得注意的是，招商蛇口的销售排名虽然有所提升，但却面临着增收不增利的尴尬局面。年报显示，2020年招商蛇口营业收入1296.2亿元，同学会净利润122.5亿元，同比分别增长32.71%和下降23.58%。
业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，房地产项目结转毛利率下降是招商蛇口2020年增收不增利的原因之一。
招商蛇口深知高溢价征地的风险，并没有放慢征地步伐。不仅如此，由于高溢价，其平均楼面地价也有所上涨。平安证券研究报告显示，招商蛇口一季度平均楼面地价为15915元/平，较2020年上涨72%。
也就是说，招商蛇口在2021年一季度批量购买的“地王”项目，未来2-3年也将再次降低毛利率。
上海中原地产首席分析师卢文喜告诉观察者，虽然项目利润率相对较小，但只要卖出保本，当年的销售业绩是可以提升的。对于想重回TOP10的招商蛇口来说，目前最重要的是赚流量。
蒋铁峰在业绩会上也表示，“房地产行业还是有希望的。龙头企业的市场份额将成为未来的趋势。招商蛇口力争行业前十稳，并在此基础上进一步提升排名。”
张博表示，对于招商来说，积极收购土地本身就体现了其继续做大项目的战略意图，预计今年土地市场会更加激进。
如今看来，“不挣钱也要拿地、拿高溢价地”便是招商蛇口欲重回房企第一梯队的主要方式。
在此基础上，招商蛇口计划今年实现签约销售金额3300亿元，同比增长约18%；预计可售货值5300亿元，按2020年去化率62%计算便可完成销售目标。
然而，招商蛇口2021年一季度的销售业绩并不理想，公告称，2021年1-3月，公司累计实现签约销售面积314.30万平方米，累计实现签约销售金额723.20亿元。
据此计算，招商蛇口仅完成全年目标的21.92%。
本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。
