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租房是大多数人都会遇到的事情。在签订和履行租赁合同的过程中，如果租赁期限尚未到期，业主的房屋将被法院拍卖。那么，承租人是否享有优先购买权，在什么条件下可以行使？
网友咨询：
我在一个小区租了五六年的房子。最近房东有卖房的打算，直接在网上发布了卖房的信息，但是没有通知我。最近总有中介带人来敲门看房。我很生气，就质问楼主。他说他只是先贴个信息，不马上卖，但是我一直对生活不放心。我听说承租人有优先购买权。我想知道承租人是否有优先购买权，在什么条件下可以行使？
上海沪泰律师事务所孟海律师解答：
根据《合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁物的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
根据本法的规定，我们可以知道，作为产权人，在出售房屋时，有义务在出售前的合理期限内告知承租人。但承租人在与其他房屋的买受人同等出价(包括付款方式)的情况下，有优先购买权。
根据相关法律规定，承租人行使优先购买权时应符合以下条件：
1.出租人将租赁物出售给第三人，不包括该物的共有人和出租人的近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等。
2.出租人应当在房屋出售前的合理期限内通知承租人。如果双方没有特别约定，一般是三个月。
3.承租人需要在一定期限内行使优先购买权。除非双方另有约定，该期限为出租人通知后15天。
4.承租人在与第三人同等条件下应享有优先购买权。
孟海律师解析：
优先购买权是法律规定的一项特定权利。出租人出售出租的房屋，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。当这一权利受到侵害时，损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一。
根据权利处分原则，承租人可以单独主张损害赔偿。在这种情况下，承租人对债权的处分应当得到尊重，其请求应当得到支持。
另外需要注意的是，虽然法律没有明确规定侵害承租人优先购买权的诉讼时效，但当事人需要在一定的时间范围内行使权利。
但是，承租人优先购买权是一种请求权。根据法律规定，行使请求权的诉讼时效一般为承租人知道或者应当知道侵权之日起两年。在没有特别规定的情况下，承租人优先购买权的诉讼时效应适用法律的一般规定。
上海沪泰律师事务所执业律师，合伙人，毕业于上海财经大学法学院，硕士研究生，从业以来多次参与上海教育电视台法制节目的访谈录制， 《检察风云》 杂志撰稿人，上海市法律援助中心咨询律师，以专注及专业赢得好评。
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