随着9月份房地产行业销售数据的发布,一个信心不足、成交易所下滑的市场轮廓越来越清晰。
9月30日,各机构陆续发布的销售数据揭示了一个事实:“金九”的旺季已经不在了。
据柯睿介绍,9月份,TOP100房企全口径销售金额同比减少近4个成;然而,本应是销售业绩巅峰的“金九”环比下降约6%,甚至比淡季还要糟糕。
这是百强房企连续第三个月月度销售下滑,同比降幅进一步扩大。持续下跌的背后是监管部门的强力监管,对市场信心和成.有一定影响
从房贷收紧到限购加码,再到二手房调控,整体房价逐渐进入下行通道,诱发了购房者的观望情绪。与此同时,房企偶尔雷鸣般的消息加剧了消费者对交付的担忧。
“最难的营销是恢复买家的信心,消除恐惧。”某TOP20房企内部人士如是说。
值得注意的是,近期央行等部门表态要维护房地产市场健康发展,维护住房消费者合法权益,市场也普遍认为调控可以改善。
然而,行业并没有因此表现出更多的乐观情绪。“即使考虑到政策的支持,2021年10月的销售额可能会出现较大的同比下降。”中信证券研究报告称。
六成房地产百强企业销售额下降三个成.
“金九银十”原本是各大房企密集推市、大力抢丰收的关键时期。但是2021年的秋天是寒冷的。
根据柯睿9月份发布的销售数据,TOP100房企月销售额达8443.4亿元,同比去年下降36.6%。今年7月和8月,同比降幅分别为7.6%和19.6%,9月份这一指标的降幅进一步扩大。
具体到企业业绩,2021年9月,成百强房企中有9家以上的月度业绩同比下滑,六,成的月度业绩同比下滑超过30%。
根据韩毅智库提供的数据,9月份,TOP50房企中有28家同比下降30%以上。TOP10房企中,除招商蛇口、华润置地、金地外,其他龙头房企均出现30%以上的同比下滑。
9月,碧桂园、融创、万科、保利发展分别实现销售额567亿元、464亿元、380亿元、349.9亿元,单月排名前四,销售额同比分别下降34%、33%、30%、30%。
从拉长时间线来看,碧桂园、万科、融创连续三个月销量同比下滑,且下滑幅度不断扩大。其中,7月份上述头部房企同比降幅在2%至16%之间。
销售降幅的扩大也改变了房企的累计销售业绩。前9个月,万科累计销售额达到4810亿元,仍居行业第二,但同比由增转减2%。碧桂园实现6137亿元,同比增速收窄,仅与去年同期持平;融创此前的高积累使其仍保持21%的同比增速,以4616亿元位居行业第三。
除毕、荣、万、宝外,其他TOP10房企月销售额均在300亿元以下,恒大、绿地、中海月销售额分别下降85%、56%、37%。恒大的月销售额只有120亿元。
在全线下滑的背景下,月销售额低于100亿元的TOP50房企数量也扩大到了21家。最近股价暴跌的新力地产,月销售额只有22亿元,同比-
根据柯睿发布的报告,销量同比下滑是由于2020年同期销量回升带来的同比基数回升。今年二季度以来,百强房企月度增速明显放缓。与此同时,下半年市场的整体降温促使百强房企的业绩不如以往。
连续三个月的销量下滑,也让百强房企的累计销售业绩更加不尽如人意。1-9月,百强房企销售额同比增长13%,增速明显低于前8个月的22.1%。
《金九》的表现完全黯然失色,今年9月份的销量实际下降了6%左右。八月曾经是销售淡季。2020年9月,百强房企单月销售额同比增长近25%。
“9月份的环比下降还是第一次,”韩毅智库研究总监于晓宇表示,这也是前所未有的。过去总会有“金九银十”,今年真的很惨。
根据韩毅智库数据,全口径TOP50中,9月月度表现环比下降至26家,包括碧桂园、保利、中海、世茂、旭辉等地产龙头企业,而阳光城成是9月唯一实现双增长的企业,实现约210亿元。
成
房企销量持续下滑的背后是市场的整体反应。
华东一家中型房地产企业,在深耕的很多市场明显感觉9。
月份的降温。据该房企透露,9月中旬,其深耕的多个市场出现了来访量、成交量双降的情况,其中南京市场的成交量下滑七成。而在包含了中秋节的第39周,佛山、汕头部分板块则依然市场低迷,滨江一项目130组到访中,仅有2组认购;武汉市场金九供应放量,但成交仍维持在低位。成交量下降,是该房企对其在多个深耕市场表现的描述。事实上,9月份,全国大部分市场也都适用该表述。
克而瑞数据显示,9月,其跟踪的28个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降7%,同比跌幅进一步扩至25%,较2019年同期下降17%。一线城市成交全线回落,二、三线城市成交持续走低,近八成二、三线城市成交同比转降。
中秋期间,据诸葛找房数据研究中心监测,重点10城的新房成交2336套,较2020年中秋同期下降82.1%,较2019年中秋假期下跌40.1%。
而这样的销售表现,还是建立在不少促销手段的基础上。中指院披露,中秋期间,在青岛市场,有开发商为加速销售回款,推出低价特价房、送车位、工抵房等促销政策,但该市场整体成交较去年同期仍有近八成的下滑。
市场的这场速冻是多方面因素共同作用而成。在于小雨看来,这其中包括银行按揭贷款放款周期变长、利率上行、额度不足,限购、限贷政策的下沉加码,以及来自房地产税的预期等。
除此之外,更微妙又重要的变化,是购房者信心。这首先被渐入下行通道的房价影响。中信证券研报数据显示,315个样本城市中,8月份有106个房价同比下跌,189个环比下跌,“各地纷纷出台限跌令,也说明了房价实际上有明显下跌压力”。
购房者的观望心态由此被诱发,除了原本“买涨不买跌”的心态外,近期时有发生的房企暴雷消息,也让意向购房者表露出了对未来房企能否如期交房产生担忧。
“最难的营销是恢复购房者的信心和消除恐惧。”某TOP20房企内部人士表示,在这种情绪下,打折降价的效果也不明显了。
基于这样的市场反馈,多家房企及业内人士认为,今年余下时间里的销售表现,出现明显反弹的可能性不大。
“根据我们调研反馈,头部房企认为正常的购房需求已受到市场下滑影响,对下半年市场持悲观态度居多。”国金证券研报显示。
“销售下行本身有自强化、自循环的效应。对房价的预期本身构成房地产需求的影响因素,而房价下跌本身又开始影响房地产的需求。”中信证券地产分析师认为,“我们预计,2021年10月的房屋销售也可能出现较大的同比下降。”
不过,也有业内人士抱有开放的心态,下一步“就看政策是不是打开了”。
在行业形势颇为严峻的情况下,央行在一周内两次提及稳房地产市场。市场普遍将此解读为利好,“预计第四季度地产销售端/融资端或出现边际放松,主要体现在按揭额度的正常需求下的边际放松,对房企的销售回款将形成一定支撑。”天风证券研报指出。
但靠人不如靠己,销售额在9月份已达到6173亿元的碧桂园,近日还流传出了一张“誓保全年8000亿销售目标”的图片。
“四季度估计各家都是全力搞销售,”某华东房企人士表示,“更重要的是回款,现金流为王。”
据上述华东中型房企透露,其所在合肥市场,因项目中秋成交一般,各企业通过提升分销点数配合特价房准备“十一”节点抢收,这从9月25日起就已经开始执行。
“顶过3个月,看会不会有所改变。”上述Top20房企人士称。