实体投资是指企业以现金、实物和无形资产对其他企业的投资。投资直接形成生产经营活动的能力，为从事一定的生产经营活动创造必要的条件。投资者希望通过资本股的方式获得权益或股息。这种投资就是投资人出钱，融资人进行项目，做线下生意，投资人可以享受每年的利益分成。那么，在实物投资中，我们如何判断和选择适合自己的、有保证收益的项目呢？
一.项目筛选
这就需要投资人融入不同的圈子，收集不同的项目信息，或者投资自己熟悉的行业，这样才能更有把握。
二.项目评估
一个项目怎么样？首先要看是否能满足市场现有的和潜在的需求，市场是否足够大？产品是否独特，是否具有良好的扩展性和可维护性，是否能在市场上占据领先地位，绝不能被模仿和替代。
三.项目评估
1.项目前景
项目是否经过市场调研，未来目标市场在哪里？这需要进一步的市场研究和预测。这个市场的解决方案可行吗？这一切都需要一些数据来支撑。一个产品必须有一定的市场容量和空间。其竞争格局如何？如果目标市场目前空间有限，但未来会快速发展，那么用一些早期的数据或理论来支撑未来的增长率是必不可少的。
2.组
创始人的背景经历如何？有产品和工程经验的团队更容易受到投资人的青睐。团队的创业动力和工作氛围能否吸引优秀的创业者加入，也是投资人考察的重点。
第一，创始人要有一定的格局和一定的野心；
第二，领导团队的能力也是很重要的因素；
第三，情商要高，企业很多事情都要创始人来处理，对情商有一定要求。
3.财务状态
需要对实体项目(企业)的财务状况进行分析，例如，企业目前的资产负债和权益比例，企业最近三年的资产负债和权益变动情况，提供投资后的资产负债和权益比例，损益和现金流的盈亏平衡，资金运用计划，其他融资计划，盈利预测和资产回报分析，投资者资金回收的可能途径、时机和盈利情况等。要充分了解项目的资本结构，进而了解实体项目(企业)的运营效率，是否存在风险隐患。
4.技术
项目方的技术更好吗？对于用户来说，放弃现有的解决方案是否足够好？新方案至少要比老方案高三倍，用户才能选择新产品。如果我们想要彻底改造所有现有的系统，新的解决方案需要将数据增加至少10倍。
5.障碍
路演中经常被问到的问题是，项目的壁垒在哪里？这个“壁垒”通常是指市场竞争的进入壁垒。你的竞争对手有能力做同样的项目吗？竞争对手想做同一个项目吗？即使别人能做你能做的，但别人不想做你在做的项目(而且项目本身真的很有价值)，这也会构成壁垒。
四.反复试验
是解决问题和获取知识的常用方法，即根据已有的经验，采取系统的或
随机的方式，去尝试各种可能的答案。当问题相对来说比较简单或范围比较有限时，试错的方法有一定效果。在试错的过程中，选择一个可能的解法应用在待解问题上，经过验证后如果失败，选择另一个可能的解法再接着尝试下去。整个过程在其中一个尝试解法产生出正确结果时结束。此种解决问题的方法应用在简单的问题或是游戏上时较容易成功，并且通常在没有其他可以利用的明显规则可以套用于解决待解问题时使用。试错并不代表使用者一定要不经意地乱试解法，使用者可以有条理地操控各个变因来整理出最有机会成功解决问题的解法。
五、闭环
一个项目要从研发、实验、生产、营销、成本控制、核算到利润的实现，这就是项目闭环。
六、合作
以上五点问题都解决了，投资方和项目方促成合作，达成双赢！
投资人做实体投资，只要做好这六点，就可以评判和挑选项目，完成投资！感谢阅读！
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