江湖是什么？是人。人去哪里了？黄埔！
2016年以来，黄埔区户籍人口增速连续三年位居广州市11区之首。根据黄浦观察到的数据，根据第七次人口普查的初步计算，2020年黄浦区常住人口(居住半年以上)约为128万人，如果算上普查标准时间登记的人口，
黄埔区现有人口已超过140万人.
有140万人能做什么？Everything!
人口持续流入改变黄埔的房地产生态。
黄埔区一直是广州的郊区。虽然多年来经济发展一直走在广州前列，近年来多项指标均排名第一，但从人口集聚和城镇化来看，城镇化并未完成，发展并不突出。
#陈年往事
我第一次去萝岗是十年前，当时我接待了我的朋友在萝岗的一家公司工作。他鼓励我们小组在萝岗买房，但被问到他的房产时，他说他在天河租房，正准备买房。这几天，他经常去看房子。第一个目标是天河，但因为预算有限，他在番禺北苦苦求购。
至于为什么不考虑萝岗，他说萝岗一号工厂太多，不适合居住。第二个原因是萝岗和天河之间交通不方便，没有地铁也没有直达的高速。虽然开车，但心理上感觉离天河很远。第三个原因是萝岗的商业和服务业不发达，连一个像样的大卖场都没有。
他带我们参观了萝岗镇街。当时萝岗区最热闹的地方是小门面店。除了入口处宏伟的门楼，看起来和一般乡镇的商业街差不多，购物的人也不多。
他说的其实是正是.本人，当时大多数人都不会考虑在萝岗买房的原因。我想这十几年来，大部分选择在郊区置业的人都优先选择了番禺，除了那些根据就业地点就近置业的人，因为与萝岗相比，番禺的交通和商业便利程度仅次于黄埔区。
首先，在交通方面，番禺北距离珠江新城比较近。去珠江新城有两条快车路，华南快车和广信快车。最重要的是有地铁3号线，直达广州就业中心天河。虽然据说是世界上最拥挤的，但至少也是地铁。虽然是三节车厢建造的，但根据专家的意见，20年的能力是足够的，但开业后马上就满员了。幸运的是，它可以重建和扩展成六节车厢。经过各种升级优化，发车频率高。
其次，番禺地处珠江几条支流的冲击平原地区，人口已经非常密集。改革开放后，这个行业发展得很好，汇聚了大量的农民工。洛溪、大石、南村等城镇街道密布商业服务网点，生活十分便利。
正因为上述原因，番禺的房地产开发规模远远大于萝岗加老黄埔。在广州诞生的知名企业中，大部分是房地产开发商，大部分长期参与番禺区的房地产开发，很多都是在番禺发家致富或拥有超级市场，如奥园、祈福、海伦堡、敏捷、星河湾、和盛创展、碧桂园等。然而，精明的商人和房地产开发商聚集在番禺，这表明番禺现阶段有巨大的商机。
黄埔区的房地产开发不仅起步晚，而且开发规模远不及番禺。这也说明当时的市场需求是番禺比黄埔区大很多。
#时来运转
但2016年12月地铁6号线萝岗段通车后，黄浦区人口集中开始发力，导致黄浦区户籍人口爆发式增长。相应地，房地产开发也进入了爆发期。中国的城市化，房地产开发是最大的动力，房地产开发，美国
人口聚集到一定规模是完成城市化的前提。随着人口的不断流入，房屋销售将会很活跃。有了一定的人口规模，商业服务业就会有规模效应，有生存发展的基础。由于人口聚集，对交通等配套设施会有更高的需求，这些配套设施的建设会符合经济规模效益原则的要求。这些都会相互作用，形成良性循环，加速发展。
在人口加速流入的背景下，黄浦区的房地产发展格局也发生了剧烈的变化。目前很多百强企业的大咖都挤到黄浦区开发房地产，几乎每一次的土地拍卖都能吸引很多知名开发商来竞争。最近拍卖的老黄埔东风化工厂地块，实际上已经吸引了15家开发商签约，几乎都是房地产。
产开发商中的牛企，而66个村的更新改造项目，也有一堆的大咖开发商加入。有人看到如此之多的开发商挤成一团，担忧未来黄埔区有天量的房产供应量，可能引发价格跳水和房地产市场崩盘。但如果关于黄埔区进入起飞阶段的判断成立，黄埔区的人口流入那就是刚刚开始，未来的人口流入规模只能是越来越大。
支持这个判断的依据包括：
首先，黄埔区在广州各区中的经济占比远大于人口占比，人口增速低于经济的增速，人口的密度较低，未来人口增长的潜力巨大。
其次，黄埔区的企业总部聚集区的建设最近几年也开始加速，随着大量写字楼和产业园的建设，依靠更加便宜的租金、科技企业的聚集效应及黄埔区城市建设的高大上等优势，其他各区企业可能大量流入黄埔区，新设立的企业也可能会优先考虑黄埔区。
第三，黄埔区的地理面貌独特，有大量山地，打造各类公园具有天然优势，加上黄埔区的城市建设档次位居广州第一，工厂污染问题也大力解决中，环境改善明显，已经基本解决了宜居的问题，为人口流入奠定了基础。
第四，人口聚集到一定规模后，规模效应自动发挥作用，对商业服务业形成有力支撑，黄埔区将形成商业中心，未来如果有合适的产业政策和营商环境，也可能形成一定规模的金融副中心。这将进一步带动人口的汇集。
有足够规模的人口流入，就不用担心房子太多卖不掉的问题，即便有所超前，价格有所波动，也改变不了房地产业向好的大格局！
# 星辰大海
如果说，我们曾经在黄埔区筚路蓝缕的创业阶段因为看不清她的未来而错过了很多机会，那现在上车也并不迟，无论你是购房者，企业主，创业者，还是打工人。
注：文中所提到的相关楼盘只是笔者真实经历中的存在，并无为其站台的意愿。
