(文/张宇编辑/马媛媛)目前正在考虑换房的李兰陷入了买新房还是二手房的两难境地。
一方面，销售人员告诉她，在“三价低”的政策下，买二手房几乎需要准备六七成的首付；另一方面，在当前形势下，开发商面临的流动性危机，让她对自己“创新”时所面临的资金安全感到担忧。
好消息是，最近一些地方的现房销售政策让她看到了希望。
11月7日，石家庄市住房和城乡建设局发布通知称，为进一步规范房地产开发秩序，避免因房地产开发企业实力不足导致延期交房甚至“烂尾”的风险，按照“新项目、新方法、老项目”的原则，对2021年11月8日以后销售的房地产开发项目(纳入房地产疑点、烂尾楼、专项整治台账和纳入城中村、旧城历史台账的除外)。
这也意味着，石家庄的政策重点是取消期房预售的概念，直接改为现房销售。
试点现房销售
从公告来看，这一政策的出发点是比较明确的，主要是为了规避房地产开发企业实力不足导致项目延期甚至“烂尾”的风险。
此外，这一政策避免了“一刀切”。除了排除部分项目外，政策还规定，中央商务区被动式超低能耗建筑、装配式建筑、商品房项目继续按原政策执行。
对于开发商资金的返还，政策规定：“预售形象进度调整后，预售资金监管相关的监管措施将相应调整”。
政策首次落地背后没有依据。据公开媒体报道，位于石家庄长安区体育街与北二环交叉口的“西湖一品”，原本在2014年5月底交房，但在2013年7月全面停工。买“西湖一品”的业主，从买房到现在，已经等了10年。2020年5月17日，郭蕊地产中标“西湖一品”，并完成签约。目前“西湖一品”(现称“龙溪东园”)正在建设中。
除了“西湖一品”，石家庄还有一个网络名人打卡点，号称“东方威尼斯”，而这其实就是石家庄最大的烂尾祥云国际。据了解，祥云国际是石家庄2009年的一个项目。按照开发商最初的规划，祥云国际将打造一个集主题公园、商圈、豪华酒店、写字楼、旅游、居住于一体的全方位综合项目。里面有很多仿欧式建筑，占地1800亩。然而，由于开发商资金断裂，这座梦幻般的170亿美元小镇“烂尾”了。
石家庄的“名牌大学城”项目，因为屡次违规、资金拖延，成为当地的“老赖项目”。
在中国中部指数研究院指数部研究副主任陈文静看来，石家庄此次调整商品房项目预售许可形象进度，响应了中央加快落实“两个维护”的要求，降低了房地产开发商延迟交付的风险，维护了购房者的合法权益。
值得一提的是，石家庄的“现房销售”政策并非首例。在此之前，是海南定义了现有的房屋销售体系。2020年3月，海南出台重磅楼市新政，包括执行现有商品住房销售制度。
政策很明确。为解决商品房预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，《通知》提出改革商品房预售制度。自文件下发之日起，新销售的商品住房执行现行住房销售制度。
待售的现有房屋应
“过去市场需求不足，急需大量新房。现在越来越饱和，没必要这么快节奏。”谈及目前部分城市实行的现房销售制度，上海中原地产市场分析师陆文熙表示。
另一方面表示，如果现房快的话，上半年就可以收，但期房需要两年左右的时间。基于防止烂尾的考虑，石家庄、海南现有的售房政策也在尝试。
公开资料显示，拍卖行预售比较通俗的说法是卖拍卖行，卖烂尾楼。也就是消费者买的只是图纸上的房子，能看到的往往只是一片光秃秃的土地。在香港和澳门，期房被称为“楼花”，是目前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。买期房就是买家买的是还在建的房地产项目。
近年来，政策管控的收紧，导致杠杆率过高、规模扩张过快的房企频频出现流动性危机，项目停工传闻不断。在此基础上，许多地区采取各种措施，防止烂尾现象，确保按时交房。
除了直接颁布现房销售政策，一个比较明显的措施是集中供地过程中的部分地块试点。比如今年8月30日，北京第二批集中供地中首次出现了“竞得现房销售面积”的政策。今年7月30日，杭州第二批集中供地亮相。与地块信息一同公布的，还有杭州全面升级的土地出让细则。明确十个行政区各拿出一个地块试行“竞质”试点政策，这些地块今后执行现有的售房制度。
在陆文熙看来，杭州和北京是相对成熟的地方，在这些城市进行试点有利于积累经验。
除了从土地方试水，近年来各地也频频出台政策加强预售资金监管。11月10日，武汉市住房保障和房屋管理局发布新开发商调控报告。
品房合同网签备案工作的通知》征求意见通知。征求意见稿对新建商品房合同网签备案流程进行修改，重点变化内容包括，预签约信息备案后3日内要录入合同内容并完成网签；合同网签后，购房人凭缴款通知书将房款直接存入合同载明的资金监管账户；加强对购房款存入监管账户的核实力度，房款进账后系统即时完成备案。
此外，政策鼓励房企主动降低风险。10月29日，青海发布《开展房地产市场风险防范和市场整治工作》。此次政策明确，对“未开发用地”部分，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，用于保障已售未交付楼栋竣工。
可以预见的是，尽管现房销售对于购房者是一个好消息，不过新规对房企销售节奏的影响，将进一步降低资金周转速度。未来，房企的流动资金压力或将增加。
（注：文中李岚为化名）
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